수원지방법원 2025타경55108. 경기도 수원시 권선구 호매실동 1397-2 아진스퀘어 1층 113호입니다. 사건상 용도는 대지로 표시되어 있고, 감정평가상 본건 건물은 지하3층·지상8층 철골철근콘크리트 구조의 상업용 건물 내 1층 호실입니다. 소유자는 농업회사법인유한회사백만이며, 2023.05.09. 거래가액 1,182,500,000원으로 소유권이 이전된 뒤 같은 날 후포수산업협동조합 명의 채권최고액 2,280,000,000원의 근저당이 설정됐습니다.
권리관계의 숫자는 복잡합니다. 후순위 근저당 3건에 다수의 가압류·압류가 연이어 붙었고, 과거 경매개시결정과 취하도 반복됐습니다. 그러나 현재 분석의 핵심은 권리 건수가 아니라 선후관계입니다. 말소기준 근저당보다 뒤에 설정된 권리들은 매각으로 소멸하도록 정리되어 있고, 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55108 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 호매실동 1397-2 아진스퀘어 1층 113호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 상업용 집합건물 내 1층 113호 · 111호·112호·113호 벽체구분 없이 인테리어 공사 중 공사 중단 |
| 건물 | 철골철근콘크리트구조 · 지하3층 / 지상8층 · 외벽 석재붙임·강화유리창 마감 |
| 소유자 | 농업회사법인유한회사백만 · 2023.05.09. 소유권이전 · 거래가액 1,182,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,100,000,000원 / 539,000,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 울진후포수산업협동조합 / 2,179,184,702원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 복잡하지만 말소기준 뒤에 몰려 있다
말소기준은 2023.05.09. 을구 1번 후포수산업협동조합 근저당입니다. 이후 김동훈·김중선·강봉구 근저당과 기술보증기금의 근저당권 가처분, 다수의 가압류·압류, 2025.03.18. 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 2022년 교보자산신탁주식회사 명의 신탁등기는 이미 말소됐고, 2023년과 2024년에 시작됐던 이전 경매도 취하돼 관련 개시결정 등기가 말소됐습니다.
② 가격 — 49%까지 내려왔어도 ‘시세보다 싸다’고 할 수 없다
감정가는 1,100,000,000원, 현재 최저매각가는 539,000,000원입니다. 2회 유찰되어 현재 회차는 감정가의 49% 구간입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 377,300,000원, 4회 유찰 시 264,109,999원으로 제시되어 있습니다.
다만 이 사건에는 실거래 평균·최근 거래·거래 추세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 저렴하다’거나 가격 메리트가 크다고 평가해서는 안 됩니다. 특히 111호·112호·113호가 벽체 없이 하나의 공간처럼 공사 중이던 상태에서 중단됐다는 점은 개별 113호의 실제 사용성·복구비·분할 상태 확인에 직접 연결되는 요소입니다.
③ 예상배당표 (매각가 539,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,790,000원 |
| 2. 근저당 · 후포수산업협동조합 | 2,280,000,000원 | 531,210,000원 |
| 3. 근저당 · 김동훈 | 72,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 김중선 | 108,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 강봉구 | 900,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 31,202,920원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사국민은행 | 22,992,036원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 114,847,840원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 농협은행주식회사 | 115,802,704원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 수협은행 | 42,995,116원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 기술보증기금 | 1,491,500,000원 | 0원 |
| 12. 가압류 · 농업협동조합중앙회업무수탁기관수협은 | 243,638,985원 | 0원 |
| 13. 가압류 · 농업협동조합중앙회업무수탁기관농협은 | 656,215,330원 | 0원 |
| 14. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 489,668,093원 | 0원 |
| 15. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 537,200,000원 | 0원 |
| 16. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 270,000,000원 | 0원 |
| 17. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 29,870,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 539,000,000원 가정 시 집행비용 7,790,000원을 제외한 531,210,000원이 후포수산업협동조합 근저당에 배당되고, 이후 채권에는 배당 여력이 없습니다. 총 채권액 7,405,933,024원 중 채권자 배당액은 531,210,000원이며 미배당액은 6,874,723,024원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 물리적 상태 — 113호 단독 사용성을 먼저 확인해야 한다
감정평가와 매각물건명세서 비고에서 공통으로 확인되는 핵심은 111호·112호·113호 사이에 벽체구분이 없고, 세 호실을 일괄하여 인테리어 공사하다 중단된 상태라는 점입니다. 이는 단순한 내부 마감 상태가 아니라, 현재 113호의 경계·출입·설비·독립 이용 가능성을 현장에서 확인해야 하는 사안입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 능실초등학교 동측 인근으로 각종 근린생활시설·상업용건물·업무용건물이 소재하는 상업지대이며 제반 환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 동측과 남측으로 대로, 서측으로 중로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·시가지경관지구(일반)·지구단위계획구역(호매실지구)·공공주택지구·비행안전제6구역(전술)·도시교통정비지역·과밀억제권역입니다.
- 설비. 기본적인 위생급배수설비·에스컬레이터·승강기·화재탐지 및 경보·소화전·주차장시설이 되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 111·112·113호 경계 확인. 벽체가 없는 현황에서 113호의 정확한 전유부분 경계와 독립 출입·사용 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 공사 중단 상태 확인. 내부 공사 진행 정도와 추가 공사 필요 범위를 확인해 취득 후 사용계획과 비용을 별도로 산정해야 합니다.
- 임대·점유 확인. 등재된 임차인은 없으나 임대관계가 미상이므로 실제 점유 현황과 점유 원인을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 539,000,000원은 감정가 49%이지만 실거래 자료가 없으므로 감정가 할인율만으로 적정 낙찰가를 정하지 않아야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2023.05.09. 후포수산업협동조합 근저당 이후 권리의 소멸 여부와 2025.03.18. 경매개시결정 상태를 최신 등기부와 매각물건명세서에서 최종 확인해야 합니다.
- 세금·배당 변동 확인. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제가 미반영된 추정이므로 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “49% 할인보다 3개 호실의 현황이 먼저다”
이 사건은 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 감정가 1,100,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저가는 539,000,000원, 감정가의 49%입니다. 권리도 말소기준 이후 후순위 권리가 소멸하고 매수인 인수액이 0원이라는 점은 분명한 장점입니다.
하지만 가격 비교에 필요한 실거래 자료가 없어 539,000,000원이 시장가보다 싼지는 확인되지 않았습니다. 여기에 111호·112호·113호가 벽체 없이 함께 인테리어 공사 중 중단된 현황, 임대관계 미상이라는 요소가 겹칩니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “얼마나 유찰됐는가”보다 113호를 독립된 매각 대상대로 사용할 수 있는 현황인지, 그리고 그 상태를 감안한 시장가가 얼마인지를 확인하는 것입니다. 권리상 인수는 0원, 현황과 가격은 보수적으로 확인. 이 두 문장이 이 사건의 결론입니다.
