수원지방법원 2024타경52534. 경기도 안성시 보개면 기좌리 13-1의 토지와 여러 동의 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 3,289㎡ 공장용지이고 감정 이용상태는 관리사·정자·관리사 창고·사육사·제조장·창고·사무실로 복합되어 있습니다. 감정가 1,434,604,240원에서 3회 유찰된 현재 최저매각가는 492,069,000원입니다. 하지만 이 물건에서 숫자보다 먼저 볼 것은 점유와 인수범위입니다.

등기 권리의 기준점은 분명합니다. 2016.07.04. 설정된 삼죽농업협동조합의 채권최고액 1,220,000,000원 근저당이 말소기준이고, 이후 태백산업 주식회사·용인축산업협동조합의 가압류, 안성시·국의 압류, 2022년 가등기, 2024년 임의경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 분석되어 있습니다. 문제는 등기 밖 점유입니다. 말소기준보다 앞선 점유와 전입일 미상 점유가 섞여 있어, 최저가가 낮아졌다는 사실만으로 매수인의 최종 부담액을 확정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 점유는 별개

말소기준인 2016.07.04. 삼죽농업협동조합 근저당은 채권최고액 1,220,000,000원입니다. 현재 등기에는 이 근저당권이 2025.10.01. 농업협동조합자산관리회사로 이전된 내용도 반영되어 있습니다. 말소기준 뒤의 태백산업 주식회사 가압류 23,382,800원, 용인축산업협동조합 가압류 10,068,831원, 안성시·국의 압류, 2022.02.17. 가등기와 2024.09.30. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차·점유 — 5,000,000원 인수는 보이고, 나머지는 확인이 필요하다

농업회사법인 (주) 예송은 말소기준보다 앞선 2014.07.16. 전입이고 보증금은 5,000,000원입니다. 배당 시뮬레이션에서는 우선변제권이 없어 배당받지 않고 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 반영되어 있습니다.

반면 민미자는 2015.10.16. 전입으로 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 있음으로 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 합니다. 특히 민미자는 말소기준 근저당의 채무자와 동일한 이름이어서 관계인 또는 가장임차인 여부를 원본 서류에서 확인할 필요가 있습니다.

주식회사 해우텍과 (주) 전국모바일은 각각 보증금 15,000,000원이 확인되지만 전입일이 확인되지 않습니다. 따라서 이 두 점유자 역시 대항력 가능·미상이며, 예송의 5,000,000원 인수와 별개로 추가 승계가 발생하는지 확인해야 합니다.

③ 가격·유찰 — 34%라고 해서 ‘싸다’고 말할 수 없다

현재 회차는 3회 유찰, 감정가 34% 구간이며 최저매각가는 492,069,000원입니다. 한 번 더 유찰될 경우 344,448,300원, 그 다음 회차는 241,113,809원으로 제시되어 있습니다. 그러나 동일 자산의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 492,069,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용 7,320,690원을 제외한 484,748,310원이 말소기준 근저당에 배당되고, 후순위 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 채권자 총 청구액 1,253,451,631원 중 미배당은 768,703,321원입니다. 예송 보증금 5,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 반영되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 안성시 삼죽면 소재 동아방송예술대학교 남측 인근이며, 주변은 농경지와 임야를 위주로 일부 단독주택이 산재하는 농촌지대입니다.
• 교통. 일부 건물까지 차량 접근이 가능하고 동측 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
• 토지. 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용이며 면적은 3,289㎡입니다. 완경사·자루형 토지로 세로한면(가) 도로접면입니다.
• 용도지역. 계획관리지역이며 성장관리계획구역(보개43, 산업형), 가축사육제한구역, 성장관리권역에 포함됩니다. 토지거래계약에관한허가구역에도 포함되어 있습니다.
• 건물 이용. 관리사·정자·관리사 창고·사육사·제조장·창고·사무실로 구성되고, 사육사로 이용 중인 일부 건물은 현재 공실 상태입니다.
• 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 부속건물 정자는 공부상 지붕과 현황 지붕의 표기가 다릅니다.
• 환금성. 농촌지대의 공장용지에 여러 용도의 건물이 결합된 일괄매각 물건이므로, 주거형 표준물건처럼 단순 비교하기보다 실제 사용 가능성과 점유 정리 범위를 함께 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 예송 인수 확인. 농업회사법인 (주) 예송의 보증금 5,000,000원이 매수인 인수로 반영되어 있으므로 배당요구·점유 상태와 명세서 기재를 원본에서 대조하세요.
• 민미자 확인. 2015.10.16. 전입으로 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 근저당 채무자와 동일한 이름인 점도 함께 확인해야 합니다.
• 전입일 미상 점유자 확인. 주식회사 해우텍과 (주) 전국모바일은 각각 보증금 15,000,000원이 확인되지만 전입일이 미상입니다. 대항력과 승계 여부를 확정하기 전에는 인수 0원으로 계산하면 안 됩니다.
• 가등기 원인 확인. 2022.02.17. 가등기는 후순위로 매각소멸 분석이지만 담보가등기 종류 확인 필요가 지적되어 있으므로 등기원인과 관련 서류를 대조하세요.
• 세금 확인. 국세·지방세 압류가 존재해 당해세 해당액이 있으면 배당순위와 후순위 미배당액이 달라질 수 있습니다.
• 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물이 포함되고 여러 동이 관리사·사육사·제조장·창고·사무실 등으로 사용되어 있으므로 현장 경계와 매각 포함 범위를 확인하세요.
• 주소 표기 대조. 등기상 가동 도로명주소와 지상 건물들의 도로명주소 표기가 서로 다르게 확인되므로 현장과 공부를 대조하세요.
• 가격 판단. 3회 유찰·감정가 34%라는 할인율만으로 가격 가점을 주지 말고, 실제 점유 정리비용과 인수범위가 확인된 뒤 응찰가를 검토하세요.

맺으며 — “34%까지 내려왔다”보다 “얼마를 더 떠안을 수 있는가”가 먼저다

이 사건은 말소기준권리가 불명확한 물건은 아닙니다. 2016.07.04. 삼죽농업협동조합 근저당이 기준이고 후순위 등기권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그럼에도 등급을 낮게 보는 이유는 등기 밖 점유와 인수 범위가 끝까지 남기 때문입니다.

농업회사법인 (주) 예송의 보증금 5,000,000원은 매수인 인수가 이미 반영되어 있습니다. 민미자는 말소기준보다 앞선 전입이지만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없고, 주식회사 해우텍과 (주) 전국모바일은 보증금은 확인되지만 전입일이 미상입니다. 여기에 농촌지대 공장용지와 다수 동의 비주거 건물을 묶은 일괄매각이라는 특성까지 겹칩니다.

따라서 감정가 1,434,604,240원에서 최저가가 492,069,000원까지 낮아졌다는 사실은 입찰 검토의 시작점일 뿐 결론이 아닙니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 확정 인수 5,000,000원 외에 미상 점유에서 추가 부담이 발생하는지를 먼저 닫는 것입니다. 권리관계가 확인되기 전에는 가격 할인율만으로 매력도를 높게 평가하기 어렵습니다.