수원지방법원 2024타경52534. 안성시 보개면 기좌리 14의 토지와 관리사·정자·관리사 창고·사육사·제조장·창고·사무실 등을 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 공장용지 2,707㎡이고, 감정평가상 각 건물은 관리사·사육사·제조장· 창고·사무실 등으로 이용되고 있습니다. 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.
등기상 말소기준은 2017.03.27 삼죽농업협동조합 근저당권 870,000,000원입니다. 이후 설정된 근저당권·압류·담보가등기·경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 권리 말소 여부와 별개로, 말소기준일보다 앞서 점유를 시작한 임차인과 전입일이 확인되지 않은 점유자가 섞여 있어 임차보증금 승계와 명도 범위가 핵심 위험입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경52534 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안성시 보개면 기좌리 14 · 경기도 안성시 보개면 보개원삼로 474-54 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 관리사·정자·관리사 창고·사육사·제조장·창고·사무실 |
| 토지 | 공장용지 2,707㎡ · 계획관리지역 · 공업용 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 민무홍 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,377,884,000원 / 675,163,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 아이에스인베스트먼트 / 3,987,088,690원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기 권리는 소멸, 점유 권리는 별도
말소기준 근저당권 이후 설정된 나준식의 근저당권, 담보가등기, 국세·지방세 및 국민건강보험공단 압류, 임의경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 2019.04.11 설정된 사단법인한국골프장경영협회 근저당권 750,000,000원은 2020.03.04 말소등기가 확인됩니다.
② 임차인·점유 분석 — 실제 임차인 11명
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며, 현황조사에 나타난 실제 임차인은 11명입니다. 말소기준일보다 앞선 2014.07.16 점유와 보증금 5,000,000원이 확인되는 농업회사법인 (주) 예송은 대항력 있는 임차인으로 분석되며, 우선변제권이 없어 보증금 전액이 매수인 인수로 계산됩니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입·등록일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 농업회사법인 주식회사 제빵제분소 | 33.0000㎡ | 2023.07.19 | 보증금 미상 / 월 300,000원 | 대항력 無 | 미상 | 승계 없음 |
| 농업회사법인 주식회사 와이에스농생명과학 | 244.5000㎡ | 2021.11.08 | 미상 | 대항력 無 | 미상 | 승계 없음 |
| 농업회사법인 (주) 예송 | 700.0000㎡ | 2014.07.16 | 5,000,000원 / 월세 미상 | 대항력 有 | 없음 | 5,000,000원 인수 |
| 진흥스마트팜 주식회사 | 198.0000㎡ | 2021.08.24 | 미상 | 대항력 無 | 미상 | 승계 없음 |
| 농업회사법인 진흥파이프 주식회사 | 233.7600㎡ | 2021.08.24 | 미상 | 대항력 無 | 미상 | 승계 없음 |
| 민미자 | 미상 | 2015.10.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·금액 미상 |
| 주식회사 해우텍 | 가동 489.9㎡ 전부 | 미상 | 15,000,000원 / 월 2,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 판정 미상 |
| 농업회사법인 주식회사 아이앤에이글로벌 | 837.4000㎡ | 2020.09.17 | 30,000,000원 / 월 3,000,000원 | 대항력 無 | 미상 | 승계 없음 |
| 와이에스내츄럴영농조합법인 | 비동 330.0000㎡ | 2017.04.26 | 10,000,000원 / 월 1,000,000원 | 대항력 無 | 미상 | 승계 없음 |
| 제이엠컴퍼니 주식회사 | 33.0000㎡ | 2022.04.06 | 3,000,000원 / 월 300,000원 | 대항력 無 | 미상 | 승계 없음 |
| (주) 전국모바일 | 나동·다동 347.5㎡ 전부 | 미상 | 15,000,000원 / 월 2,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 판정 미상 |
민미자는 2015.10.16 점유를 시작한 것으로 조사됐지만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력을 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 주식회사 해우텍과 (주) 전국모바일도 각각 보증금 15,000,000원이 확인되지만 전입일이 미상이므로, 말소기준일 전 대항요건을 갖췄는지 원본 서류와 현장 점유관계로 확인해야 합니다.
