수원지방법원 2025타경101549. 경기도 군포시 부곡동의 군포에이스더블유밸리지식산업센터 2층 214호입니다. 감정평가상 이용상태는 지식산업센터로, 일반 아파트와는 이용 및 매수 수요의 성격이 다른 물건입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 120,000,000원이며 현재 유찰 없는 신건입니다.

등기부상 말소기준은 2021.09.02 설정된 농협은행주식회사의 근저당권입니다. 채권최고액은 129,600,000원이며, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다. 군포시 압류와 국가 압류, 과거 신탁등기는 이미 말소된 이력이 확인됩니다.

하지만 이 물건은 등기상 권리 소멸 여부만으로 판단을 끝내기 어렵습니다. 임차 신고 내역에 등장하는 호수와 실제 매각 대상 호수가 다르고, 감정평가서의 이용상태 및 임대관계에도 확인이 필요한 내용이 있습니다. 권리 소멸, 대상 호실의 점유, 가격 적정성을 서로 구분해서 검토해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준과 이미 정리된 권리 구분

말소기준인 농협은행 근저당권은 매각으로 소멸할 권리입니다. 등기부상 후순위인 경매개시결정도 소멸 대상으로 분류됩니다. 군포시 압류는 2022.11.16 해제에 따라 말소됐고, 안양세무서 관련 국가 압류도 2026.06.01 말소됐습니다.

② 임차인 분석 — 신고된 호수가 매각 대상과 다르다

임차인으로 신고된 사람은 박범득·고아라 2명입니다. 보증기관 대위신고가 아닌 실제 임차인 명의의 신고로 분류됩니다. 다만 두 사람 모두 매각 대상 214호가 아닌 다른 호수로 기재되어 있습니다.

두 신고자의 전입일은 말소기준권리 설정일 이후입니다. 이들의 임대차가 실제로 어느 호실에 귀속되는지와 별개로, 확인된 신고 내용상 대항력은 없는 것으로 분류됩니다. 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권 성립 및 배당순위를 확정할 수 없으며, 소액임차인 최우선변제 해당 여부도 별도 검토해야 합니다.

배당요구를 했다는 사실만으로 보증금 전액을 배당받는 것은 아닙니다. 반대로 미배당 보증금이 발생하더라도 대항력 없는 임차인의 미배당액을 매수인이 자동 승계하는 것은 아닙니다. 다만 점유자가 존재하면 인도 및 명도 절차는 별도로 발생할 수 있습니다.

③ 가격 분석 — 시세 확인 전까지 매입 메리트 판단 보류

현재 감정가와 최저매각가는 모두 120,000,000원입니다. 다만 동일 지식산업센터의 비교 가능한 실거래가격이나 최근 거래 추세가 확인되지 않아 최저가가 시세보다 낮은지 판단할 수 없습니다.

유찰에 따른 가격 하락은 입찰 최저가격의 변화일 뿐 시세 대비 할인율을 의미하지 않습니다. 특히 지식산업센터는 실제 사용 가능 여부, 공실, 임대 수요 및 매각 제한 사항 등을 함께 고려해야 하므로 감정가 대비 할인율만으로 매수 타당성을 평가하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 120,000,000원 가정)

채권최고액을 기준으로 한 자동 배당 추정입니다. 채권최고액은 실제 피담보채무 잔액과 다를 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 실제 배당순위 및 금액은 채권계산서와 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다. 미배당 채권액은 매수인 인수액을 의미하지 않습니다.

⑤ 유찰 시 배당과 인수 시나리오

회차별 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 모두 0원으로 산출됩니다. 반면 채권최고액 기준 미배당액은 매각가격이 내려갈수록 증가합니다. 이는 채권자의 회수액과 관련된 수치이지, 매수인이 추가로 지급할 금액이 아닙니다.

다만 이 결과는 확인된 권리와 배당 가정을 전제로 합니다. 214호의 실제 임대차 및 점유 관계가 확인되기 전까지는 실질취득 비용이나 명도 부담이 전혀 없다고 확정할 수 없습니다.

