수원지방법원 2025타경101258. 경기도 안양시 동안구 호계동 소재 호계금정역에스케이브이1센터의 1층 씨114호 근린시설입니다. 소유자 이진숙이 2020년 12월 소유권을 취득했고, 같은 날 중소기업은행의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 여러 채권자의 가압류와 지방자치단체의 압류가 등기됐으며, 중소기업은행이 임의경매를 신청했습니다.

등기권리의 순서만 보면 말소기준이 명확합니다. 하지만 이 물건은 아파트와 달리 구분점포의 실제 이용 상태와 점유관계를 함께 살펴야 합니다. 매각물건명세서에는 씨114호가 인접한 씨112·113호와 벽체 구분 없이 제2종근린생활시설로 일괄 이용되고 있다고 기재되어 있습니다. 주거 용도 점유정보도 존재하므로 실제 점유 위치와 계약관계 확인이 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권이 말소기준

말소기준권리는 2020.12.31 접수된 을구 1번 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,052,000,000원이고, 씨112호와 씨113호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 해당 근저당권은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있으며, 후순위 가압류·압류 및 경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차인·점유 분석 — 확인된 임차인 1명, 추가 점유관계 미상

확인된 임차인은 강주영 1명입니다. 강주영의 전입신고일은 2025.03.31로, 말소기준권리 설정일인 2020.12.31보다 늦습니다. 주어진 권리판정상 대항력은 없습니다.

한편 매각물건명세서에는 별도로 주거 용도의 점유정보가 기재되어 있습니다. 이 점유자의 인적사항과 전입신고일, 보증금 등이 확인되지 않아 별도의 실제 임차인인지, 강주영과 관련된 점유정보인지도 확정할 수 없습니다.

강주영의 보증금은 원자료에 5,000으로 기재되어 있으나 금액 단위를 확인할 수 없어 만원 단위 등으로 환산하지 않았습니다. 실제 임대차계약서와 매각물건명세서를 통해 정확한 보증금을 확인해야 합니다.

③ 가격 검토 — 신건 최저가 772,000,000원

감정가와 현재 최저매각가는 모두 772,000,000원입니다. 유찰 이력이 없는 신건으로 감정가 그대로 입찰이 시작되는 구조입니다.

다만 이 물건은 비교 가능한 근린시설 실거래 가격과 최근 거래 추세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가가 현재 시장에서 적정한지, 최저가가 저렴한지 판단할 근거가 충분하지 않습니다. 감정가 자체를 시세로 간주하거나, 유찰 후 가격이 내려간다는 이유만으로 가격 메리트가 생긴다고 판단해서는 안 됩니다.

* 예상 인수 0원은 제공된 회차별 시뮬레이션의 값입니다. 주거 점유정보의 권리관계가 확인되기 전에는 실제 인수 위험이 최종 확정되지 않습니다. 유찰 회차별 가격 역시 가정 시나리오이며 실제 매각 일정·조건을 의미하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 772,000,000원 가정)

현재 최저매각가에 매각된다고 가정하면 집행비용 10,120,000원을 공제한 761,880,000원이 중소기업은행 근저당권에 배당되는 것으로 추정됩니다. 근저당 채권최고액이 매각대금을 크게 웃돌기 때문에 후순위 채권자에게 돌아가는 배당과 소유자 잔여금은 모두 0원으로 산정되어 있습니다.

집행비용과 배당은 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 있으며, 공동담보 배당과 실제 채권액 확정 결과 등에 따라 배당 내역이 달라질 수 있습니다. 채권 미배당액은 매수인 인수액을 뜻하지 않습니다.

