수원지방법원 2026타경50610. 평택시 고덕면 해창리 고덕비즈타워 6층 610호로, 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 집합건물입니다. 등기상 말소기준은 2021.05.04 설정된 국민은행 근저당권으로 채권최고액은 202,800,000원입니다. 이후 2026.04.07 유에이치케이제팔차유동화전문유한회사 명의의 임의경매개시결정이 등기됐고, 해당 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
확인된 임차인은 최석환, 문혜원 2명이며 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 2명입니다. 두 사람 모두 전입일이 2025.12.23로 말소기준일보다 늦어 데이터상 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 따라서 보증금 합계 1,000,000원을 낙찰자가 승계하는 구조가 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50610 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕면 해창리 1274-3 고덕비즈타워 6층 610호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 공장(지식산업센터)으로 이용 중 |
| 건물 | 철골철근콘크리트구조 · 지하2층/지상10층 · 2021.01.11 사용승인 |
| 소유자 | 정경숙 · 2021.05.04 소유권이전 등기 |
| 감정가 / 최저가 | 186,000,000원 / 186,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 유에이치케이제팔차유동화전문유한회사 (양도인: 주식회사 국민은행) / 545,805,964원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2021.02.05 하나자산신탁 명의의 신탁등기가 있었으나 등기부상 이미 말소됐고, 2021.05.04 정경숙 명의로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당권 202,800,000원이 말소기준권리입니다. 2026.04.07 경매개시결정은 그보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 임차인 — 2명 모두 말소기준 이후 전입
| 임차인 | 사용부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최석환 | 610호 · 주거 | 2025.12.23 | 500,000원 | 140,000원 | 2026.06.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 문혜원 | 611호 | 2025.12.23 | 500,000원 | 140,000원 | 2026.06.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
두 임차인의 전입일은 모두 2025.12.23로, 말소기준인 2021.05.04보다 뒤입니다. 따라서 데이터상 대항력은 모두 없음으로 판정되어 있으며, 매수인에게 보증금이 승계되지 않습니다. 두 사람 모두 2026.06.22 배당요구를 했지만 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다.
③ 예상배당표 (매각가 186,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,404,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 202,800,000원 | 182,596,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 186,000,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 3,404,000원을 제외한 182,596,000원이 국민은행 근저당에 배당되고, 근저당 채권최고액 기준으로 20,204,000원 미배당이 발생합니다. 그러나 이 미배당액은 낙찰자가 인수하는 금액이 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다.
당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며, 건물은 2021.01.11 사용승인된 지하2층·지상10층 규모입니다.
- 주위환경. 한국지역난방공사 평택지사 동측 인근으로 지식산업센터, 업무용 빌딩, 근린생활시설 등이 혼재하는 미성숙 상가·업무지대이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 도로. 북측 약 20m, 동측 약 12m, 남측 약 14m 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 준주거지역·고덕국제화지구 지구단위계획구역·택지개발지구이며, 토지는 평지의 세로장방형으로 업무용 이용상황입니다. 공시지가는 1,760,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2021.05.04 국민은행 근저당권이 기준이며 채권최고액은 202,800,000원입니다.
- 임차인 원본 대조. 최석환·문혜원 모두 2025.12.23 전입으로 대항력 없음으로 분석되지만, 배당요구·점유현황과 최우선변제 가능성은 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 610호·611호 점유 확인. 조사자료에는 최석환은 610호, 문혜원은 611호로 기재되어 있으므로 실제 점유 범위와 인도 대상은 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 신건 가격 점검. 현재 최저가는 감정가와 같은 186,000,000원입니다. 권리가 단순하다는 이유만으로 가격 메리트를 가정하지 마세요.
- 용도 확인. 주거용 아파트가 아니라 감정평가상 공장(지식산업센터) 이용 물건이므로 실제 사용 가능 범위와 현장 상태를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 다른 문제
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2021.05.04 국민은행 근저당이고, 2025.12.23 전입한 임차인 2명은 모두 후순위라 대항력이 없습니다. 현재 회차뿐 아니라 제시된 1회·2회 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
반면 가격 측면에서는 현재가가 감정가의 100%인 신건이고, 대상은 공장(지식산업센터)입니다. 따라서 이 물건은 권리 인수 위험이 낮다는 점과 186,000,000원이 적정한 매수가인지 여부를 분리해서 판단해야 합니다. 현재 확인되는 수치만으로는 “싸다”는 결론을 붙이기보다, 지식산업센터의 현장 이용상태와 실제 거래환경을 대조한 뒤 응찰가를 정하는 접근이 맞습니다.
