수원지방법원 2025타경55108. 호매실동 아진스퀘어 1층 111호입니다. 현재 소유자는 농업회사법인유한회사백만으로, 2023.05.09 소유권이전 당시 거래가액은 1,182,500,000원입니다. 같은 날 후포수산업협동조합이 채권최고액 2,280,000,000원의 근저당을 설정했고, 이 권리가 말소기준입니다. 뒤이어 김동훈 72,000,000원, 김중선 108,000,000원, 강봉구 900,000,000원의 근저당과 다수의 가압류·압류가 붙었지만 모두 말소기준보다 뒤입니다.
등기만 보면 매수인이 후순위 채무를 떠안을 구조는 아닙니다. 문제는 부동산의 실제 상태입니다. 매각물건명세서 비고와 감정평가 이용상태에는 111호·112호·113호가 벽체 구분 없이 일괄하여 인테리어 공사 중 공사가 중단된 상태라고 적혀 있습니다. 따라서 111호만 낙찰받아 독립적으로 이용할 수 있는 실제 경계·출입·설비·공사범위를 현장에서 확인하는 절차가 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55108 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 호매실동 1397-2 아진스퀘어 1층 111호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 1층 상업공간 · 111호·112호·113호 벽체구분 없이 인테리어 공사 중단 |
| 건물 | 철골철근콘크리트구조 · 지하3층 / 지상8층 |
| 소유자 | 농업회사법인유한회사백만 · 2023.05.09 소유권이전 · 거래가액 1,182,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,100,000,000원 / 539,000,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 울진후포수산업협동조합 / 2,179,184,702원 |
| 말소기준 | 2023.05.09 후포수산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 2,280,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
| 임대관계 | 미상 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 핵심은 말소기준 이후 권리
말소기준은 2023.05.09 설정된 후포수산업협동조합 근저당입니다. 이후 설정된 김동훈·김중선·강봉구 근저당, 다수의 가압류, 압류 및 기술보증기금 가처분은 데이터상 매각으로 소멸합니다. 일부 가처분과 과거 경매개시결정은 이미 등기부에서 말소된 이력도 확인됩니다.
② 가격·물리 상태 — 감정가 49%라도 ‘시세보다 싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 539,000,000원으로 감정가 1,100,000,000원의 49%이고 2회 유찰된 상태입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 377,300,000원, 4회 유찰 시 264,109,999원으로 제시돼 있습니다.
그러나 이 사건은 실거래 가격과 직접 맞대어 볼 기준이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만을 근거로 “시세보다 싸다”, “가격 메리트가 크다”고 평가해서는 안 됩니다. 특히 111호가 112호·113호와 벽체 없이 하나의 공간처럼 공사되다 중단된 상태라는 점은 일반적인 독립 점포와 동일한 가격 잣대를 그대로 적용하기 어렵게 만듭니다.
③ 예상배당표 (매각가 539,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,790,000원 |
| 1. 근저당 · 후포수산업협동조합 | 2,280,000,000원 | 531,210,000원 |
| 2. 근저당 · 김동훈 | 72,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 김중선 | 108,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 강봉구 | 900,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 31,202,920원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사국민은행 | 22,992,036원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 114,847,840원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 농협은행주식회사 | 115,802,704원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 수협은행 | 42,995,116원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 기술보증기금 | 1,491,500,000원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 농업협동조합중앙회업무수탁기관수협은 | 243,638,985원 | 0원 |
| 12. 가압류 · 농업협동조합중앙회업무수탁기관농협은 | 656,215,330원 | 0원 |
| 13. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 489,668,093원 | 0원 |
| 14. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 537,200,000원 | 0원 |
| 15. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 270,000,000원 | 0원 |
| 16. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 29,870,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권총액은 7,405,933,024원, 채권자 예상배당은 531,210,000원, 미배당액은 6,874,723,024원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시 권선구 호매실동 능실초등학교 동측 인근으로, 각종 근린생활시설·상업용건물·업무용건물이 소재하는 상업지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측 및 남측으로 대로, 서측으로 중로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·시가지경관지구·지구단위계획구역(호매실지구)·공공주택지구·비행안전제6구역·도시교통정비지역·과밀억제권역입니다.
- 건물설비. 기본적인 위생급배수설비, 에스컬레이터, 승강기, 화재탐지·경보, 소화전, 주차장시설이 갖춰져 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성 변수. 111호 단독 상태가 아니라 112호·113호와 벽체 없이 공사가 중단된 상태이므로 일반적인 독립 점포보다 현장 경계와 원상·공사상태 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 111호의 실제 경계 확인. 112호·113호와 벽체 구분이 없는 만큼 현장에서 전유부분 경계, 출입 동선, 설비 및 내부 공사범위를 확인하세요.
- 점유·임대관계 확인. 감정평가에는 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자, 사용주체 및 임대차 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 감정가 할인율만으로 가격 판단 금지. 현재 최저가는 감정가의 49%이지만 이를 곧바로 시장가 대비 할인율로 해석하지 마세요.
- 공동담보 진행 확인. 112호·113호가 근저당 공동담보로 기재돼 있으므로 관련 물건의 매각·배당 관계를 함께 확인하세요.
- 후순위 가처분 확인. 기술보증기금의 근저당권 가처분은 말소기준 이후로 매각소멸 표시돼 있으나 입찰 직전 최신 등기부에서 변동 여부를 다시 대조하세요.
- 세금·배당표 확인. 국세 압류가 존재하고 현재 예상배당은 당해세 등을 반영하지 않았으므로 최종 매각물건명세서와 배당 관련 내용을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황 및 감정평가 원문을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 독립 사용 가능성
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2023.05.09 후포수산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 다수의 근저당·가압류·압류·가처분은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 투자 판단을 등기에서 끝내면 안 됩니다. 111호·112호·113호가 벽체 없이 하나로 연결된 채 인테리어 공사가 중단됐고 임대관계도 미상입니다. 현재 최저가 539,000,000원은 감정가의 49%지만, 시장가격과 직접 비교하지 않은 상태에서 할인율만 보고 가격 메리트를 부여하는 것은 위험합니다. 권리 소멸 구조는 긍정적이지만, 물리적 경계·점유·공동담보·시장가격 확인이 선행돼야 하는 물건으로 보는 것이 맞습니다.
