매력지수 B등급 · 대항력 임차인 인수 위험이 존재하지만 유찰 후 가격 메리트가 있는 물건
이순환 임차인 보증금 1.35억 인수 가능성이 핵심 리스크이나 최저가가 최근 실거래 평균의 84.8% 수준으로 가격 메리트가 있어 종합 B.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 권리 자체보다 임차인 인수 위험이 핵심인 물건입니다. 이순환 임차인은 전입일이 말소기준권리보다 앞서 대항력 있음으로 확인되며 보증금 135,000,000원이 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다. 반면 최저가는 최근 12개월 실거래 평균 153,500,000원 대비 84.8% 수준으로 가격 메리트는 존재합니다.
감정가
186,000,000원
최저가 대비 70%
최저가
130,200,000원
1회 유찰
실질취득 위험
265,200,000원 가능
낙찰가+인수 보증금
핵심지표
인수주의
대항력 임차인
수원지방법원 2025타경656. 평택시 포승읍 도곡리 도곡마을1단지 모아미래도 104동 203호 아파트입니다. 감정가는 1억8600만원이며 1회 유찰 후 최저가는 1억3020만원까지 내려왔습니다. 가격만 보면 최근 거래 대비 할인 구간에 들어왔지만, 권리분석의 핵심은 이순환 임차인의 대항력입니다.
물건 개요
사건번호
수원지방법원 2025타경656 (강제경매)
소재지
경기도 평택시 포승읍 도곡리 1113 도곡마을1단지 모아미래도아파트 104동 2층203호
용도 / 이용상태
아파트 · 이용 중
소유자
조호제
감정가 / 최저가
186,000,000원 / 130,200,000원
신청채권자 / 청구액
진성운 / 100,000,000원
매각기일
2026.07.14
① 권리 흐름 — 임차인 인수 여부가 핵심
등기상 강제경매개시결정은 2025.05.22 접수되었습니다. 기존 근저당권·전세권 등은 등기상 이미 말소된 상태입니다. 다만 임차인 김정효, 이순환, 정종삼이 확인되며 이 중 이순환 임차인은 보증금 135,000,000원과 대항력 있음으로 매수인 인수 가능성이 있습니다.
② 임차인 분석
임차인
전입일
보증금
대항력
판단
김정효
2023.02.06
미상
有
보증금 확인 필요
이순환
2014.11.17
135,000,000원
有
매수인 인수 가능성
정종삼
2017.02.01
미상
有
보증금 확인 필요
⚠️ 가장 큰 리스크 이순환 임차인은 대항력은 있으나 우선변제권은 확인되지 않습니다. 최저가 130,200,000원에 낙찰되더라도 보증금 135,000,000원이 인수될 경우 실질 취득금액은 약 265,200,000원 수준까지 올라갈 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 가격은 좋지만 인수 포함 검토 필요
동일 평형(59.97㎡) 최근 거래 12건 기준 평균은 153,500,000원입니다. 현재 최저가는 130,200,000원으로 최근 12개월 평균 대비 84.8%입니다.
거래월
층
거래가
2026.07
8
159,000,000원
2026.07
11
170,000,000원
2026.07
4
132,000,000원
2026.07
4
143,000,000원
최근 12개월 평균
12건
153,500,000원
배당 및 인수 구조
감정가·실질취득 vs 실거래
낙찰가만 보면 할인이나, 임차인 인수 포함 시 실질취득금액은 시세를 크게 초과할 수 있습니다.
④ 입찰 체크리스트
임차인 확인. 이순환 보증금 135,000,000원 인수 가능성을 반영한 입찰가 산정 필요.
보증금 미상 임차인 확인. 김정효·정종삼 관련 추가 자료 확인 필요.
위반건축물 확인. 매각물건명세서 비고상 건축물대장 위반건축물 사항 별도 확인 필요.
가격 판단. 낙찰가만 보면 최근 시세 대비 저렴하지만 인수금 포함 기준으로 다시 계산해야 함.
맺으며 — “가격 할인보다 인수 계산이 먼저”
이 물건은 유찰 1회로 가격 경쟁력은 생겼습니다. 그러나 일반 경매처럼 최저가만 보고 접근하면 위험합니다. 대항력 임차인 이순환의 보증금 1.35억원이 핵심 변수이며, 낙찰가와 합산한 실질취득금액 기준으로 판단해야 합니다. 권리 확인 후 입찰하는 인수주의 물건입니다.
