106,221,000원
춘천지방법원 2025타경30416. 강원특별자치도 정선군 여량면 유천리 소재의 토지와 공장 이용 건물을 포함한 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 기호(7) 건물은 경량철골조 샌드위치판넬지붕 지상 2층으로, 1층은 공장·식당, 2층은 숙소로 이용 중입니다. 등기부상 현재 확인되는 근저당은 없고, 과거 신용보증기금 가압류와 2013년 강제경매개시결정은 이미 말소됐습니다. 현재 권리 흐름의 기준은 2025.03.28. 홍민영의 강제경매개시결정입니다.
권리만 보면 배당 후 낙찰자가 별도 금액으로 떠안을 등록권리는 확인되지 않습니다. 다만 이 사건의 핵심은 단순 배당순위보다 토지와 제시외 건물의 관계입니다. 매각물건명세서에는 목록5·6 지상 제시외 건물을 위하여 해당 토지의 대지 부분에 법정지상권이 성립할 여지가 있다고 명시돼 있습니다. 즉 “금액 인수 0원”과 “사용·처분에 제약 없음”은 같은 뜻이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경30416 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 정선군 여량면 유천리 11 |
| 등기 건물 표시 | 강원특별자치도 정선군 여량면 유천리 12 제1호 · 강원특별자치도 정선군 여량면 되골길 99 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 기호(7) 공장 이용(1층 공장·식당, 2층 숙소) |
| 소유자 | 호영식 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 309,681,000원 / 106,221,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 홍민영 / 152,999,511원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 임차관계 | 확인된 임차인 없음 · 감정요항표상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 등록권리보다 현장 권리관계가 핵심
2008년과 2010년 신용보증기금 가압류는 각각 해제되어 이미 말소됐고, 2013년 강제경매개시결정 역시 취하 후 말소됐습니다. 현재 사건은 2025.03.28. 등기된 홍민영의 강제경매개시결정이 기준입니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리는 해당사항 없음으로 기재돼 있고 예상배당에서도 매수인 금액 인수는 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 34.3%지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 106,221,000원으로 감정가 309,681,000원의 34.3%입니다. 세 차례 유찰된 만큼 표면적인 할인율은 큽니다. 그러나 동일·유사 물건의 실거래 비교값이 확인되지 않아, 이 34.3%만으로 실제 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.
특히 이 물건은 일반 주거용 집합건물과 달리 공장·토지 일괄매각이고, 일부 토지는 맹지이며, 농지취득자격증명과 제시외 건물·법정지상권 문제가 함께 존재합니다. 따라서 감정가 대비 하락률보다 실제 사용 가능 범위, 도로 접근, 농지 취득 가능 여부, 지상 건물 권리관계가 가격 판단의 선행조건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 106,221,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,287,094원 |
| 갑구 8번 경매개시결정 · 홍민영 | 152,999,511원 | 103,933,906원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 신청채권자 홍민영에게 103,933,906원이 배당되고 49,065,605원이 미배당으로 남습니다. 예상배당상 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 토지·건물 이용 및 환금성 메모 (감정요항표·매각물건명세서 기준)
- 주위환경. 유천2리 마을회관 북동측 원거리에 위치하고, 주변은 공장·주택·농경지·자연림 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 버스정류장 거리와 운행횟수를 고려한 대중교통 상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물 이용. 기호(7)는 경량철골조 샌드위치판넬지붕 지상 2층으로 1층은 공장·식당, 2층은 숙소로 이용 중입니다.
- 토지. 확인된 토지 정보는 지목 ‘대’, 공업용 이용, 면적 430.0㎡, 완경사·사다리형, 세로한면(가) 접면이며 공시지가는 18,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이 확인되고 준보전산지·보전관리지역과 접하는 정보가 있으며, 전체 목록에는 계획관리지역·농림지역·생산관리지역·보전산지·임업용산지·접도구역 등 다양한 제한이 기재돼 있습니다.
- 맹지. 목록5·8·11은 맹지로 기재돼 있습니다. 목록6 동측에는 노폭 약 3미터 내외의 포장도로가 소재합니다.
⑤ 제시외 건물·농지취득자격증명 체크
- 일괄매각. 매각물건명세서에는 일괄매각 및 제시외 건물 포함 내용이 기재돼 있습니다.
- 매각 제외 건물. 목록5·6 지상 경량철골조 및 시멘트벽돌조 샌드위치판넬지붕 단층 공장 608㎡ 1동, 단층 사무실 63.02㎡ 1동, 판넬조 판넬지붕 창고 336㎡ 1동, 반파된 조적조 판넬지붕 창고 1동, 비닐하우스 1동은 매각에서 제외됩니다.
- 감정가 반영. 목록6 감정평가액은 매각에서 제외되는 지상 건물 소재에 따른 제한의 정도를 감안한 가격입니다.
- 법정지상권. 목록5·6 지상 제시외 건물을 위하여 해당 토지 대지 부분에 법정지상권이 성립할 여지가 있습니다.
- 농지취득자격증명. 목록8은 농지취득자격증명 제출이 필요하며, 미제출 시 보증금 몰수로 기재돼 있습니다. 입찰 전 신청이 가능하므로 해당 읍·면사무소 확인이 필요합니다.
- 목록5 건축물대장. 지번에 연면적 52.2㎡ 주택 및 연면적 85.94㎡ 공장이 일반건축물대장에 등재돼 있으나 현황 소재불명으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 법정지상권 성립 여부. 목록5·6 토지와 매각 제외 제시외 건물의 소유관계·성립요건·토지사용 범위를 우선 확인해야 합니다.
- 농취증 선확인. 목록8은 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수 조건이 명시돼 있으므로 입찰 전 발급 가능성을 확인해야 합니다.
- 맹지 접근성. 목록5·8·11의 실제 진입 경로, 통행권, 차량 접근 가능 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 경계. 포함되는 제시외 건물과 매각 제외 대상의 위치·면적·점유관계를 현장에서 구분해야 합니다.
- 임대관계. 확인된 임차인은 없지만 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 사용관계는 별도 확인이 필요합니다.
- 가격 검증. 동일·유사 실거래 비교값이 확인되지 않으므로 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 않아야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 토지와 지상물의 관계
현재 최저가는 감정가 309,681,000원에서 106,221,000원까지 내려왔고, 예상배당상 매수인의 금액 인수는 0원입니다. 그러나 이 사건은 세 차례 유찰됐고, 공장·토지 일괄매각에 목록5·6 법정지상권 가능성, 목록8 농지취득자격증명, 목록5·8·11 맹지, 매각 제외 제시외 건물이 함께 얽혀 있습니다.
따라서 핵심은 “감정가의 34.3%니까 싸다”가 아니라, 낙찰 후 실제로 사용할 수 있는 토지·건물의 범위가 어디까지인지를 확정하는 것입니다. 등기부와 배당표만 보면 금액 인수는 없지만, 현장 이용관계와 법정지상권을 확인하지 않은 상태에서는 낮은 최저가를 가격 메리트로 평가하기 어렵습니다.
