최저가는 최근 12개월 평균 대비 84.1% 수준으로 접근성은 있으나 임차권등기 및 보증금 미상 부분 확인이 필요해 종합 B.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 1회 유찰로 최저가는 1.197억까지 내려왔고 최근 12개월 실거래 평균 대비 84.1% 수준입니다. 다만 304호에는 임차권등기 정종삼이 존재합니다. 등기상 대항력은 인정되지 않는 구조지만, 보증금 관련 원본 확인 후 접근해야 하는 물건입니다.
감정가
171,000,000원
평가금액
최저가
119,700,000원
1회 유찰
최근12개월 시세
142,357,142원
최저가 84.1%
매수인 인수
0원
매각 소멸 기준
수원지방법원 2025타경656. 평택 포승삼부르네상스 1단지 105동 304호 아파트입니다. 권리관계의 핵심은 2013년 설정된 서대구농업협동조합 근저당권이며, 이후 경매개시결정·압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 을구 6번 주택임차권등기가 존재하므로 일반적인 무임차 물건과는 다르게 확인 절차가 필요합니다.
물건 개요
사건번호
수원지방법원 2025타경656 (강제경매)
소재지
경기도 평택시 포승읍 도곡리 1114 포승삼부르네상스 1단지 105동 3층304호
용도 / 단지
아파트 · 포승삼부르네상스1단지
소유자
조호제
감정가 / 최저가
171,000,000원 / 119,700,000원
신청채권 / 청구액
진성운 / 100,000,000원
매각기일
2026.07.14
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2013.08.16 설정된 서대구농업협동조합 근저당권입니다. 2025년 강제경매개시결정과 2025년 압류는 해당 기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 다만 2025.12.04 설정된 주택임차권등기는 매각물건명세서와 원본 확인이 필요한 항목입니다.
② 임차 관계 — 임차권등기 확인 필요
점유자
위치
대항력
보증금
비고
김정효
203호
없음
미상
전입일 2023.02.06, 말소기준 이후
이순환
1005호
없음
135,000,000원
전입일 2014.11.17
정종삼
304호 전부
없음
미상
주택임차권등기
⚠️ 임차권등기 체크 정종삼의 임차권등기는 말소기준권리 이후 설정으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차보증금 관련 기재가 복수 금액으로 존재하므로 매각물건명세서와 배당요구 내용을 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 유찰 후 가격 메리트 발생
포승삼부르네상스1단지 동일 평형 최근 거래는 12건이며 평균 거래가는 149,625,000원, 최근 12개월 평균은 142,357,142원입니다. 현재 최저가 119,700,000원은 최근 12개월 평균 대비 84.1% 수준입니다.
거래월
층
거래가
2026.07
8층
130,000,000원
2026.05
11층
138,000,000원
2026.03
11층
140,000,000원
2025.05
3층
163,000,000원
평균
12건
149,625,000원
✅ 가격 판단 최저매각가는 최근 12개월 평균보다 낮습니다. 다만 최근 12개월 평균은 과거 거래보다 낮은 수준으로, 최근 추세는 -10.9% 하락 흐름입니다.
④ 예상 배당표 (매각가 119,700,000원 기준)
배당 항목
금액
집행비용
2,475,800원
서대구농업협동조합 근저당
24,000,000원
경매개시결정 · 진성운
93,224,200원
잔여
0원
매각대금 배분
감정가 vs 실거래
⑤ 입찰 체크리스트
임차권등기 확인. 정종삼 임차권등기와 보증금 관련 자료 확인 후 입찰.
가격. 최저가는 최근12개월 평균 대비 84.1%로 접근 가능 구간.
권리. 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조.
환금성. 510세대 단지이나 최근 거래 추세는 하락 흐름.
맺으며 — “가격은 좋아졌지만 확인할 권리가 있다”
이 물건은 1회 유찰로 가격 매력이 생긴 아파트입니다. 최저가는 최근 12개월 평균보다 낮고, 인수 구조도 원칙상 0원입니다. 다만 304호 임차권등기가 존재하므로 보증금 및 배당 관계 확인이 필수입니다. 권리는 정리 가능하지만, 확인 절차를 마친 뒤 접근하는 것이 안전한 물건입니다.
