의정부지방법원 2026타경20080. 남양주시 다산동 다산안강럭스나인 1층 120호 근린시설입니다. 소유자는 주식회사햇살푸드원이며, 2023년 5월 소유권을 취득했습니다. 같은 날 우리은행 명의의 채권최고액 2,760,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이후 여러 채권자의 가압류가 이어진 뒤 임의경매가 개시됐습니다.

등기상 권리 구조는 비교적 명확합니다. 기존 하나은행 근저당권은 이미 말소됐고, 현재 말소기준인 우리은행 근저당권과 그 이후의 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다. 다만 근저당권에는 다른 호실들이 공동담보로 연결돼 있으며, 경매신청 채권자는 우리은행에서 채권을 양도받은 유더블유제십육차유동화전문유한회사입니다. 실제 배당과 채권승계 관계는 원본 대조가 필요합니다.

가격 판단에는 별도의 문제가 있습니다. 이 물건은 공실 상태의 근린시설로, 확인 가능한 실거래 시세나 임대수익 비교가격이 없습니다. 최저가가 감정가와 같다는 사실만으로 비싸거나 저렴하다고 단정할 수 없으며, 배당 부족액이 크다는 이유만으로 매수인의 추가 인수금이 발생하는 것도 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 우리은행 근저당

소유권 변동과 담보권의 소멸 여부는 구분해야 합니다. 과거 한국자산신탁과 코리아신탁 명의의 신탁등기는 이미 말소됐으며, 현재 소유자는 주식회사햇살푸드원입니다. 과거 소유권이전 기록 자체를 매각으로 소멸할 채무성 권리로 보아서는 안 됩니다.

② 점유·임대차 — 공실 확인과 임대관계 미상은 다르다

매각물건명세서 비고에는 2026.01.26 감정평가 조사 당시 공실 상태라고 기재돼 있습니다. 감정평가서도 현황 공실을 설명하고 있습니다. 그러나 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 과거의 공실 사실만으로 매각기일까지 임차인이나 점유자가 없다고 확정할 수는 없습니다.

③ 가격 비교 — 실거래 시세 없이 메리트를 단정할 수 없다

감정가와 신건 최저매각가는 모두 784,000,000원입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 평균, 최신 거래가격, 거래 추세가 확인되지 않아 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 할인율이 없다는 사실과 시장가격 대비 고평가 여부는 별개의 문제입니다.

확인된 권리 기준으로는 낙찰가에 더할 인수금이 없지만, 이것만으로 취득가격이 시세보다 저렴하다는 결론을 낼 수 없습니다. 공실 근린시설은 실제 임대료와 공실 기간, 유사 점포의 거래가격 및 상권 수요를 함께 살펴야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 784,000,000원 가정)

집행비용 10,240,000원은 추정치입니다. 배당표는 채권최고액 기준의 가정이며 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당액과 배당권자는 확정 배당표에 따라 달라질 수 있습니다.

신건 매각가를 기준으로 집행비용을 제외한 773,760,000원이 근저당권에 배당되는 것으로 추정됩니다. 후순위 가압류 채권자들의 예상배당은 모두 0원이며 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다. 전체 채권액 3,244,876,316원 중 채권자 예상배당은 773,760,000원, 예상 미배당액은 2,471,116,316원입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 낮아져도 채권 부족액은 늘어난다

회차별 가정에서 매각가가 낮아질수록 채권자 배당액은 줄고 미배당액은 증가합니다. 그러나 미배당 채권이 자동으로 낙찰자에게 승계되는 것은 아닙니다. 말소기준권리와 후순위 소멸권리를 기준으로 한 매수인 예상 인수액은 모든 시나리오에서 0원입니다.

