의정부지방법원 2026타경20080. 남양주시 다산동 다산안강럭스나인 1층 119호 근린시설입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사햇살푸드원이고, 2023.05.15 설정된 주식회사우리은행 근저당권 2,760,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 경기신용보증재단·농협은행주식회사· 농업협동조합중앙회의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조여서, 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
이 사건에서 권리보다 먼저 따져볼 것은 근린시설의 가격과 임대 가능성입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 869,000,000원으로 아직 유찰이 없는 신건입니다. 감정평가 조사 당시 현황은 공실이었고 임대관계는 미상입니다. 따라서 권리가 깨끗하다는 이유만으로 감정가 자체에 가격 메리트가 있다고 단정하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경20080 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 다산동 6073-2 다산안강럭스나인 1층 119호 |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트조 12층 건물 · 사용승인 2020년 12월 9일 |
| 소유자 | 주식회사햇살푸드원 |
| 감정가 / 최저가 | 869,000,000원 / 869,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 | 유더블유제십육차유동화전문유한회사 (양도전: 주식회사우리은행) |
| 청구액 | 2,288,966,337원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2023.05.15 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,760,000,000원이고 다산안강럭스나인 1층 110호·120호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 이 근저당 이후 설정된 경기신용보증재단 가압류 180,000,000원, 농협은행주식회사 가압류 49,876,316원, 농업협동조합중앙회 가압류 255,000,000원과 2026.01.21 경매개시결정은 매각으로 모두 소멸합니다.
② 가격 판단 — 권리 안전성과 가격 메리트는 별개
현재 회차는 감정가의 100%인 869,000,000원에서 시작합니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득액도 869,000,000원입니다. 다만 이 근린시설의 가격을 직접 비교할 동일 조건 실거래 기준이 제시돼 있지 않으므로, 감정가가 시세보다 싸거나 비싸다고 단정하지 않고 가격 판단을 보수적으로 두는 편이 맞습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 869,000,000원 | 857,910,000원 | 2,386,966,316원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 695,200,000원 | 685,848,000원 | 2,559,028,316원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 556,160,000원 | 548,198,400원 | 2,696,677,916원 |
유찰될수록 매각가는 869,000,000원에서 695,200,000원, 556,160,000원으로 낮아지지만 매수인 인수는 각 회차 모두 0원입니다. 따라서 낙찰가가 내려가면 실질취득액도 같은 폭으로 낮아지는 구조입니다. 반대로 채권 미배당액은 2,386,966,316원에서 2,559,028,316원, 2,696,677,916원으로 증가합니다.
③ 예상배당표 (매각가 869,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,090,000원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사우리은행 | 2,760,000,000원 | 857,910,000원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 180,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농협은행주식회사 | 49,876,316원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 255,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 매각가 869,000,000원 가정 시 집행비용 11,090,000원과 우리은행 근저당 857,910,000원으로 매각대금이 소진됩니다. 채권자 총 청구액 3,244,876,316원 중 채권자 배당액은 857,910,000원, 미배당액은 2,386,966,316원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 다산역(8호선) 서측 인근이며, 주변은 남양주 다산진건 공공주택지구로 아파트단지·학교·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 다산역(8호선)이 소재합니다.
- 현황. 감정평가 조사에서 근린생활시설은 현황 공실로 조사됐습니다. 임대관계는 미상입니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 30m, 동측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(남양주 다산진건 공공주택지구)이며 공시지가는 6,709,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 12층 건물로 사용승인은 2020년 12월 9일입니다. 위생·급배수·승강기·스프링클러·옥내소화전·지하주차장 설비가 있습니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2023.05.15 우리은행 근저당권과 이후 권리의 소멸 여부를 매각기일 직전 등기부에서 다시 확인하세요.
- 점유 재확인. 2026.1.26 조사 시점에는 공실이었지만 매각기일 전 실제 점유상태가 달라졌는지 현장을 다시 확인하세요.
- 임대관계 확인. 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 관리주체·현장 등을 통해 임차·사용관계를 확인하세요.
- 가격 검증. 신건 최저가 869,000,000원의 적정성은 권리분석과 별개입니다. 근린시설의 실제 상권·임대수요와 비교가격을 확인한 뒤 응찰가를 정하세요.
- 공동담보 확인. 우리은행 근저당에는 같은 건물 1층 110호·120호가 공동담보로 기재돼 있으므로 배당관계 원본을 함께 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격과 공실 해소가 승부처
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2023.05.15 우리은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류 3건과 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 매수인 인수는 0원입니다. 2026.1.26 감정평가 조사 시점에는 공실이었습니다. 반면 현재 신건 최저가는 869,000,000원이고 임대관계는 미상입니다. 따라서 이 사건은 권리보다 가격과 공실 해소 가능성을 확인하는 것이 핵심입니다. 권리 안전성을 곧바로 가격 메리트로 연결하지 않는 접근이 필요합니다.
