수원지방법원 2025타경101258. 안양시 동안구 호계동 호계금정역에스케이브이1센터 1층씨112호 근린시설입니다. 소유자는 이진숙이며 2020.12.31 거래가액 801,279,000원으로 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 중소기업은행이 채권최고액 2,052,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 현대카드·경기신용보증재단·삼성카드·수원화성오산축산업협동조합의 가압류와 국민건강보험공단·군포시의 압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 권리관계가 단순하다고 곧바로 ‘인수 0원 확정’으로 연결하면 안 됩니다. 강주영은 2025.03.31 전입해 말소기준일인 2020.12.31보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 반면 매각물건명세서에 별도로 나타난 ‘점포’의 주거 사용 기록은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보아야 합니다. 이 기록의 권리관계가 정리되기 전까지는 실질 인수위험을 0원으로 단정하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101258 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 동안구 호계동 555-37 호계금정역에스케이브이1센터 1층씨112호 |
| 물건종류 | 근린시설 · 제2종근린생활시설로 이용 중 |
| 소유자 | 이진숙 (2020.12.31 거래가액 801,279,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 772,000,000원 / 772,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 1,754,332,726원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 토지 | 공장용지 · 준공업지역 · 토지면적 8,482.9㎡ · 공시지가 2,941,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2020.12.31 중소기업은행 근저당권입니다. 그 이후 설정된 가압류 4건, 압류 2건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2020.09.08 코리아신탁주식회사 명의의 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 2020.12.31 이진숙 앞으로 소유권이 이전된 상태입니다.
② 임차·점유 분석 — 1건은 대항력 없음, 1건은 미상
| 성명·표시 | 점유 / 사용 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강주영 | 전체 | 2025.03.31 | 5,000원 | 2025.09.29 | 대항력 없음 | 미상 |
| 점포 | 주거 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 가능·미상 | 미상 |
강주영의 전입일은 말소기준일보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금은 5,000원이고 배당요구일은 2025.09.29입니다. 반면 ‘점포’로 기재된 주거 사용 기록은 전입일·보증금이 모두 확인되지 않습니다. 따라서 이 점유는 대항력 가능·미상으로 분류해야 하며, 매각물건명세서와 현장 점유관계를 보완 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 신건 772,000,000원
현재 최저매각가는 감정가와 같은 772,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 동일 유형의 최근 실거래와 최신 거래를 근거로 한 비교값이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 싸다거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 가격 가점보다 현장 시세와 임대수익·공실 여부 확인이 우선입니다.
④ 예상배당표 (매각가 772,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,120,000원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 2,052,000,000원 | 761,880,000원 |
| 2. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 15,401,554원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 36,839,976원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 53,683,552원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 수원화성오산축산업협동조합 | 31,015,157원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 2,188,940,239원 중 예상배당 761,880,000원, 미배당 1,427,060,239원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 이 배당 가정의 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·토지이용 메모
- 용도. 매각대상은 근린시설이며, 112호는 113호 및 114호와 벽체구분 없이 일괄로 제2종근린생활시설로 이용 중입니다.
- 토지. 지목은 공장용지, 토지면적은 8,482.9㎡이며 토지이용상황은 공업용입니다.
- 용도지역. 준공업지역·도시지역·지구단위계획구역에 포함되고, 토지거래계약에관한허가구역에도 포함됩니다.
- 도로. 대로3류(폭 25m~30m), 중로2류(폭 15m~20m), 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다.
- 공시지가. 2,941,000원/㎡이며 지형은 평지·사다리형, 도로접면은 중로각지입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유 확인. ‘점포’ 주거 사용 기록의 전입신고일·보증금·실제 점유자를 매각물건명세서와 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 구획 상태 확인. 112호·113호·114호 사이 벽체구분이 없는 현재 상태와 낙찰 후 독립 사용 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 중소기업은행 근저당권의 공동담보로 113호·114호가 함께 기재돼 있습니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 772,000,000원이 적정한지는 인근 동일·유사 근린시설의 최근 거래와 임대조건을 별도로 대조해야 합니다.
- 배당표 해석. 배당 가정상 인수액 0원과 실제 점유관계에 따른 인수위험은 별개입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 실제 점유·구획 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 말소는 단순하지만 점유가 변수다
등기만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2020.12.31 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 강주영 역시 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 그러나 별도 ‘점포’ 기록은 주거 사용으로 표시되어 있으면서 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 따라서 배당표상의 인수 0원만 보고 권리위험이 완전히 해소됐다고 판단해서는 안 됩니다.
가격 측면에서도 현재는 감정가와 최저가가 같은 772,000,000원의 신건입니다. 최근 실거래 비교 근거 없이 가격 메리트를 단정할 수 없고, 112호가 113호·114호와 벽체구분 없이 사용 중인 점까지 고려하면 이 사건의 핵심은 미상 점유와 실제 사용구획 확인입니다. 그 두 가지가 정리된 뒤에야 실질취득비용과 입찰가를 안전하게 판단할 수 있습니다.
