의정부지방법원 2024타경83246. 파주시 동패동 노블타운 101동 1층 102호 다세대주택입니다. 감정가는 297,000,000원이지만 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 145,530,000원, 감정가의 49% 회차입니다. 신청채권자는 통영산림조합이고 청구액은 637,684,795원입니다. 말소기준권리는 2023.08.07 설정된 통영산림조합 근저당권이며 채권최고액은 739,200,000원입니다. 이 근저당 이후의 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격만 보면 신건 감정가와 현재 입찰가의 차이가 매우 큽니다. 하지만 이 사건에서 중요한 비교대상은 297,000,000원의 감정가가 아니라 최근 거래시장입니다. 면적 매칭된 최근 거래는 2026.07 두 건으로 158,200,000원과 160,800,000원이며, 최근 12개월 평균은 159,500,000원입니다. 현재 최저가 145,530,000원은 이 평균의 91.2%이므로, 현재 회차에서는 최근 거래가격보다 낮은 구간에 들어와 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경83246 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 미래로310번길 254, 101동 1층102호 (동패동,노블타운) |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 공동주택(다세대주택) · 56.314㎡ |
| 소유자 | 김진선 2분의 1 · 최영철 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 297,000,000원 / 145,530,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 통영산림조합 / 637,684,795원 |
| 말소기준권리 | 2023.08.07 통영산림조합 근저당권 · 채권최고액 739,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 사용승인일 | 2019.08.27 |
① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원, 민간임대주택등기는 확인
등기부에는 2019.09.25 국민은행 근저당 1,140,000,000원이 있었으나 이미 말소됐고, 2023.03.27 농협은행 근저당 204,000,000원도 2023.08.07 해지로 말소됐습니다. 현재 말소기준은 같은 날 설정된 통영산림조합 근저당 739,200,000원입니다. 이후 2024.10.18 임의경매개시결정, 2024.11.27 파주시 압류, 2025.11.21·2025.12.03 국 압류는 자료상 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 기록 3명, 모두 말소기준 이후 전입
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김지영 | 2023.10.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김영주 | 2023.08.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 정미희 | 2023.08.08 | 미상 | 2024.11.14 | 없음 | 미상 | 아님 |
세 사람 모두 전입일이 말소기준일 2023.08.07보다 뒤입니다. 따라서 제공 자료의 판정은 모두 대항력 없음이며, 보증기관 대위·승계 신고도 아닙니다. 즉 실제 임차인 기록은 3명이고 보증금을 중복 합산할 대상은 없습니다. 다만 세 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 최우선변제·일반 배당 범위는 확정할 수 없습니다. 배당표에도 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 감정가가 아니라 최근 거래와 비교해야 한다
노블타운101동102동103동의 면적 매칭 거래는 2026.07 두 건입니다. 최근 12개월 평균도 이 두 건을 기준으로 159,500,000원이며, 최신 거래는 160,800,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 53.07㎡ | 1 | 160,800,000원 |
| 2026.07 | 51.1㎡ | 2 | 158,200,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 159,500,000원 |
현재 최저가 145,530,000원은 최근 12개월 평균의 91.2%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득가는 최저가와 동일하고, 이 기준으로도 최근 거래가격 아래입니다. 반대로 감정가 297,000,000원은 최근 실거래 수준과 큰 차이가 있으므로, 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 145,530,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,837,420원 |
| 2. 근저당 · 통영산림조합 | 739,200,000원 | 142,692,580원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
통영산림조합 채권최고액 기준 미배당은 596,507,420원입니다. 다만 자료상 해당 근저당은 매각으로 소멸하므로 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 우선 차감될 수 있고, 임차인 최우선변제도 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 공동주택(다세대주택)이며, 사용승인일은 2019.08.27입니다. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 입지. 파주시 동패동 ‘미래로교차로’ 남동측 인근으로, 주변은 공동주택과 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 1,665.0㎡, 평지의 부정형 토지이며 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 가축사육제한구역과 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함돼 있습니다.
- 공시지가. 732,200원/㎡입니다.
- 규모. 노블타운101동102동103동은 28세대이며, 최근 실거래는 2026.07에 2건 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준은 최근 거래. 감정가 297,000,000원보다 최근 12개월 평균 159,500,000원과 최신 거래 160,800,000원을 중심으로 응찰가를 판단하세요.
- 임차인 보증금 확인. 김지영·김영주·정미희 모두 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 최우선변제 여부가 실제 배당에 영향을 줄 수 있습니다.
- 정미희 배당요구. 정미희는 2024.11.14 배당요구를 한 기록이 있으므로 관련 배당요구서와 임대차 자료를 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.11.30 등기의 경매 이후 효력과 임대 관련 의무를 매각물건명세서에서 대조하세요.
- 세금 압류 확인. 파주시 및 국 압류가 있으며, 당해세 해당 시 배당표가 달라질 수 있습니다.
- 공동담보 확인. 통영산림조합 근저당은 노블타운 101동 1층101호와 3층302호도 공동담보로 기재돼 있습니다.
- 환금성 확인. 제공된 단지 경매통계는 평균 유찰 5.7회·매각률 0.0%이므로 낙찰 이후 재매각 가능성을 별도로 점검하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구서·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 소멸형, 승부처는 가격과 확인사항”
이 사건의 금전적 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2023.08.07 통영산림조합 근저당이고, 조사된 실제 임차인 기록 3명은 모두 그 이후 전입해 대항력이 없습니다. 배당자료 역시 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.
가격도 신건 감정가 기준이 아니라 최근 거래 기준으로 보면 현재 회차가 의미 있는 구간입니다. 최저가 145,530,000원은 최근 12개월 평균 159,500,000원의 91.2%이고, 2026.07 확인된 158,200,000원·160,800,000원 거래보다도 낮습니다. 다만 임차인 보증금 미상, 말소기준보다 앞선 민간임대주택등기, 국세·지방세 압류, 평균 유찰 5.7회·매각률 0.0%의 경매통계가 남아 있습니다. 인수 위험은 낮지만, 서류 확인과 환금성 검토가 필요한 가격형 물건으로 보는 것이 적절합니다.