⑤ 입지·용도·환금성 메모 (등기·토지정보·매각물건명세서 기준)

• 용도. 근린시설로 분류되며 씨114호는 씨112·113호와 벽체 구분 없이 제2종근린생활시설로 일괄 이용 중입니다. 독립 사용 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 위치. 경기도 안양시 동안구 호계동 555-37, 엘에스로 142 소재 호계금정역에스케이브이1센터 1층 씨114호입니다.
• 토지 용도지역. 준공업지역이며 지구단위계획구역에 포함됩니다. 토지 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용으로 기재되어 있습니다.
• 도로 및 지형. 평지·사다리형 토지이고 중로각지로 기재되어 있습니다. 대로3류·중로2류·소로3류에 접합니다.
• 토지거래 관련 규제. 토지거래계약에관한허가구역에 포함되어 있으므로 해당 거래에 허가가 필요한지 확인해야 합니다.
• 기타 규제. 과밀억제권역·도시교통정비지역·대기관리권역 등에 포함되며 중점경관관리구역에 저촉됩니다.
• 건축 관련. 위반건축물 여부는 위반 사항 없음으로 표시되어 있습니다. 다만 벽체 미구분 이용 상태의 적법성 및 분리 가능성은 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 비교 실거래와 임대수익 자료가 확인되지 않아 재매각 가능성과 적정 매매가격을 정량적으로 평가하기 어렵습니다. 연결 점포의 독립 이용 가능성이 실제 매수 수요에 영향을 줄 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각 대상 확정. 씨114호의 등기부와 매각물건명세서를 대조하고 씨112·113호가 매각 대상에 포함되는 것으로 오해하지 않도록 확인하세요.
• 현장 경계 확인. 씨112·113·114호 사이에 벽체 구분이 없는 상태에서 씨114호의 물리적 경계와 별도 출입·사용 가능 여부를 확인하세요.
• 강주영 임대차 확인. 전입일 2025.03.31, 배당요구일 2025.09.29 및 대항력 없음 판정을 확인하고 보증금의 실제 금액 단위와 계약서를 대조하세요.
• 미상 점유 확인. 주거 용도로 기재된 점유정보가 강주영과 동일한 점유인지 별도 점유인지 확인하고, 전입일·계약일·보증금·실제 점유 범위를 확인하세요.
• 공동담보 확인. 중소기업은행 근저당권의 공동담보인 씨112호와 씨113호의 등기 및 처분관계, 배당 관련 서류를 확인하세요.
• 세금 및 배당 검토. 군포시 압류의 관련 세금과 우선순위, 임차인 최우선변제 가능성을 확인하세요. 예상배당표에는 해당 항목이 반영되지 않았습니다.
• 시장가격 검증. 인근 유사 근린시설의 최근 실거래와 실제 임대조건을 확인하고 독립 사용 가능 여부를 반영하여 가격을 판단하세요.
• 규제 확인. 준공업지역 및 토지거래계약에관한허가구역 관련 제한과 예정 이용목적의 적합성을 확인하세요.
• 명도와 비용. 실제 점유자, 인도 대상, 연결 점포 분리 비용과 미납 관리비 등 낙찰 후 부담할 수 있는 비용을 확인하세요.
• 입찰 전 원본 확인. 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 확인하세요.

맺으며 — “등기상 소멸”만으로 끝나는 물건이 아니다

이 물건은 중소기업은행 근저당권을 말소기준으로 후순위 가압류와 압류가 소멸하는 구조입니다. 확인된 임차인 강주영도 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없는 것으로 분류되어 있습니다. 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 별도로 기재된 주거 점유정보는 대항력과 보증금이 미상이며, 씨114호는 씨112·113호와 벽체 없이 일괄 이용 중입니다. 이 점유정보가 독립된 임차인인지, 권리 승계가 발생하는지, 해당 호실을 실제로 독립 인도받을 수 있는지를 먼저 확인해야 합니다.

신건 최저매각가는 772,000,000원이지만 비교 실거래가 확인되지 않아 가격의 적정성은 미확정입니다. 근저당 채권최고액과 예상 미배당액이 크다는 사실만으로 낙찰가격이 저렴하다고 볼 수도 없습니다.

결론적으로 등기상 소멸 관계는 명확하지만, 미상 점유자의 권리와 연결 점포의 독립 이용 가능성이 확인되지 않았습니다. 해당 문제와 실제 시장가격을 확인한 뒤에야 인수 위험과 실질취득비용을 바탕으로 입찰가격을 판단할 수 있습니다.