수원지방법원 2025타경101549. 군포시 부곡동 군포에이스더블유밸리지식산업센터 2층 213호입니다. 감정평가상 이용상태는 지식산업센터이고, 감정가와 신건 최저매각가는 모두 120,000,000원입니다. 권리의 기준점은 2021.09.02 설정된 농협은행주식회사의 채권최고액 129,600,000원 근저당입니다. 이후 압류와 경매개시결정은 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하고, 일부 압류는 등기부상 이미 말소됐습니다.
임차 관련 신고는 박범득·고아라 2건입니다. 두 사람 모두 전입일이 2024.12.31로 말소기준일인 2021.09.02보다 늦어 자료상 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 없어 자료상 실제 임차 신고는 2건입니다. 다만 고아라의 점유 부분은 1019호로 기재돼 있어, 경매 대상인 213호와 호수가 다르다는 점은 원문 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101549 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 군포시 부곡동 1246 군포에이스더블유밸리지식산업센터 2층 213호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 지식산업센터 |
| 소유자 | 이지현 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 120,000,000원 (신건) |
| 경매 채권자 / 청구 | 유케이제십차유동화전문 유한회사 / 378,069,409원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리
말소기준은 2021.09.02 농협은행주식회사 근저당권입니다. 2022년·2023년 군포시 압류는 각각 해제돼 말소됐고, 2024년 국 압류도 2026.06.01 말소됐습니다. 2025.12.05 유케이제십차유동화전문 유한회사의 임의경매개시결정은 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 매수인에게 승계되는 등기상 권리금액은 0원으로 산정돼 있습니다.
② 임차인 — 전입은 모두 말소기준 이후
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박범득 | 213호 | 2024.12.31 | 10,000,000원 | 400,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 고아라 | 1019호 | 2024.12.31 | 15,000,000원 | 350,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
박범득은 2026.01.29, 고아라는 2026.01.16 배당요구를 한 것으로 기재돼 있습니다. 두 신고 모두 전입일이 근저당 설정일보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 따라서 배당 결과와 별개로 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며, 예상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
③ 가격 판단 — 실거래가 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
이 물건은 아직 유찰되지 않은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 120,000,000원입니다. 하지만 비교 가능한 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 수치가 확인되지 않아, 현재 가격을 시세보다 낮다고 평가할 근거는 없습니다. 따라서 권리 안정성과 가격 메리트는 별개로 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 120,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,480,000원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 129,600,000원 | 117,520,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 120,000,000원 가정 시 농협은행주식회사 근저당에는 117,520,000원이 배당되고 12,080,000원의 미배당이 발생합니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부곡중앙초등학교 북측 인근이며, 근린생활시설·지식산업센터·중소규모 공장·아파트단지가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 감정평가상 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 3층·지상 13층 건물의 2층 213호이며 천장 부착형 에어컨·위생 및 급배수·승강기·소방·주차장 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측·남측으로 폭 약 17미터, 서측으로 폭 약 11미터 도로에 접합니다.
- 규제. 준공업지역·지구단위계획구역·일반산업단지·과밀억제지역·과밀억제권역·비행안전제3구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 공장용지, 공업용, 평지·세로장방형이며 공시지가는 1,701,000원/㎡입니다. 토지면적은 6,151.7㎡입니다.
- 공부 차이. 등기사항전부증명서상 토지 지목은 대지이나 토지대장에 따르면 2021.09.02 공장용지로 변경됐습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 213호 점유 확인. 박범득 신고는 213호, 고아라 신고는 1019호입니다. 실제 대상 호수의 현재 점유자를 현황조사·매각물건명세서 원문으로 다시 확인해야 합니다.
- 시세 대조. 최근 실거래 수치가 없으므로 감정가 120,000,000원을 기준 없이 적정가로 받아들이지 말고 동일 건물·유사 면적 매매사례를 확인해야 합니다.
- 임대조건 확인. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 공실 여부와 임대차 승계가 아닌 명도·인도 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 산업단지·토지규제 확인. 일반산업단지와 토지거래계약 허가구역 등 용도·거래 관련 제한이 기재돼 있으므로 취득 목적에 맞는 이용 가능성을 사전에 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발급일은 2026.09.22입니다. 입찰 전 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증”
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2021.09.02 농협은행주식회사 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 정리됩니다. 임차 신고 2건도 모두 전입이 말소기준 이후라 대항력이 없으며 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 지식산업센터의 신건 최저가 120,000,000원이 시장가격보다 유리한지는 현재 자료만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 권리보다 가격·점유·실제 임대상태 확인이 승부처입니다.
