수원지방법원 2024타경97491. 용인시 기흥구 마북동 ‘필그린빌리지’ 4동 4층 401호, 전용면적 171.32㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 450,000,000원이고 2회 유찰돼 최저매각가는 220,500,000원까지 낮아졌습니다. 표면만 보면 감정가의 49%, 실거래 평균의 41.6%이지만, 이 사건의 핵심은 가격이 아니라 점유·임차관계가 얼마로 확정되는가입니다.
등기상 말소기준은 2024.08.05. 주식회사 현리치의 가압류입니다. 기존 근저당·압류·가압류 중 상당수는 과거 경매 매각이나 해제에 따라 말소된 이력이 있고, 현재 경매개시결정과 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 등기권리와 별개로 전입자 10명이 조사됐으며, 그중 9명은 말소기준일보다 앞서 전입했습니다. 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않은 만큼 ‘대항력 있음’으로 단정할 수도, ‘인수 0원’으로 단정할 수도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경97491 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 마북로123번길 9, 4동 4층401호 (마북동,필그린빌리지) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 |
| 전용면적 / 층 | 171.32㎡ · 4층 401호 |
| 소유자 | 가칭마북동지역주택조합추진위원회 |
| 소유권 취득 | 2021.07.30. 소유권이전 · 거래가액 450,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 450,000,000원 / 220,500,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 현리치 / 445,070,550원 |
| 말소기준권리 | 2024.08.05. 갑구 21번 가압류 · 주식회사 현리치 · 청구금액 432,556,052원 |
| 기재 매각기일 | 2026.07.15. |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 더 어렵다
2002년부터 설정됐던 근저당과 압류 중 다수는 2008년·2013년·2015년 등의 해지·해제·경매 매각으로 말소됐고, 2018년 국민은행 근저당도 2021.08.02. 말소됐습니다. 2022년에 설정된 이근호·성미숙·엄재선·하재원 가압류 역시 2024년 또는 2025년에 해제·말소된 이력이 확인됩니다. 따라서 등기부상 기준이 되는 현재 선순위 권리는 2024.08.05. 주식회사 현리치 가압류입니다.
② 임차인·점유자 분석 — 실제 조사 대상 10명
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 중복 신고를 제외할 대상은 없습니다. 조사된 전입자는 모두 개인이며 총 10명입니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유 범위가 확인되지 않았으므로, 말소기준 전 전입자 9명은 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 보증금 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김호열 | 2020.06.03. | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 백준기 | 2022.02.10. | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 인금희 | 2022.09.05. | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 백동현 | 2022.12.07. | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 김영철 | 2024.03.04. | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 강종수 | 2024.03.13. | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 양우상 | 2024.05.09. | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 한광희 | 2024.06.05. | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 박장묵 | 2024.06.19. | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 조훈희 | 2024.11.12. | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
③ 실거래 비교 — 41.6%라는 숫자의 한계
전용 171.32㎡로 면적이 일치하는 거래는 총 3건입니다. 거래 시점은 모두 2021.06~2021.07.로, 현재 회차의 가격 판단에 사용하기에는 시간 간격이 큽니다. 최신 거래는 2021.07. 475,000,000원이고 3건 평균은 530,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.07. | 171.32㎡ | 3층 | 475,000,000원 |
| 2021.06. | 171.32㎡ | 4층 | 450,000,000원 |
| 2021.06. | 171.32㎡ | 2층 | 665,000,000원 |
| 평균 | 171.32㎡ | 3건 | 530,000,000원 |
최저가 220,500,000원은 이 거래 평균의 41.6%입니다. 그러나 해당 비율은 임차보증금 인수액을 포함하지 않은 단순 최저가 비교이고, 거래 표본도 3건에 불과하며 모두 2021년 거래입니다. 따라서 이 수치만으로 현재 시세보다 저렴하다고 결론 내리거나 등급을 올릴 수 없습니다. 최신 상승·하락 추세 역시 확인할 수 없습니다.
