수원지방법원 2025타경43129. 평택고덕아이파크 102동 20층 2020호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가상 이용상태는 욕실과 방 1개 등을 갖춘 오피스텔입니다. 소유자인 주식회사다온어패럴은 2022.04.21 거래가액 162,346,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 민간임대주택등기와 안성축산업협동조합 근저당이 연이어 접수됐고, 이후 근저당·압류·가압류와 경매개시결정이 이어진 구조입니다.
현재 회차의 가정 매각대금은 112,700,000원입니다. 집행비용 2,377,800원을 제외한 110,322,200원이 안성축산업협동조합의 선순위 근저당에 배당되고, 후순위 채권과 소유자에게는 배당이 없습니다. 계산상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 이 물건의 핵심은 배당표보다 말소기준 등기와 실제 점유호수의 일치 여부입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경43129 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 102동 20층 2020호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 현황 오피스텔(욕실, 방 1개 등) |
| 건물 | 철근콘크리트구조·철골철근콘크리트구조 · 지하 6층·지상 27층 |
| 소유자 | 주식회사다온어패럴 (2022.04.21 소유권이전 · 거래가액 162,346,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 161,000,000원 / 112,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 안성축산업협동조합 / 528,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 토지 | 준주거지역 · 지구단위계획구역(장당지구) · 상업용 · 평지 · 가로장방 · 중로각지 |
① 권리 흐름 — 말소기준 기록을 다시 대조해야 한다
2022.04.21 민간임대주택등기는 근저당 접수번호 16067보다 앞선 접수번호 16066으로 기재돼 있습니다. 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라는 내용이므로, 매각 후 효력과 인수 여부는 매각물건명세서와 신탁원부·임대등록 관계를 함께 대조할 필요가 있습니다.
2022.05.16 설정된 안성축산업협동조합 근저당 132,000,000원, 2023.03.27 설정된 케이비증권주식회사 근저당 13,000,000,000원, 2024년의 압류·가압류와 현재 경매개시결정은 제공된 권리 산정상 매각으로 소멸합니다. 2023.08.25 앤드제일차주식회사 근저당 70,000,000원은 2024.02.23 말소됐습니다.
② 임차인·점유 — 대항력 없음 판정이나 호수가 다르다
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 하제연 | 2018호 | 2022.04.21 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없고 임차인 기재는 1명입니다. 하제연의 전입신고는 권리 산정상 말소기준권리 이후로 판단돼 대항력 없음으로 표시됐습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 112,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,377,800원 |
| 을구 1번 근저당 · 안성축산업협동조합 | 2,148,000,000원 | 110,322,200원 |
| 을구 3번 근저당 · 안성축산업협동조합 | 132,000,000원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당 · 케이비증권주식회사 | 13,000,000,000원 | 0원 |
| 을구 5번 근저당 · 앤드제일차주식회사 | 70,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 신용보증기금 | 256,000,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 중소기업은행 | 70,637,094원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 15,676,637,094원 중 110,322,200원이 배당되고, 미배당액은 15,566,314,894원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 평택시 모곡동 모곡근린공원 남서측 인근으로, 오피스텔·쇼핑몰 등 근린생활시설과 산업단지가 혼재하며 주위환경은 양호합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통사정은 양호합니다.
- 이용상태. 감정평가상 욕실과 방 1개 등을 갖춘 오피스텔로 이용 중이며, 위생·급배수·개별난방·승강기·소화전·화재탐지·스프링클러·지하주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 동측 약 40~50m, 서측 약 14~16m, 남측 약 15~18m, 북측 약 18~20m 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(장당지구)이며 철도보호지구, 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 평지의 가로장방형 중로각지입니다. 공시지가는 4,416,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 위반건축물과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2022.04.21 근저당을 말소기준으로 산정했지만 2022.05.16 해당 근저당 말소 기록이 존재합니다. 현재 유효한 선순위 권리를 등기부 원본으로 다시 확정해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 근저당보다 앞선 접수번호로 기재된 민간임대주택등기의 매각 후 효력과 임대의무 승계 여부를 매각물건명세서·신탁원부와 대조해야 합니다.
- 점유호수 대조. 대상 2020호와 조사된 2018호가 다릅니다. 전입세대확인서, 현황조사 원문, 관리사무소 기록과 실제 출입문 호수를 확인해야 합니다.
- 보증금·배당요구 확인. 하제연의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 대항력 없음 판정과 별개로 배당 및 명도관계를 원문에서 확인해야 합니다.
- 시세 조사. 감정가 70%만으로 저가라고 판단하지 말고 동일 건물 오피스텔의 최신 거래가, 임대료, 공실, 관리비와 부가세 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 안성축산업협동조합과 케이비증권주식회사 근저당에는 공동담보목록이 기재돼 있습니다. 개별 호실에 실제 배분되는 채권액과 경매 신청채권 528,000,000원의 관계를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 진행 결과를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인보다 서류의 일치가 먼저”
현재 배당 계산만 보면 매수인 인수액은 0원이고, 최저가는 감정가 161,000,000원의 70%인 112,700,000원입니다. 그러나 대상호수는 2020호인데 임차인 조사에는 2018호가 적혀 있고, 말소기준으로 산정된 2022.04.21 근저당은 2022.05.16 말소 기록과 함께 나타납니다. 여기에 근저당보다 앞선 접수번호의 민간임대주택등기까지 존재합니다.
따라서 이 물건은 인수액 계산은 0원이지만 권리 확인 난도는 낮지 않은 유형입니다. 실거래 비교자료도 없어 감정가 대비 70%만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 결론은 가격 판단 보류, 등기·임대등록·점유호수 확인 우선입니다.
