매력지수 B등급 · 4회 유찰로 가격은 낮아졌으나 대지·근린시설 용도와 채권 규모 검토가 필요한 물건
말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고 임차인 대항력은 없지만, 대규모 근저당 미배당과 상업용 부동산 환금성 검토가 필요해 B등급.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 4회 유찰로 최저가는 크게 낮아졌습니다. 다만 이 물건은 단순 주거용이 아닌 대지 및 상업용 부동산으로, 가격만 보고 접근하기보다 용도·환금성·대규모 채권 구조를 함께 봐야 합니다. 말소기준 이후 가압류·압류는 소멸하고, 임차인도 대항력 없음으로 인수 위험은 제한적입니다.
감정가
718,000,000원
대지
최저매각가
172,392,000원
4회 유찰
매수인 인수
0원
말소기준 이후 소멸
핵심지표
24%
감정가 대비 최저가
인천지방법원 2024타경506042. 인천 서구 원창동 시그마프라임 1층103호 대지 물건입니다. 감정가는 718,000,000원이지만 현재 최저매각가는 172,392,000원으로 감정가의 약 24% 수준까지 내려왔습니다. 말소기준권리는 2018년 1월 19일 중소기업은행 근저당권이며, 이후 가압류·경매개시·압류는 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
사건번호
인천지방법원 2024타경506042
소재지
인천광역시 서구 북항로 30, 1층103호 (원창동, 시그마프라임)
물건종류
대지 · 집합건물
소유자
주식회사시그마프라임
감정가 / 최저가
718,000,000원 / 172,392,000원
매각기일
2026.07.10
청구금액
4,869,606,344원
① 권리 흐름 — 인수 위험은 제한적
말소기준권리는 을구 1번 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 12,000,000,000원이며, 해당 권리 이후 설정된 김동수 가압류, 국 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석
임차인
점유
보증금
대항력
배당요구
김형수
305호 전부
20,000,000원
없음
2024.02.13 신청
임차인 김형수는 전입일이 2023.09.13으로 말소기준권리인 2018.01.19 이후입니다. 따라서 대항력은 인정되지 않으며 매수인이 보증금을 인수하는 구조가 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 172,392,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
3,213,488원
중소기업은행 근저당
12,000,000,000원
169,178,512원
김동수 가압류
365,010,000원
0원
소유자 교부
-
0원
매각대금 배분
감정가 vs 최저가
4회 유찰 후 최저가는 감정가 대비 24% 수준입니다.
✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 임차인도 대항력이 없어 매수인 인수 부담은 0원입니다.
⚠️ 투자 관점 저렴해진 가격은 장점이지만, 제1·2종 근린생활시설과 공업·업무시설 혼재 지역의 상업용 부동산으로 환금성과 실제 활용 가능성을 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 인천광역시 서구 원창동 북항 제4부두 북동측 인근으로 근린생활시설·업무시설·공업용 부동산이 소재합니다.
교통. 차량 진출입 가능하며 인근 시내버스 정류장이 있습니다.
용도. 일반상업지역이며 제2종근린생활시설 부지로 이용 중입니다.
토지. 토지면적 2000.8㎡, 상업용 이용상황입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
채권 구조 확인. 중소기업은행 채권최고액 120억원으로 배당 부족이 예상됩니다.
임차 확인. 김형수 보증금 20,000,000원은 대항력 없음으로 인수 대상이 아닙니다.
활용성 검토. 대지 및 근린생활시설 관련 실제 사용 가능성과 수익성을 확인해야 합니다.
원본 대조. 입찰 전 등기부·현황조사·매각물건명세서를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 내려왔지만 용도를 봐야 한다”
이 물건은 4회 유찰로 가격 매력이 크게 생긴 사례입니다. 권리상으로는 인수 위험이 제한적이지만, 주거용처럼 단순 비교할 물건은 아닙니다. 대지와 상업시설이라는 특성상 낙찰 후 활용 계획과 환금성을 확인하는 것이 핵심입니다.
