수원지방법원 2025타경43129. 평택시 장당동 평택고덕아이파크 102동 19층 1920호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 이용상태는 욕실·방 1개 등을 갖춘 오피스텔입니다. 주식회사다온어패럴이 2022.04.21 거래가액 162,346,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 민간임대주택등기와 안성축산업협동조합 명의의 채권최고액 2,148,000,000원 근저당권 설정이 접수됐습니다.
표면적인 계산은 단순합니다. 현재 최저가는 112,700,000원이고 예상 집행비용 2,377,800원을 제외한 110,322,200원이 선순위 근저당 배당으로 소진됩니다. 후순위 채권과 소유자 잔여는 모두 0원이며 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 다만 권리 흐름을 날짜순으로 다시 보면, 이 계산의 기준이 된 을구 1번 근저당은 2022.05.16 해지로 말소된 기록이 함께 존재합니다. 이 부분이 정리되지 않으면 2022.04.21 전입 기록의 선후관계 판정도 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경43129 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 102동 19층 1920호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔 이용(욕실·방 1개 등) · 지하 6층·지상 27층 건물 중 19층 |
| 소유자 | 주식회사다온어패럴 (2022.04.21 소유권이전 · 거래가액 162,346,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 161,000,000원 / 112,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 안성축산업협동조합 / 528,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 등기 열람 | 수원지방법원 송탄등기소 · 2026.07.24 발행 |
① 권리 흐름 — 계산상 소멸, 기준권리 원본 확인 필요
임차인·점유 조사
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 하제연 | 2018호 | 2022.04.21 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
현황조사상 점유자 하제연의 전입일은 2022.04.21이며, 제시된 판단에서는 말소기준권리 이후 전입으로 분류돼 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 더 큰 문제는 점유부분이 2018호로 적혀 있어 본건 1920호와 일치하지 않는다는 점입니다.
보증기관의 대위·승계 신고는 아니므로 중복 합산 대상은 없습니다. 현황조사상 확인되는 점유자는 1명이지만, 본건 호수와 일치하지 않아 본건의 실제 임차인 수와 점유관계는 별도 확정이 필요합니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저가는 감정가 161,000,000원의 70%인 112,700,000원입니다. 그러나 동일 물건 또는 유사 오피스텔의 실거래 비교자료가 확인되지 않아 이 금액이 최근 시장가격보다 낮은지 판단할 근거가 없습니다. 따라서 1회 유찰이나 감정가 70%라는 수치만으로 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(감정가 70%) | 112,700,000원 | 110,322,200원 | 15,566,314,894원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(감정가 49%) | 78,890,000원 | 77,069,980원 | 15,599,567,114원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(감정가 34%) | 55,223,000원 | 53,828,986원 | 15,622,808,108원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 매각대금과 신청채권자 배당액은 감소하고 미배당액은 증가합니다. 신청채권 528,000,000원은 현재 회차에서도 전액 변제되지 않습니다. 다만 이 대규모 미배당은 채권자의 손실 영역이며, 제시된 계산상 낙찰자가 후순위 채권을 승계하는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 112,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,377,800원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 안성축산업협동조합 | 2,148,000,000원 | 110,322,200원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 안성축산업협동조합 | 132,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 4번 근저당권 · 케이비증권주식회사 | 13,000,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 5번 근저당권 · 앤드제일차주식회사 | 70,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 4번 가압류 · 신용보증기금 | 256,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 5번 가압류 · 중소기업은행 | 70,637,094원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각대금은 집행비용과 을구 1번 근저당 배당으로 전액 소진됩니다. 채권 총액 15,676,637,094원 중 110,322,200원이 배당되고 15,566,314,894원이 미배당으로 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 말소된 을구 1번이 배당 1순위로 표시된 점은 원본 배당관계 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 욕실과 방 1개 등을 갖춘 오피스텔로 이용 중입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시돼 있어 공부상 용도와 실제 이용을 함께 확인해야 합니다.
- 입지. 평택시 모곡동 소재 모곡근린공원 남서측 인근으로, 오피스텔·쇼핑몰 등 근린생활시설과 산업단지가 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측 약 40~50m, 서측 약 14~16m, 남측 약 15~18m, 북측 약 18~20m 포장도로에 각각 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·개별난방·승강기·소화전·화재탐지·발신·스프링클러·지하주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 용도지역. 준주거지역·장당지구 지구단위계획구역이며, 토지 공시지가는 4,416,000원/㎡입니다.
- 규제. 철도보호지구·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함돼 있습니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 주거용 오피스텔 이용이지만 사건상 근린시설로 분류돼 있고 비교 실거래가가 확인되지 않아, 일반 아파트처럼 가격과 환금성을 단순 비교하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2022.04.21 을구 1번 근저당의 2022.05.16 말소 여부와 현재 유효한 선순위 권리를 등기 원본에서 확인하세요.
- 배당순위 대조. 말소된 기록이 있는 을구 1번에 110,322,200원이 우선 배당되는 시뮬레이션의 근거를 매각물건명세서와 배당요구 내역에서 확인하세요.
- 점유 호수 확인. 현황조사상 하제연의 점유부분은 2018호입니다. 본건 1920호의 실제 점유자와 현관표시, 전입세대 열람 결과를 현장에서 대조하세요.
- 임차 조건 확인. 전입일은 2022.04.21이지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 점유 호수 오기라면 인수 판단에 영향을 줄 수 있습니다.
- 민간임대주택등기. 2022.04.21 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각 후 존속 여부와 매수인 부담 사항을 확인하세요.
- 가격 비교. 감정가 70%라는 이유만으로 응찰하지 말고 동일 건물·유사 호실의 최근 실거래와 임대수익 자료를 별도로 대조하세요.
- 규제 확인. 철도보호지구·토지거래계약 허가구역 등 토지이용 제한이 실제 취득과 이용에 미치는 영향을 확인하세요.
- 체납 확인. 관리비·당해세·공용부분 체납액을 관리주체와 집행법원에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원문을 상호 대조한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 먼저 확인할 것
이 물건은 계산표만 보면 현재 회차 112,700,000원에 인수 0원인 소멸형 경매입니다. 후순위 채권은 배당받지 못하고 소유자 잔여금도 없습니다. 하지만 핵심 말소기준으로 제시된 2022.04.21 근저당에는 2022.05.16 말소 기록이 있고, 임차인으로 수록된 점유자는 대상 1920호가 아닌 2018호에 전입한 것으로 적혀 있습니다.
말소기준이 실제로 2022.05.16 근저당이라면 2022.04.21 전입과의 선후관계가 달라질 수 있고, 점유 호수 기록이 단순 오기라면 보증금 미상의 임차관계가 본건에 연결될 가능성도 다시 검토해야 합니다. 여기에 민간임대주택등기와 비교 실거래가 부재까지 겹칩니다. 결론은 가격 검토 이전에 권리 원본 확인이 선행돼야 하는 물건입니다. 계산상 인수 0원, 원본 확인 전 입찰 보류.
