수원지방법원 2025타경101549. 군포시 부곡동 군포에이스더블유밸리지식산업센터 10층 1019호입니다. 감정평가상 이용상태는 지식산업센터이며, 현재 최저매각가는 감정가와 같은 137,000,000원입니다. 권리분석의 기준은 2021.09.02 설정된 농협은행주식회사 근저당권(채권최고액 147,840,000원)입니다. 이후의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 자료상 매수인이 승계할 권리액은 0원으로 계산됩니다.

1019호에는 고아라가 보증금 15,000,000원·월세 350,000원으로 조사되어 있고, 전입일은 2024.12.31입니다. 말소기준일인 2021.09.02보다 뒤이므로 자료상 대항력은 없습니다. 배당요구는 2026.01.16 접수되어 있습니다. 함께 조사된 박범득은 213호로 표시되어 있어 1019호와 호수가 다릅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

등기 흐름상 2021.08.02 신탁등기가 있었으나 2021.09.02 말소되고, 같은 날 이지현에게 소유권이 이전되었습니다. 이어 농협은행주식회사의 근저당권이 설정되며 이 권리가 말소기준이 됩니다. 그 뒤 군포시 압류, 국가 압류, 추가 군포시 압류와 임의경매개시결정이 이어졌고, 일부 압류는 이미 등기부상 말소되었으며 나머지도 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 1019호 임차인은 대항력 없음

실제 임차인으로 조사된 사람은 2명이며 보증기관 대위·승계 신고자는 없습니다. 다만 본 분석 대상 호수인 1019호와 일치하는 임차인은 고아라 1명입니다. 두 임차인 모두 전입일이 말소기준권리보다 늦어 자료상 대항력이 없으며, 매수인 승계 보증금도 계산되지 않습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다.

③ 가격 판단 — 신건 137,000,000원, 실거래 비교자료는 없음

현재 회차는 감정가의 100%인 137,000,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 자료상 실질취득금액도 137,000,000원입니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 평균, 최신 거래가격, 최근 가격 추세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 또는 최저가가 시장가격보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 137,000,000원 가정)

현재 회차에서는 근저당 채권최고액 147,840,000원 중 134,282,000원이 배당되고 13,558,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액 역시 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부곡중앙초등학교 북측 인근이며, 근린생활시설·지식산업센터·중소규모 공장·아파트단지가 혼재한 지역입니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 이용상태. 감정평가상 대상 건물의 이용상태는 지식산업센터입니다. 평가 대상 기호 1·3은 공실로 기재되어 있으나, 1019호의 공실 여부는 해당 문구만으로 특정할 수 없습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 3층·지상 13층 건물이며 천장 부착형 에어컨, 위생·급배수, 승강기, 소방, 주차장 설비가 설치되어 있습니다.
• 도로. 북측·남측 약 17m 도로와 서측 약 11m 도로에 접합니다.
• 용도·규제. 준공업지역·지구단위계획구역·일반산업단지·과밀억제지역 등에 포함되며 토지거래계약에 관한 허가구역 표시도 있습니다.
• 토지. 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용, 공시지가는 1,701,000원/㎡입니다.
• 공부 차이. 등기사항전부증명서상 토지 지목은 대지로 나타나나 토지대장에서는 2021.09.02 공장용지로 변경된 것으로 기재되어 있습니다.
• 위반건축물. 위반사항은 표시되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 1019호 점유관계 재확인. 고아라가 1019호 임차인으로 조사되어 있으므로 현재 실제 점유 여부와 인도 협의 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
• 확정일자·최우선변제 확인. 임차인의 확정일자와 우선변제 여부가 확정되어 있지 않으므로 배당표 원본과 배당요구 서류를 대조해야 합니다.
• 가격 검증. 최근 실거래 자료가 없으므로 신건 137,000,000원을 시세와 비교하려면 동일 건물·인근 지식산업센터의 최근 거래를 별도로 확인해야 합니다.
• 임대·공실 확인. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 실제 임대차 조건, 관리비, 공실 여부를 확인해야 합니다.
• 용도·규제 확인. 지식산업센터는 주거용 아파트와 다른 사용·입주 조건이 적용될 수 있으므로 산업단지 및 토지이용 관련 규제를 원본 서류로 확인해야 합니다.
• 등기 원본 대조. 2026.09.22 발급 등기사항과 매각물건명세서·현황조사·배당요구 종기 관련 문서를 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 아직 미확인

이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 2021.09.02 농협은행 근저당이 말소기준이고, 1019호 임차인 고아라의 전입은 2024.12.31로 뒤입니다. 따라서 자료상 대항력이 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 현재 최저가는 감정가와 같은 137,000,000원이고, 이를 비교할 최근 실거래가 자료가 없습니다. 결국 이 물건은 권리보다 가격·임대수익·공실·환금성 확인이 승부처인 지식산업센터 경매입니다.