춘천지방법원 2025타경30416. 감정가 309,681,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 151,744,000원입니다. 등기상 확인되는 소유자는 호영식이고, 현재 경매개시결정의 채권자는 홍민영입니다. 등기에는 근저당권이 없으며 과거 신용보증기금 가압류와 이전 강제경매개시결정은 이미 말소됐습니다. 현재 권리흐름의 기준은 2025.03.28 접수된 강제경매개시결정이고, 이 등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
표면적인 등기 인수만 보면 단순하지만 매각조건은 단순하지 않습니다. 특히 목록5·6 지상에 매각에서 제외되는 제시외 건물과 물건이 존재하고, 그 건물들을 위해 해당 토지의 대지 부분에 법정지상권이 성립할 여지가 있다고 매각물건명세서가 명시합니다. 이는 배당표의 ‘매수인 인수 0원’과 별개의 사용·점유 리스크입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경30416 · 강제경매 |
|---|---|
| 대표 소재지 | 강원특별자치도 정선군 여량면 유천리 11 |
| 등기 건물 | 강원특별자치도 정선군 여량면 유천리 12 제1호 · 되골길 99 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 기호(7) 공장 이용 · 1층 공장·식당, 2층 숙소 |
| 소유자 | 호영식 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 309,681,000원 / 151,744,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권 / 청구 | 홍민영 / 152,999,511원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 등기 인수보다 ‘토지 사용관계’가 핵심
확인된 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가 내용상 임대관계는 미상입니다. 따라서 임차인이 없다고 단정하기보다는 실제 점유관계를 현장에서 다시 확인해야 합니다. 배당계산상 매수인이 금액으로 인수하는 채권은 0원이며, 매각물건명세서에도 명시 인수권리는 해당사항이 없는 것으로 기재돼 있습니다.
② 매각조건 — 49% 최저가보다 선행조건을 먼저 확인
현재 최저매각가는 151,744,000원으로 시나리오상 감정가의 49% 구간입니다. 그러나 실거래 시세 자료가 없어 이 가격을 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 오히려 농취증, 맹지, 제시외 건물 제외와 법정지상권 가능성이 실제 이용가치와 환금성에 직접 영향을 줄 수 있으므로 감정가 할인율만으로 응찰 판단을 해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 151,744,000원 | 148,819,584원 | 4,179,927원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 106,220,800원 | 103,933,709원 | 49,065,802원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 74,354,560원 | 72,616,178원 | 80,383,333원 |
③ 예상배당표 (매각가 151,744,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,924,416원 |
| 갑구 8번 경매개시결정 · 홍민영 | 152,999,511원 | 148,819,584원 |
| 미배당 | - | 4,179,927원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 신청채권자 청구액 전부가 배당되지는 않지만, 미배당 채권을 매수인이 금전으로 승계하는 구조로 계산되지는 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 정선군 여량면 유천리 유천2리 마을회관 북동측 원거리에 위치하며, 주위는 공장·주택·농경지·자연림 등이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근은 가능하며, 버스정류장 거리와 운행횟수 등을 고려한 대중교통 상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물 이용. 기호(7)는 경량철골조 샌드위치판넬지붕 지상2층 건물로, 1층은 공장·식당, 2층은 숙소로 이용 중입니다.
- 토지. 확인된 토지는 대, 공업용, 430㎡이며 계획관리지역입니다. 지형은 완경사·사다리형이고 도로접면은 세로한면(가), 공시지가는 18,000원/㎡입니다.
- 규제. 일괄 대상에는 계획관리지역뿐 아니라 보전관리지역·농림지역·생산관리지역, 영농여건불리농지, 준보전산지·보전산지·임업용산지, 접도구역 등 여러 조건이 함께 기재돼 있습니다.
- 환금성. 공장·토지 복합 이용에 더해 맹지 필지, 농취증 대상, 매각 제외 건물과 법정지상권 가능성이 겹쳐 일반 주거용 집합건물보다 매수자 검토 항목이 많습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 법정지상권 범위 확인. 목록5·6 토지와 매각 제외 제시외 건물의 소유관계, 건물 배치, 대지 사용범위, 성립요건을 원본 서류와 현장에서 확인해야 합니다.
- 농지취득자격증명 선확인. 목록8은 미제출 시 보증금 몰수 조건이 명시돼 있으므로 입찰 전에 발급 가능 여부와 절차를 해당 읍·면사무소에 확인해야 합니다.
- 맹지 진입권 검토. 목록5·8·11의 실제 진입로, 인접 필지 통행관계, 일괄매각 후 내부 필지 간 접근성을 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 구분. 목록5·6 지상에는 공장 608㎡, 사무실 63.02㎡, 창고 336㎡ 및 기타 제시외 건물·물건이 매각에서 제외되는 것으로 기재돼 있으므로 낙찰 대상과 비대상 부분을 현장에서 구분해야 합니다.
- 목록5 건축물대장 확인. 목록5 지번에는 연면적 52.2㎡ 주택과 연면적 85.94㎡ 공장이 일반건축물대장에 등재돼 있으나 현황 소재불명으로 기재돼 있습니다.
- 점유관계 재확인. 확인된 임차인 신고는 없으나 임대관계가 미상인 만큼 현황조사와 실제 점유자를 대조해야 합니다.
- 가격은 별도 검증. 현재 최저가는 감정가 49% 구간이지만 실거래 시세 자료가 없으므로 할인율만으로 ‘저가 매수’라고 판단하지 않아야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 토지를 실제로 쓸 수 있는지가 먼저다
이 사건은 현재 최저가가 151,744,000원까지 내려왔고 금액상 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 투자 판단의 중심은 그 두 숫자가 아닙니다. 목록5·6의 매각 제외 건물과 법정지상권 성립 가능성, 목록8 농지취득자격증명, 목록5·8·11 맹지가 실제 이용가치와 환금성을 결정합니다. 실거래 시세 자료도 없으므로 감정가 대비 49%라는 이유만으로 싸다고 결론 내릴 수 없습니다. 이 물건은 등기상 금액 인수는 낮지만, 실물·토지 이용관계 확인 난도는 높은 유형입니다. 입찰의 선결조건은 가격이 아니라 법정지상권 성립 여부와 농취증·진입권 확인입니다.
