수원지방법원 2025타경101258. 안양시 동안구 호계동 호계금정역에스케이브이1센터 1층 씨113호 근린시설입니다. 이진숙이 2020.12.31. 거래가액 801,279,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 중소기업은행이 채권최고액 2,052,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 현대카드·경기신용보증재단·삼성카드·수원화성오산축산업협동조합의 가압류와 안양시·군포시 압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건을 “인수 0원이라 단순하다”고 끝내기는 어렵습니다. 강주영의 전입일은 2025.03.31.로 말소기준일보다 늦어 대항력이 없지만, 별도로 기재된 점포 점유는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 이 점유자를 대항력 있음으로 단정할 수도, 반대로 완전히 무시할 수도 없으며 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101258 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 동안구 호계동 555-37 호계금정역에스케이브이1센터 1층 씨113호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 씨112호 및 씨114호와 벽체구분 없이 일괄로 제2종근린생활시설 이용 |
| 소유자 | 이진숙 (2020.12.31. 거래가액 801,279,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 772,000,000원 / 772,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 1,754,332,726원 |
| 말소기준권리 | 2020.12.31. 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 2,052,000,000원 |
| 공동담보 | 씨112호 · 씨114호 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소는 명확, 점유는 확인 필요
말소기준은 2020.12.31. 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 그 뒤 등기된 가압류 4건과 압류 2건, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 기존 코리아신탁주식회사 명의 신탁등기는 2020.12.31. 소유권이 이진숙에게 이전되면서 말소된 상태입니다. 중소기업은행 근저당은 씨112호·씨114호도 공동담보로 잡고 있습니다.
② 임차인·점유 분석
| 성명 / 표시 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 강주영 | 전체 | 2025.03.31 | 5,000원 | 2025.09.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 점포 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 772,000,000원이고 0회 유찰 신건입니다. 현재 확인된 계산상 매수인 인수액은 0원이므로 실질취득도 772,000,000원입니다. 다만 동일 물건군의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 가격이 확인되지 않아, 이 금액이 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 772,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,120,000원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 2,052,000,000원 | 761,880,000원 |
| 3. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 15,401,554원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경기신용보증재단 | 36,839,976원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 53,683,552원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 수원화성오산축산업협동조합 | 31,015,157원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,188,940,239원 중 채권자 배당은 761,880,000원, 미배당은 1,427,060,239원으로 계산됩니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 현황·토지 메모
- 이용상태. 매각대상 씨113호는 씨112호 및 씨114호와 벽체구분 없이 일괄로 제2종근린생활시설로 이용 중입니다.
- 용도지역. 준공업지역이며 토지 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용입니다.
- 토지형상. 토지면적 8,482.9㎡, 평지·사다리형, 중로각지입니다.
- 공시지가. 2,941,000원/㎡입니다.
- 도로. 대로3류(폭 25m~30m), 중로2류(폭 15m~20m), 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다.
- 계획·규제. 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 대기관리권역, 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 토지거래계약에관한허가구역 등에 포함되며 중점경관관리구역에 저촉됩니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유 확인. ‘점포’로 표시된 점유자의 실제 인적사항, 점유 시작일, 전입신고, 보증금과 임대차계약 내용을 확인해야 합니다.
- 강주영 점유 확인. 강주영은 전입이 말소기준 이후라 대항력이 없지만, 실제 인도·명도 상태는 현장에서 확인해야 합니다.
- 벽체·호실 경계 확인. 씨113호가 씨112·114호와 벽체 없이 일괄 이용 중이므로 각 호실의 물리적 경계와 단독 사용 가능 상태를 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 중소기업은행 근저당은 씨112호·씨114호를 공동담보로 하고 있으므로 관련 호실의 경매·배당 진행도 함께 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 772,000,000원을 곧바로 시세로 보지 말고 실제 근린시설 거래사례와 임대수익 자료를 별도로 확인해야 합니다.
- 세금·최우선변제. 예상배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 원본 배당관계 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 관련 원본을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — 등기보다 ‘점유와 현황’이 승부처
등기만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2020.12.31. 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 가압류·압류는 매각으로 소멸하며 현재 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 별도 점포 점유는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상이고, 씨113호 자체가 씨112호·씨114호와 벽체구분 없이 일괄 이용되고 있습니다. 게다가 신건 772,000,000원이 시세보다 낮다는 근거도 확인되지 않습니다. 따라서 이 사건은 “권리가 소멸하니 안전하다”보다 미상 점유자의 임대차관계, 실제 호실 경계, 단독 사용 가능성, 그리고 별도 시세 검증을 마친 뒤 판단해야 하는 물건입니다.