③ 가격·예상배당 (매각가 675,163,000원 가정)
현재 최저가는 감정가의 49%이지만, 동일 용도의 최근 실거래 비교자료가 없어 이 할인율만으로 “시세보다 싸다”고 판단할 수 없습니다. 관리사·사육사·제조장·창고·사무실이 혼재한 일괄매각 물건이고 임차인이 11명인 만큼, 일반적인 공장이나 단일 창고와 같은 방식으로 단순 비교하기도 어렵습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,151,630원 |
| 인수. 농업회사법인 (주) 예송 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 삼죽농업협동조합 | 870,000,000원 | 666,011,370원 |
| 3. 근저당 · 나준식 | 200,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 사단법인한국골프장경영협회 | 750,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 전부가 집행비용과 1순위 근저당 배당에 소진됩니다. 시뮬레이션상 채권 미배당액은 1,153,988,630원이며, 농업회사법인 (주) 예송의 보증금 5,000,000원은 배당되지 않고 매수인이 별도로 인수합니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 안성시 삼죽면 동아방송예술대학교 남측 인근으로, 농경지와 임야를 중심으로 일부 단독주택이 산재하는 농촌지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 동측 인근에 노선버스정류장이 있어 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 관리사·정자·관리사 창고·사육사·제조장·창고·사무실로 구성되며, 사육사로 이용된 일부 건물은 현재 공실 상태입니다.
- 토지. 공장용지 2,707㎡, 공시지가 169,000원/㎡, 평지·부정형이며 세로한면(가)에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·성장관리권역·가축사육제한구역· 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다. 농업진흥구역·준보전산지·농림지역과 접합니다.
- 건물 상태. 2009.07.10, 2013.04.05, 2014.04.09, 2017.03.17 사용승인된 일반목구조·벽돌구조·경량철골구조·일반철골구조 건물들이 혼재합니다. 공부와의 차이는 보고되지 않았고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 다수의 특수용도 건물과 토지를 한꺼번에 취득하는 구조이고 임차인도 11명이라, 일반 주거용이나 단일 공장보다 매수층이 제한될 가능성이 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 원본 확인. 민미자의 보증금과 확정일자, 배당요구 여부를 확인해 실제 승계액을 산정해야 합니다.
- 전입일 미상 점유자 확인. 주식회사 해우텍과 (주) 전국모바일의 사업자등록 신청일, 점유 개시일, 임대차계약서를 확인해야 합니다.
- 점유구획 현장 대조. 11명의 점유부분 합계가 여러 건물과 중첩될 수 있으므로, 가동·나동·다동 및 각 건물의 실제 사용자를 현장에서 대조해야 합니다.
- 명도비용 반영. 다수 법인 임차인의 영업시설·재고·설비 이전과 명도 협의에 필요한 기간과 비용을 입찰가에서 차감해야 합니다.
- 담보가등기 확인. 2022.02.17 농업회사법인일성팜주식회사 명의 소유권이전담보가등기의 피담보채권과 말소 조건을 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 2025.10.01 농업협동조합자산관리회사로 이전된 말소기준 근저당권의 실제 채권액과 배당권자를 확인해야 합니다.
- 조세채권 확인. 국세·지방세 중 당해세 금액을 법원 문건과 관할 기관에서 확인해야 합니다.
- 말소된 채권의 배당 반영 여부. 2020.03.04 말소된 사단법인한국골프장경영협회 근저당권이 예상배당표에 포함된 이유를 원본 배당자료로 검증해야 합니다.
- 제시외 건물·일괄매각 범위. 제시외 건물의 구조·면적·사용자와 매각 포함 범위를 감정평가서 도면 및 현황조사서로 확인해야 합니다.
- 토지거래허가 검토. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부가 취득·이용계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰”보다 “얼마를 더 떠안는가”가 먼저다
이 사건의 등기 권리는 말소기준 이후 권리가 소멸하는 비교적 전형적인 구조입니다. 그러나 권리가 소멸한다는 사실만으로 안전한 물건이 되는 것은 아닙니다. 실제 임차인이 11명이고, 농업회사법인 (주) 예송의 보증금 5,000,000원은 매수인이 인수합니다. 민미자와 전입일 미상 점유자 2명의 보증금 승계 가능성까지 남아 있어 현재 회차의 실질취득가는 680,163,000원 이상입니다.
여기에 국세·지방세 당해세 가능성, 담보가등기 확인, 말소된 근저당권이 포함된 배당 시뮬레이션, 여러 동과 제시외 건물을 사용하는 다수 임차인의 명도 문제가 겹칩니다. 동일 용도 실거래 비교도 없는 만큼, 감정가의 49%라는 이유만으로 싸다고 결론 내릴 수 없습니다. 등기 권리는 소멸하지만, 점유·인수·명도 비용은 아직 열려 있는 물건입니다.
