수원지방법원 2025타경43129. 평택고덕아이파크 102동 20층 2018호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가상 이용상태는 욕실·방 1개 등을 갖춘 오피스텔입니다. 현재 소유자는 주식회사다온어패럴이며, 2018.10.26 매매를 원인으로 2022.04.21 소유권이전등기를 마쳤고 등기상 거래가액은 162,346,000원입니다.
표면적으로는 1회 유찰돼 최저가가 감정가 161,000,000원에서 112,700,000원으로 내려왔습니다. 다만 동일·유사 물건의 실거래 수치가 확인되지 않아 감정가의 70%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단할 수 없습니다. 더욱 중요한 문제는 배당표상 말소기준으로 취급된 2022.04.21 근저당이 등기부에서는 2022.05.16 해지로 말소됐다는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경43129 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 제102동 제20층 제2018호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔(욕실·방1 등) 이용 |
| 소유자 | 주식회사다온어패럴 · 거래가액 162,346,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 161,000,000원 / 112,700,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 안성축산업협동조합 / 528,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 등기 열람 | 수원지방법원 송탄등기소 · 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준부터 다시 확인해야 한다
현존 근저당 이후에는 케이비증권주식회사 근저당 13,000,000,000원, 국세 압류, 신용보증기금 가압류 256,000,000원, 중소기업은행 가압류 70,637,094원과 경매개시결정이 이어집니다. 이들 등기권리는 실제 말소기준권리보다 뒤라면 매각으로 소멸하는 구조입니다. 채권자들의 대규모 미배당액은 원칙적으로 매수인에게 이전되는 채무가 아닙니다.
② 임차인 분석 — ‘대항력 없음’으로 단정하면 안 된다
| 실제 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 하제연 | 2018호 | 2022.04.21 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명이며 보증기관의 대위·승계 신고가 아닙니다. 하제연의 전입일은 2022.04.21로, 말소된 최초 근저당과 같은 날이고 현존하는 2022.05.16 근저당보다는 앞섭니다. 전입일만으로는 점유 개시 시점과 다음 날의 대항력 발생 여부를 확정할 수 없고, 보증금과 확정일자도 확인되지 않습니다. 따라서 이 임차인을 대항력 없음으로 단정하거나 인수액을 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
③ 가격·용도 — 70% 할인만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저가는 112,700,000원으로 감정가 161,000,000원의 70%입니다. 2회 유찰 시 78,890,000원(49%), 3회 유찰 시 55,223,000원(34.3%)의 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 비교 가능한 실거래가가 확인되지 않아, 어느 회차도 시세보다 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다.
또한 사건상 용도는 근린시설이지만 감정평가상 실제 이용은 오피스텔입니다. 등기에는 민간임대주택 등록도 기재돼 있습니다. 입찰 전 건축물대장상 용도, 전입 가능 여부, 업무시설과 주거 이용의 적합성, 민간임대주택 관련 등기의 처리 여부를 서로 대조해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 112,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,377,800원 |
| 을구 1번 근저당 · 안성축산업협동조합 | 2,148,000,000원 | 110,322,200원 |
| 을구 3번 근저당 · 안성축산업협동조합 | 132,000,000원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당 · 케이비증권주식회사 | 13,000,000,000원 | 0원 |
| 을구 5번 근저당 · 앤드제일차주식회사 | 70,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 신용보증기금 | 256,000,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 중소기업은행 | 70,637,094원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 시뮬레이션상 총 채권액은 15,676,637,094원, 채권자 배당액은 110,322,200원, 미배당액은 15,566,314,894원입니다. 다만 배당이 배정된 을구 1번 근저당은 등기부상 2022.05.16 말소가 기재돼 있으므로 실제 배당순위와 금액은 법원 원본에서 재확인해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 모곡동 모곡근린공원 남서측 인근으로, 주변에 오피스텔·쇼핑몰 등 근린생활시설과 산업단지가 혼재하며 주위환경은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 전반적인 교통사정은 양호합니다.
- 이용상태. 감정평가상 욕실과 방 1개 등을 갖춘 오피스텔로 이용 중이며, 위생·급배수·개별난방·승강기·소방·스프링클러·지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측 약 40~50m, 서측 약 14~16m, 남측 약 15~18m, 북측 약 18~20m 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 준주거지역·장당지구 지구단위계획구역의 평지·가로장방 토지이며 공시지가는 4,416,000원/㎡입니다.
- 규제. 철도보호지구·가축사육제한구역과 토지거래계약 허가구역이 기재돼 있습니다. 외국인·외국법인·단체가 주택을 취득하는 경우의 허가구역 지정기간은 2025.08.26부터 2026.08.25까지입니다.
- 건축상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 근린시설 분류와 오피스텔 이용이 함께 나타나고 산업단지·상업시설 혼재지에 위치하므로, 일반 주거용 집합건물과 다른 임대수요·대출·전입 조건을 적용받을 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 원본 대조. 2022.04.21 근저당의 2022.05.16 말소 여부와 같은 날 설정된 을구 3번 근저당이 실제 기준권리인지 확인하세요.
- 임차인 보증금 확인. 하제연의 임대차계약서, 보증금, 실제 점유 개시일, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 실질 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 대항력 발생시점 확인. 전입일만으로는 부족합니다. 주거용 인도와 전입신고가 모두 갖춰진 시점 및 다음 날의 기준권리 선후를 대조하세요.
- 용도 일치 확인. 사건상 근린시설, 감정상 오피스텔, 등기상 민간임대주택 기재가 함께 나타납니다. 건축물대장·현황·전입 가능 여부를 확인하세요.
- 가격 상한 보수적 설정. 실거래 비교 없이 감정가의 70%만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 임차보증금 인수 가능액을 응찰가에서 차감해 검토하세요.
- 민간임대주택 등기. 임대의무기간과 임대료 증액기준 준수 내용이 등기돼 있으므로 매각 후 처리와 효력을 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 세금·관리비. 국세 압류가 있고 당해세가 배당표에 반영되지 않았습니다. 공용부분 관리비 체납과 조세채권을 별도로 조회하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원의 배당순위를 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “70%보다 선후관계가 먼저다”
현재 최저가 112,700,000원은 감정가 161,000,000원의 70%입니다. 그러나 실거래 비교가 없고, 실제 임차인 하제연의 보증금도 확인되지 않았습니다. 더구나 임차인의 2022.04.21 전입과 같은 날 설정된 최초 근저당은 2022.05.16 말소됐고, 현존 근저당은 같은 날 새로 설정됐습니다.
따라서 이 사건을 단순히 “말소기준 이후 전입이라 인수 0원”으로 정리하는 것은 위험합니다. 임차인이 현존 기준권리보다 앞선 대항력을 갖는 것으로 확인되면 낙찰가 외 미배당 보증금이 실질취득비용에 더해질 수 있습니다. 가격 판단은 보류, 말소기준과 임대차 원본 확인이 우선. 이 두 가지가 해소되기 전에는 최저가가 더 내려가더라도 안전한 물건이라고 평가하기 어렵습니다.
