수원지방법원 2026타경50610. 평택시 고덕면 해창리 고덕비즈타워 6층 612호입니다. 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 등기 흐름은 단순합니다. 2021.05.04 정경숙 명의로 소유권이전이 이뤄졌고, 같은 날 주식회사국민은행 명의의 채권최고액 202,800,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 2026.04.07 유에이치케이제팔차유동화전문유한회사 명의로 들어온 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리여서 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 186,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 예상배당에서는 집행비용 3,404,000원을 제외한 182,596,000원이 국민은행 근저당에 배당되고, 채권최고액 기준 20,204,000원이 미배당으로 남습니다. 그러나 그 부족액이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50610 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕면 해창리 1274-3 고덕비즈타워 6층 612호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 공장(지식산업센터)으로 이용 중 |
| 건물 | 철골철근콘크리트구조 · 지하2층/지상10층 · 사용승인일 2021.01.11 |
| 소유자 | 정경숙 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 186,000,000원 / 186,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 545,805,964원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021.05.04 주식회사국민은행 근저당권입니다. 2026.04.07 임의경매개시결정은 이보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 등기부상 2021.02.05 주식회사하나자산신탁 명의의 신탁등기는 이미 말소되었고, 2021.05.04 정경숙에게 소유권이 이전된 상태입니다.
② 점유·임차 신고 — 612호와 신고 호수를 구분해서 봐야 한다
| 신고자 | 표시 호수 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 배당요구 | 대항력 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최석환 | 610호 | 2025.12.23 | 500,000원 | 140,000원 | 2026.06.22 | 대항력 없음 |
| 문혜원 | 611호 | 2025.12.23 | 500,000원 | 140,000원 | 2026.06.22 | 대항력 없음 |
신고된 두 사람의 표시 호수는 각각 610호와 611호로, 본건 주소인 612호와 다릅니다. 두 신고자의 전입일은 모두 2025.12.23로 말소기준인 2021.05.04보다 뒤이며, 자료상 대항력은 모두 없음으로 판정되어 있습니다. 확정일자는 확인되지 않으며 배당요구일은 모두 2026.06.22입니다.
③ 가격과 배당 — 신건 1.86억에서 근저당 일부 미배당
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,404,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 202,800,000원 | 182,596,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 186,000,000원 가정. 집행비용 3,404,000원과 근저당 배당 182,596,000원으로 매각대금이 전부 소진되며, 채권최고액 기준 미배당액은 20,204,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국지역난방공사 평택지사 동측 인근이며, 주위는 지식산업센터·업무용 빌딩·근린생활시설 등이 혼재하는 미성숙 상가 및 업무지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며, 건물에는 위생·급배수·냉난방·화재탐지 및 경보·소화·승객용 및 화물용 승강기·지하주차장 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 북측 약 20m, 동측 약 12m, 남측 약 14m 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구)·택지개발지구이며, 공시지가는 1,760,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 612호 점유관계 대조. 신고자는 610호·611호로 표시되어 있으므로 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 612호의 실제 점유자를 다시 확인하세요.
- 신건 가격 검증. 최저가 186,000,000원은 감정가와 동일합니다. 지식산업센터의 동일 건물·인근 유사 호실 매매·임대 사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 근저당 미배당과 인수 구분. 현재 회차에서 근저당 채권최고액 기준 20,204,000원이 미배당이지만 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 매각가 148,800,000원·미배당 56,883,200원, 2회 유찰 시 매각가 119,040,000원·미배당 86,226,560원입니다.
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 실제 사용·임대차 관계를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 안전성과 가격 경쟁력은 별개”
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2021.05.04 국민은행 근저당이 말소기준이고, 뒤에 들어온 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 신고된 최석환·문혜원 역시 각각 610호·611호로 표시되어 본건 612호와 호수가 다르고, 전입일도 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다.
다만 신건 최저가는 감정가와 같은 186,000,000원이고, 본건은 아파트가 아니라 공장(지식산업센터)입니다. 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않는 만큼 지금 단계에서 ‘싸다’고 결론 낼 근거는 없습니다. 이 사건은 인수 위험은 낮게 보되, 612호 점유관계와 실제 시장가격을 따로 검증한 뒤 응찰가를 정해야 하는 물건입니다.
