의정부지방법원 2026타경20080. 남양주시 다산동 다산안강럭스나인 1층 110호 근린시설입니다. 등기 흐름의 중심은 2023년 5월 15일 설정된 우리은행 근저당 2,760,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후 등기된 경기신용보증재단 가압류, 국민건강보험공단 압류, 농협은행 가압류, 농업협동조합중앙회 가압류와 경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸합니다.
현재 배당 시나리오에서 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 따라서 최저가 851,000,000원에 낙찰된다고 가정하면 실질취득액도 851,000,000원입니다. 다만 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있고, 2026.01.26. 감정평가 조사시점에는 공실이었습니다. 신고된 임차인은 없지만, 입찰 전 최신 점유상태와 임대차관계는 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경20080 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 다산동 6073-2 다산안강럭스나인 1층 110호 |
| 용도 | 근린시설 · 감정요항표상 기호 1은 제2종근린생활시설(일반음식점), 기호 2·3은 제1종근린생활시설(소매점) · 현황 공실 |
| 소유자 | 주식회사햇살푸드원 |
| 감정가 / 최저가 | 851,000,000원 / 851,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 유더블유제십육차유동화전문유한회사 (양도전: 주식회사 우리은행) / 2,288,966,337원 |
| 말소기준 | 2023.05.15. 우리은행 근저당권 · 채권최고액 2,760,000,000원 |
| 공동담보 | 다산안강럭스나인 1층 119호 · 120호 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
과거 하나은행 근저당 2,340,000,000원은 2023.05.15. 해지로 이미 말소됐고, 같은 날 설정된 우리은행 근저당이 현재의 말소기준권리입니다. 그 뒤 경기신용보증재단 180,000,000원 가압류, 국민건강보험공단 압류, 농협은행 49,876,316원 가압류, 농업협동조합중앙회 255,000,000원 가압류가 순차적으로 붙었지만 모두 말소기준보다 뒤입니다. 자료상 이 권리들은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가이자 현재 최저가인 851,000,000원이 시세보다 낮은지, 높은지 수치로 검증할 근거가 없습니다. 매수인 인수액이 0원이라는 사실은 권리상 장점이지만, 그것만으로 가격 메리트가 생기는 것은 아닙니다.
특히 감정요항표상 대상은 근린생활시설이고 조사 당시 공실입니다. 주거용 물건처럼 거래가 표준화된 자산이 아니므로, 실제 응찰 전에는 동일 건물·인근 상가의 매매사례와 임대료, 공실기간, 관리비 및 예상 수익률을 별도로 대조해 851,000,000원이라는 가격 자체를 검증해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 851,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.3% 추정) | - | 10,910,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 2,760,000,000원 | 840,090,000원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 180,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농협은행주식회사 | 49,876,316원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 255,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 3,244,876,316원 중 840,090,000원이 배당되고, 2,404,786,316원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 근저당에는 119호·120호 공동담보가 기재돼 있습니다.
④ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 851,000,000원 | 840,090,000원 | 2,404,786,316원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 680,800,000원 | 671,592,000원 | 2,573,284,316원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 544,640,000원 | 536,793,600원 | 2,708,082,716원 | 0원 |
유찰 여부에 따라 낙찰자가 지급할 가격은 달라지지만, 제공된 시나리오에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액이 생기지 않습니다. 다만 이는 권리 부담의 변화를 보여주는 표이지, 각 회차 가격이 시장가보다 저렴하다는 뜻은 아닙니다. 비교 실거래 자료가 없기 때문에 가격 메리트 판단은 별도 시장조사가 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 다산역(8호선) 서측 인근이며 주변은 남양주 다산진건 공공주택지구로 아파트단지, 학교, 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 다산역(8호선)이 있어 감정평가상 교통상황은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 감정요항표상 기호 1은 제2종근린생활시설(일반음식점), 기호 2·3은 제1종근린생활시설(소매점)이며 모두 현황 공실입니다.
- 건물. 철근콘크리트 구조 12층 건물의 1층 110호 외 2개호로 기재돼 있고, 사용승인은 2020.12.09.입니다.
- 도로. 서측 약 30m, 동측 약 10m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역·공공주택지구이며, 공시지가는 6,709,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 임대관계. 감정평가 조사 당시 공실이었고 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최신 점유 확인. 2026.01.26. 조사 당시 공실이라는 사실만으로 매각기일까지 계속 공실이라고 단정할 수 없으므로 현황조사·점유상태를 다시 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 자료가 없으므로 851,000,000원의 적정성은 동일 건물 및 인근 근린시설 매매사례와 별도로 비교해야 합니다.
- 임대수익 검증. 현황 공실이므로 예상 임대료, 공실기간, 관리비를 직접 확인해야 실질 수익성을 판단할 수 있습니다.
- 공동담보 확인. 우리은행 근저당에는 같은 건물 119호·120호가 공동담보로 기재돼 있으므로 배당관계는 관련 등기와 실제 채권액을 함께 대조하세요.
- 등기 후순위 권리. 경기신용보증재단·국민건강보험공단·농협은행·농업협동조합중앙회 권리는 말소기준 이후로 자료상 매각으로 소멸합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 배당요구 종기 이후의 변동사항을 원본으로 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 검증은 남아 있다
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2023.05.15. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 이후 주요 권리는 매각으로 소멸하며 현재 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 감정조사 당시 공실이라 점유 구조도 복잡하게 드러난 자료는 없습니다.
하지만 인수 0원이라는 사실만으로 851,000,000원이 싼 가격이 되는 것은 아닙니다. 이 사건에는 시장 실거래 자료가 없고, 대상은 공실 근린시설입니다. 따라서 핵심은 권리해소 여부보다 동일 건물·인근 상가의 실제 거래가격과 임대수익을 통해 감정가를 검증하는 것입니다. 현재 단계의 결론은 “권리상 인수 부담은 없지만, 가격 메리트는 확인되지 않았다”로 정리됩니다.
