수원지방법원 2026타경50610. 평택시 고덕면 해창리 고덕비즈타워 6층 611호로, 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 등기상 말소기준권리는 2021.05.04 주식회사국민은행 근저당권이며 채권최고액은 202,800,000원입니다. 그 뒤 2026.04.07 유에이치케이제팔차유동화전문유한회사가 임의경매개시결정을 받았고, 이 경매개시결정과 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
점유관계에서는 조사 내역에 610호 최석환과 611호 문혜원이 각각 기재돼 있습니다. 본건 주소가 611호이므로 대상 호수와 직접 일치하는 기재는 문혜원 1명입니다. 두 기재 모두 전입일은 2025.12.23으로 말소기준권리보다 늦고, 대항력은 없는 것으로 정리돼 있습니다. 따라서 현재 자료상 낙찰자가 승계할 보증금은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50610 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕면 해창리 1274-3 고덕비즈타워 6층 611호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 공장(지식산업센터)으로 이용 중 |
| 소유자 | 정경숙 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 186,000,000원 / 186,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 유에이치케이제팔차유동화전문유한회사 / 545,805,964원 |
| 말소기준권리 | 2021.05.04 주식회사국민은행 근저당권 · 채권최고액 202,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
2021.02.05 주식회사하나자산신탁 명의의 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 2021.05.04 정경숙 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2026.04.07 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
임차·점유 확인
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최석환 | 610호 | 2025.12.23 | 500,000원 / 140,000원 | 2026.06.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 문혜원 | 611호 · 주거 | 2025.12.23 | 500,000원 / 140,000원 | 2026.06.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
② 가격 검증 — 신건 186,000,000원, ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
이 물건은 아직 유찰되지 않은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 186,000,000원입니다. 하지만 동일 물건군의 최근 12개월 평균, 최신 거래가, 최근 가격 추세가 확인되지 않으므로 감정가가 실제 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다.
따라서 권리가 단순하고 인수액이 0원이라는 이유만으로 가격 메리트까지 있다고 연결하면 안 됩니다. 공장(지식산업센터)은 입찰 전 같은 건물·유사 호실의 실제 거래와 임대수익, 공실 여부를 별도로 대조해 신건 186,000,000원의 적정성을 확인하는 과정이 필요합니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 186,000,000원 | 182,596,000원 | 20,204,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 148,800,000원 | 145,916,800원 | 56,883,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 119,040,000원 | 116,573,440원 | 86,226,560원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 186,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,404,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 202,800,000원 | 182,596,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 186,000,000원 가정 시 집행비용 3,404,000원을 제외한 182,596,000원이 국민은행 근저당에 배당되고, 채권최고액 기준 20,204,000원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건은 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 한국지역난방공사 평택지사 동측 인근이며, 지식산업센터·업무용 빌딩·근린생활시설이 혼재하는 미성숙 상가 및 업무지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 무난합니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조 지하2층·지상10층 건물이며 사용승인일은 2021.01.11입니다. 위생·급배수·냉난방·화재탐지·경보·소화설비, 승객용·화물용 승강기와 지하주차장이 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측 약 20m, 동측 약 12m, 남측 약 14m 내외의 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역·고덕국제화지구 지구단위계획구역·택지개발지구이며 공시지가는 1,760,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 해당사항 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 본건 점유 확인. 611호 문혜원의 실제 점유 상태와 인도 협의 가능성을 현장에서 다시 확인하세요.
- 우선변제 확인. 대항력은 없지만 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 배당요구 관련 원본을 대조하세요.
- 가격 비교. 같은 고덕비즈타워 및 인근 지식산업센터의 최근 거래가를 확인해 186,000,000원과 직접 비교하세요.
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 사용·임대 상태를 확인하세요.
- 공장 이용 적합성. 지식산업센터 용도의 실제 사용 가능 범위와 본인의 이용 목적이 맞는지 확인하세요.
- 배당표 주의. 예상배당은 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않은 추정이므로 실제 배당액과 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 검증이 먼저
이 물건의 권리관계는 비교적 명료합니다. 2021.05.04 국민은행 근저당이 말소기준이고, 본건 611호 점유자 문혜원은 2025.12.23 전입으로 대항력이 없습니다. 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 낙찰 후 보증금을 떠안는 구조는 아닙니다.
다만 감정가와 최저가가 같은 신건 186,000,000원이고, 공장(지식산업센터)의 최근 실거래 시세를 직접 대조할 근거가 확인되지 않습니다. 권리상 안전하다는 이유만으로 가격까지 유리하다고 볼 수는 없습니다. 이 사건의 핵심은 권리 위험보다 신건 가격과 실제 시장가격을 얼마나 정확히 대조하느냐에 있습니다.