반대로 유찰로 최저가가 내려간다고 해서 가격 메리트가 자동으로 생기는 것도 아닙니다. 공실 상가의 시장가격과 임대수익이 확인되지 않았기 때문에, 각 회차의 가격이 실제 가치에 비해 어느 수준인지는 별도 검토가 필요합니다. 유찰 시나리오는 실제 유찰 발생이나 향후 매각가격을 보장하지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 다산역(8호선) 서측 인근입니다. 주변은 남양주 다산진건 공공주택지구로 아파트단지·학교·근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 다산역(8호선)이 있습니다. 감정평가서상 교통상황은 대체로 무난한 것으로 기재돼 있습니다.
• 건물. 사용승인일은 2020.12.09입니다. 철근콘크리트조 12층 건물로, 위생·급배수·승강기·소방설비와 지하 주차장설비가 기재돼 있습니다.
• 도로. 서측으로 폭 약 30m, 동측으로 폭 약 10m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역이며 남양주 다산진건 공공주택지구의 지구단위계획구역에 해당합니다.
• 토지. 지목은 대, 이용상황은 상업용입니다. 토지는 평탄한 가로장방형이며, 공시지가는 6,709,000원/㎡입니다.
• 이용상태. 감정평가서에는 일반음식점 및 소매점 용도의 근린생활시설과 현황 공실이 기재돼 있습니다. 여러 호실을 함께 설명한 내용이므로 120호의 정확한 허가용도와 이용상태는 개별 원본을 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정평가서상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 여부에 관한 별도의 위반 표시가 없습니다.
• 규제. 일반상업지역·공공주택지구·지구단위계획구역 외에도 토지거래계약 허가구역 등이 기재돼 있습니다. 허가구역 표기에는 외국인 등 및 주택 용도에 관한 대상 조건이 있으므로, 본 근린시설 거래에 실제 적용되는지는 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 역세권과 주거 배후지역이라는 입지 요소는 확인됩니다. 다만 실제 점포 수요, 임대료, 공실 기간 및 유사 상가 거래가격은 확인되지 않아 환금성이 높다고 단정할 수 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실거래 원본 확인. 동일 건물과 인근 유사 근린시설의 최근 실거래, 층·면적·전면 도로 및 점포 위치를 비교해 감정가 784,000,000원의 적정성을 판단하세요.
• 임대수익 검증. 실제 임대 가능 보증금·월세, 공실 기간, 관리비 및 보유비용을 확인해 예상 수익을 산정하세요.
• 현재 점유 확인. 2026.01.26의 공실 사실이 매각기일까지 유지되는지 현장 및 최신 현황조사를 통해 확인하세요.
• 임대차 확인. 임대관계가 미상이므로 실제 계약서, 사업자등록과 점유관계를 확인하고 임차인이 발견될 경우 대항력 및 인수 여부를 재검토하세요.
• 공동담보 확인. 110호·119호에 연결된 공동담보 관계와 별도 변제·경매 진행 여부 및 근저당권의 실제 피담보채무를 확인하세요.
• 채권승계 확인. 우리은행에서 유더블유제십육차유동화전문유한회사로 이어지는 채권양도 및 담보권 승계 관계를 원본 서류와 대조하세요.
• 배당표 확인. 예상배당표의 우리은행 표시와 신청채권자 배당액 표시의 차이를 확인하고, 실제 배당권자·배당순위·당해세 등을 점검하세요.
• 용도 확인. 건축물대장과 감정평가서 원본을 대조해 120호의 구체적 근린생활시설 용도 및 업종 제한을 확인하세요.
• 관리비·공과금. 공실 기간의 관리비 및 공용부분 체납, 관련 세금과 관리규약상 부담을 확인하세요.
• 입찰가격. 신건·유찰 시나리오의 가격을 실제 시세와 예상 수익에 대조한 뒤 응찰가 상한을 결정하세요.
• 원본 서류. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 특별매각조건을 입찰 전 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 메리트”

이 사건은 등기상 인수 위험과 매수가격 판단을 명확히 분리해야 하는 근린시설 경매입니다. 우리은행 근저당권을 말소기준으로 후순위 권리가 소멸할 예정이고, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 전체의 예상 미배당액 2,471,116,316원은 매수인이 자동으로 부담할 금액이 아닙니다.

그렇다고 신건 최저가 784,000,000원을 적정가격으로 확정할 수는 없습니다. 실거래 비교자료가 없고, 감정 당시 공실이었으며 임대관계도 미상입니다. 또한 공동담보 및 채권승계와 배당권자 표시를 원본과 대조할 필요가 있습니다.

권리 측면에서는 확인된 등기상 인수액 0원이 핵심이고, 가격 측면에서는 실거래·임대수익·점유 현황 확인이 선행돼야 합니다. 유찰 시 가격이 내려가더라도 시세가 확인되기 전에는 저가 매수라고 단정해서는 안 됩니다. 현재 판단은 권리 구조는 비교적 명확하지만, 가격 메리트와 상가 수익성은 검증이 필요한 물건입니다.