의정부지방법원 2024타경83246. 파주시 동패동 노블타운 101동 3층 302호의 공동주택(다세대주택)입니다. 감정가는 300,000,000원이지만 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 147,000,000원까지 내려왔습니다. 말소기준은 2023.08.07 통영산림조합 근저당권이며 채권최고액은 739,200,000원입니다. 이후 경매개시결정과 압류 3건, 정미희의 주택임차권은 데이터상 매각으로 소멸합니다.
가격만 보면 최근 거래보다 낮습니다. 2026.07 확인된 거래는 160,800,000원과 158,200,000원이고, 최근 12개월 평균은 159,500,000원입니다. 현재 최저가 147,000,000원은 그 평균의 92.2%입니다. 다만 거래 표본이 2건이고, 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수가 5.7회라는 점은 환금성과 경매 수요를 함께 봐야 한다는 신호입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경83246 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 미래로310번길 254, 101동 3층302호 (동패동, 노블타운) |
| 물건종류 | 공동주택(다세대주택) |
| 소유자 | 김진선 2분의 1 · 최영철 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 300,000,000원 / 147,000,000원 (2회 유찰) |
| 말소기준 | 2023.08.07 통영산림조합 근저당권 · 채권최고액 739,200,000원 |
| 청구액 | 637,684,795원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 선행 등기 확인 필요
현재 소유권은 김진선·최영철이 각 2분의 1씩 공유합니다. 2021.11.30에는 민간임대주택등기가 기입됐고, 그 뒤인 2023.08.07 통영산림조합의 근저당권이 설정되어 이 근저당이 말소기준권리입니다. 경매개시결정과 파주시 압류, 고양세무서 관련 국 압류 2건, 정미희의 주택임차권은 모두 말소기준보다 뒤에 있고 데이터상 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 — 실제 점유자 3명, 모두 전입은 말소기준 이후
| 이름 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김지영 | 전부 | 2023.10.10 / 확인되지 않음 | 확인되지 않음 | 없음 | 확인되지 않음 | 해당 없음 |
| 김영주 | 전부 | 2023.08.28 / 확인되지 않음 | 확인되지 않음 | 없음 | 확인되지 않음 | 해당 없음 |
| 정미희 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2023.08.08 / 2023.08.08 | 28,000,000원 | 없음 | 확인되지 않음 | 해당 없음 |
세 사람 모두 전입일이 말소기준일 2023.08.07보다 뒤입니다. 따라서 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 정미희는 28,000,000원의 임차보증금과 2023.08.08 확정일자가 확인되고 2025.08.21 임차권등기명령에 따른 주택임차권이 기입됐지만, 이 임차권 역시 말소기준 이후라 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래보다 낮다
노블타운101동102동103동의 최근 확인 거래는 2026.07의 2건입니다. 최근 12개월 평균 역시 이 2건을 기준으로 159,500,000원이며, 최신 거래가는 160,800,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 53.07㎡ | 1 | 160,800,000원 |
| 2026.07 | 51.1㎡ | 2 | 158,200,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 56.314㎡ | 2건 | 159,500,000원 |
현재 최저가 147,000,000원은 최근 12개월 평균 159,500,000원의 92.2%이고, 최신 거래 160,800,000원보다도 낮습니다. 따라서 현재 회차는 적어도 제공된 최근 실거래 수치 기준으로는 감정가 300,000,000원보다 최근 거래가격을 중심으로 판단해야 하는 구간입니다. 다만 최근 표본이 2건뿐이므로 개별 호수의 층·면적·내부상태 차이는 별도 반영해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 147,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,858,000원 |
| 2. 근저당 · 통영산림조합 | 739,200,000원 | 144,142,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 통영산림조합 채권최고액 739,200,000원 중 144,142,000원이 배당되고 595,058,000원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 선순위 차감될 수 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 동패동 미래로교차로 남동측 인근으로, 주위에 공동주택과 근린생활시설이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 이용. 공부상 공동주택(다세대주택)이며, 건물은 철근콘크리트구조 지상4층, 사용승인일은 2019.08.27입니다.
- 설비. 승강기설비와 위생 및 급배수설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 4m 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 토지면적은 1,665.0㎡, 공시지가는 732,200원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역·계획관리지역·성장관리계획구역에 포함됩니다.
- 규모. 노블타운101동102동103동은 28세대이며 최근 12개월 확인 거래는 2건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택등기 확인. 2021.11.30 등기가 말소기준보다 선행하므로 매각물건명세서와 등기부 원본에서 매각 후 처리 여부를 확인합니다.
- 점유자 3명 현황 확인. 김지영·김영주·정미희의 실제 점유상태와 인도 가능성을 현장에서 재확인합니다.
- 보증금 미상 임차인 확인. 김지영·김영주의 보증금·확정일자·배당요구 관련 내용을 원본 문서로 대조합니다.
- 세금 압류 확인. 파주시 압류 1건과 국 압류 2건이 있어 당해세 여부와 실제 배당 순위를 확인합니다.
- 최근 거래와 직접 비교. 현재 최저가 147,000,000원은 최근 평균 159,500,000원의 92.2%지만 거래 표본은 2건이므로 층·면적·내부상태 차이를 확인합니다.
- 환금성 점검. 28세대 규모이고 단지 경매 평균 유찰 횟수가 5.7회이므로 낙찰 이후 재매각 수요까지 고려합니다.
맺으며 — 가격은 내려왔지만, 확인할 권리는 남아 있다
이 물건의 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 300,000,000원이 아니라 현재 최저가 147,000,000원입니다. 2회 유찰로 감정가의 49%까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 159,500,000원보다도 낮습니다. 확인된 임차인들은 모두 말소기준 이후 전입해 대항력이 없고 배당 시뮬레이션상 인수액도 0원입니다.
다만 가격 할인과 권리의 단순함은 같은 뜻이 아닙니다. 말소기준보다 먼저 기입된 민간임대주택등기, 보증금이 확인되지 않은 점유자 2명, 국세·지방세 압류 3건, 평균 5.7회의 단지 경매 유찰 이력이 함께 존재합니다. 결론은 “가격은 최근 시세 아래, 금액 인수는 0원 — 그러나 선행 등기·점유·세금 확인 후 접근”입니다.
