539,000,000원
수원지방법원 2025타경55108. 수원시 권선구 호매실동 아진스퀘어 1층 112호입니다. 소유자는 농업회사법인유한회사백만이고, 2023.05.09. 거래가액 1,182,500,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 후포수산업협동조합이 채권최고액 2,280,000,000원의 근저당권을 설정했으며, 이것이 현재 권리분석의 말소기준권리입니다.
그 뒤 김동훈·김중선·강봉구의 근저당권과 다수의 가압류·압류·가처분, 경매개시결정이 이어졌습니다. 제공된 등기 분석에서는 말소기준 이후 권리들이 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 있고, 현재 배당표 역시 매수인 인수 0원을 전제로 합니다. 다만 이 물건의 실제 난도는 등기보다 현황에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55108 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 호매실동 1397-2 아진스퀘어 1층 112호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 111호·112호·113호 사이 벽체구분 없이 일괄 인테리어 공사 중 공사가 중단된 상태 |
| 건물 | 철골철근콘크리트구조 · 지하3층 / 지상8층 · 제1층 제111호 외 2개호 |
| 소유자 | 농업회사법인유한회사백만 · 2023.05.09. 소유권이전 · 거래가액 1,182,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,100,000,000원 / 539,000,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 2,179,184,702원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하다
핵심은 2023.05.09. 후포수산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,280,000,000원이고, 채무자는 농업회사법인유한회사백만입니다. 이 근저당권에는 아진스퀘어 111호·113호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 이후 설정된 김동훈 72,000,000원, 김중선 108,000,000원, 강봉구 900,000,000원의 근저당권과 가압류·압류 등은 제공된 권리분석상 매각으로 소멸합니다.
② 가격 — 2회 유찰로 49%까지 내려왔다
감정가는 1,100,000,000원이고 현재 최저매각가는 539,000,000원입니다. 2회 유찰된 현재 회차는 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 377,300,000원, 4회 유찰 시 264,109,999원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 539,000,000원 | 6,874,723,024원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 377,300,000원 | 7,034,715,224원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 264,109,999원 | 7,146,320,565원 | 0원 |
다만 실거래 비교 자료가 없어 539,000,000원이 실제 시장가격보다 싼지 여부는 이 자료만으로 판정할 수 없습니다. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 충분하다’고 단정해서는 안 됩니다. 특히 이 물건은 일반적인 완성형 1개 호실이 아니라, 감정평가 당시 111·112·113호가 벽체 구분 없이 일괄 공사 중 중단된 현황이라는 점을 가격 판단에 함께 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 539,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,790,000원 |
| 1. 근저당 · 후포수산업협동조합 | 2,280,000,000원 | 531,210,000원 |
| 2. 근저당 · 김동훈 | 72,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 김중선 | 108,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 강봉구 | 900,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 31,202,920원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사국민은행 | 22,992,036원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 114,847,840원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 농협은행주식회사 | 115,802,704원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 수협은행 | 42,995,116원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 기술보증기금 | 1,491,500,000원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 농업협동조합중앙회업무수탁기관수협은 | 243,638,985원 | 0원 |
| 12. 가압류 · 농업협동조합중앙회업무수탁기관농협은 | 656,215,330원 | 0원 |
| 13. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 489,668,093원 | 0원 |
| 14. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 537,200,000원 | 0원 |
| 15. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 270,000,000원 | 0원 |
| 16. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 29,870,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 539,000,000원에서는 집행비용 7,790,000원을 제외한 531,210,000원이 선순위 후포수산업협동조합 근저당에 배당되는 시나리오입니다. 총 채권액 7,405,933,024원 중 미배당액은 6,874,723,024원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 현황 리스크 — 이 물건의 진짜 핵심
매각물건명세서 비고와 감정평가 이용상태는 같은 문제를 지적합니다. 111호·112호·113호는 벽체 구분 없이 일괄하여 인테리어 공사 중이었고, 그 공사가 중단된 상태입니다. 현재 분석 대상 주소는 112호이므로, 등기상 독립 호실과 현장 이용상태가 그대로 일치하는지 반드시 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시 권선구 호매실동 능실초등학교 동측 인근. 각종 근린생활시설·상업용건물·업무용건물이 소재하는 상업지대이며 제반환경은 보통입니다.
- 교통. 본건 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반교통상황은 보통입니다.
- 도로. 동측 및 남측으로 대로, 서측으로 중로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·시가지경관지구·지구단위계획구역(호매실지구)·공공주택지구·비행안전제6구역·도시교통정비지역·과밀억제권역입니다.
- 설비. 기본적인 위생급배수설비·에스컬레이터·승강기·화재탐지 및 경보설비·소화전·주차장시설이 갖춰져 있습니다.
- 건물 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 3개 호실 내부 벽체 미구분과 공사 중단 상태는 별도 현장 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 112호 독립성 확인. 111호·112호·113호 사이 벽체가 없는 상태이므로 현재 실제 경계와 출입구·설비 사용상태를 확인합니다.
- 공사 중단 상태 확인. 인테리어 공사가 중단된 상태이므로 완성·복구에 필요한 범위를 현장에서 확인합니다.
- 점유 확인. 임차인 조사 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 사용관계를 입찰 전에 확인합니다.
- 공동담보 확인. 후포수산업협동조합 근저당에 111호와 113호가 공동담보로 표시돼 있으므로 관련 호실의 경매·등기 상태를 함께 대조합니다.
- 가격 검증. 현재 539,000,000원은 감정가의 49%지만 비교 가능한 실거래 자료가 없습니다. 감정가 대비 할인율만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 않습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 현장 상태를 매각기일 전 다시 확인합니다.
맺으며 — “권리 소멸형이지만, 현황은 단순하지 않다”
이 사건은 등기만 보면 말소기준권리가 명확합니다. 2023.05.09. 후포수산업협동조합 근저당 이후의 권리는 제공된 분석상 매각으로 소멸하고, 현재 539,000,000원 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 이 물건을 ‘권리 깨끗한 49%짜리 물건’으로 단순화하면 중요한 사실을 놓칩니다. 감정평가 당시 111호·112호·113호는 벽체 구분 없이 일괄 공사 중이었고 공사가 중단됐으며, 임대관계도 미상입니다. 실거래 자료도 없어 현재 539,000,000원의 시세 메리트를 확정할 근거가 없습니다. 따라서 결론은 등기권리 인수는 0원이지만, 호실 경계·점유·공사 상태를 확인하기 전까지는 현황 리스크가 남는 C등급 물건입니다.