④ 배당 시뮬레이션 (매각가 220,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,887,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 농업협동조합중앙회 | 미상 | 0원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사좋은상호저축은행 | 52,000,000원 | 52,000,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 삼성생명보험주식회사 | 171,600,000원 | 164,613,000원 |
| 을구 6번 근저당권 | 223,200,000원 | 0원 |
| 을구 8번 근저당권 · 송진규 | 22,500,000원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 재단법인 신용보증재단중앙회 | 4,151,500원 | 0원 |
| 경매개시결정 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 445,070,550원 | 0원 |
| 을구 10번 근저당권 · 춘향골농업협동조합 | 180,000,000원 | 0원 |
| 을구 12번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 180,000,000원 | 0원 |
| 갑구 17번 가압류 · 이근호 | 50,000,000원 | 0원 |
| 갑구 18번 가압류 · 성미숙 | 75,000,000원 | 0원 |
| 갑구 19번 가압류 · 엄재선 | 75,000,000원 | 0원 |
| 갑구 19번 가압류 · 하재원 | 75,000,000원 | 0원 |
| 갑구 21번 가압류 · 주식회사 현리치 | 432,556,052원 | 0원 |
| 갑구 22번 강제경매개시결정 · 주식회사 현리치 | 미상 | 0원 |
| 갑구 23번 가압류 · 권주영 | 75,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
시뮬레이션상 총 채권액 2,061,078,102원 중 216,613,000원이 배당되고, 미배당액은 1,844,465,102원, 소유자 잔여는 0원입니다. 다만 과거 말소 이력이 있는 권리까지 계산에 포함돼 있어 실제 배당순위·채권 잔존 여부는 등기부 말소사항과 채권계산서를 다시 대조해야 합니다. 임차보증금과 당해세도 반영되지 않았습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 220,500,000원 | 216,613,000원 | 1,844,465,102원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 154,350,000원 | 151,389,100원 | 1,909,689,002원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 108,045,000원 | 105,732,370원 | 1,955,345,732원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용인시 기흥구 마북동 교동초등학교 북서측 인근으로, 주변에 다세대주택과 아파트가 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려한 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며 급배수·위생·난방 설비가 설치돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 콘크리트 슬래브지붕 4층 다세대주택 내 4층 401호입니다.
- 토지. 완경사지에 평탄하게 조성된 부정형 토지이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 동측 도로로 접근합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 성장관리권역, 비행안전제3구역, 교육환경 보호구역 등에 포함 또는 저촉됩니다.
- 토지 정보. 지목은 대, 토지면적은 330.0㎡, 공시지가는 1,248,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 1994.05.03. 준공된 총 3세대 규모의 다세대로 거래 표본이 적어, 아파트처럼 표준화된 시세 판단이 어렵습니다.
⑥ 입찰 전 필수 확인
- 전입자 10명 전원 확인. 실제 점유 여부, 각 전입자의 점유 부분, 임대차계약 당사자와 전입만 남은 사람을 구분해야 합니다.
- 보증금 원본 확인. 말소기준 전 전입자 9명의 임대차계약서, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 실질취득가를 계산할 수 있습니다.
- 인수액 기준 입찰. 응찰가 상한은 최저가가 아니라 ‘낙찰가 + 인수 가능한 미배당 보증금’으로 계산해야 합니다.
- 배당표 재작성. 과거 말소된 근저당·가압류의 채권 잔존 여부와 실제 채권계산서를 확인해 배당순위를 다시 계산해야 합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 5건의 세목·법정기일·당해세 여부와 금액을 확인해야 합니다.
- 거래가 재검증. 확인되는 실거래가 3건은 2021년 자료이므로 현재 매매사례와 개별 중개 시세를 별도로 대조해야 합니다.
- 명도 난도. 다수 전입자가 조사된 만큼 인도명령 대상과 별도 명도소송 가능성을 구분하고 명도 기간·비용을 보수적으로 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구종기 및 임대차 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”이 아니라 “인수액 미확정”
이 물건의 숫자만 보면 감정가 450,000,000원에서 220,500,000원까지 내려와 큰 폭의 할인이 생긴 것처럼 보입니다. 하지만 실제 판단 순서는 반대입니다. 먼저 말소기준 전 전입자 9명의 대항요건과 보증금을 확정하고, 그중 배당으로 회수되지 못하는 금액을 계산한 뒤에야 실질취득가가 나옵니다.
2021년 거래 평균 530,000,000원과 비교한 41.6%라는 비율도 임차인 인수액이 빠져 있고 거래 시점이 오래됐기 때문에 가격 메리트의 근거로 사용할 수 없습니다. 배당 시뮬레이션에서도 채권 미배당액이 1,844,465,102원이고 신청채권자 배당은 0원이며, 당해세 가능성까지 남아 있습니다. 최저가가 낮다는 이유만으로 접근할 사건이 아니라, 임차보증금과 점유관계를 먼저 확정하지 못하면 입찰을 보류해야 하는 고난도 물건입니다.