⑥ 입지·이용 및 환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부곡중앙초등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 지식산업센터, 중소규모 공장 및 아파트단지가 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 감정평가상 제반 교통여건은 보통으로 기재되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지하 3층·지상 13층 건물입니다. 천장 부착형 에어컨, 급배수·위생설비, 승강기, 소방설비 및 주차장설비가 설치되어 있습니다.
• 이용상태. 감정평가상 지식산업센터로 이용되는 물건입니다. 평가 대상 중 일부가 공실로 기재되어 있으나, 해당 공실이 반드시 214호를 의미하는 것은 아니므로 호실별 확인이 필요합니다.
• 토지. 토지대장상 지목은 공장용지이며 토지면적은 6,151.7㎡입니다. 인접 도로와 대체로 평탄한 장방형 토지입니다.
• 도로. 북측과 남측으로 폭 약 17m, 서측으로 폭 약 11m 도로에 접합니다.
• 용도지역. 준공업지역, 지구단위계획구역, 일반산업단지 및 과밀억제 관련 구역에 해당합니다.
• 토지거래 관련 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 기재가 있습니다. 실제 입찰·취득에 적용되는 대상과 허가 필요 여부는 관할 기관에 확인해야 합니다.
• 공부상 차이. 등기사항전부증명서상 토지 지목은 대지로 기재되어 있으나, 토지대장상 2021.09.02 공장용지로 변경된 내용이 확인됩니다.
• 환금성. 지식산업센터의 실제 이용 가능 업종, 입주 자격, 임대 수요, 공실 및 거래 사례를 종합적으로 확인해야 합니다. 비교 거래 시세가 확인되지 않아 매각가격의 적정성과 환금성을 확정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각 대상 호실 확인. 경매 대상 214호와 임차 신고된 213호·1019호의 관계를 매각물건명세서 및 현황조사 원본으로 대조합니다.
• 실제 점유자 확인. 214호의 점유·공실 여부, 임대차계약 및 인도 가능성을 현장에서 확인합니다.
• 임차인 권리 확인. 신고자 2명의 계약 대상 호실, 확정일자, 소액임차인 해당 여부와 배당요구 내용을 확인합니다.
• 채권자 관계 확인. 농협은행 근저당권과 유케이제십차유동화전문 유한회사의 경매신청 관계 및 채권 승계 자료를 대조합니다.
• 실거래 시세 확인. 동일 건물 내 유사 호실의 최근 거래와 실제 임대 사례를 조사해 최저가 120,000,000원의 적정성을 확인합니다.
• 공실·명도 확인. 해당 호실의 실제 사용 상태와 인도 가능성을 조사하고, 명도 절차가 필요한 경우 비용과 기간을 검토합니다.
• 이용 규제 확인. 지식산업센터 입주 자격, 업종 제한, 산업단지 관련 규정과 토지거래허가 적용 여부를 확인합니다.
• 공부 차이 확인. 등기부와 토지대장의 지목 불일치를 확인하고, 집합건축물대장과 실제 건물 현황을 대조합니다.
• 관리비·조세 확인. 미납 관리비 중 승계 가능한 항목과 조세채권의 배당 영향을 확인합니다.
• 최신 원본 확인. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 경매기록을 다시 확인합니다.

맺으며 — 권리 소멸은 확인되지만 가격과 점유는 검증이 필요하다

군포에이스더블유밸리지식산업센터 214호는 농협은행 근저당권을 말소기준으로 후순위 경매 관련 권리가 소멸할 것으로 분석됩니다. 이미 말소된 압류와 신탁등기도 확인되며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 214호의 실제 점유자가 누구인지 명확히 특정되지 않았습니다. 신고된 실제 임차인 2명은 각각 213호와 1019호로 기재되어 있어, 이들을 214호의 임차인으로 취급해서는 안 됩니다. 그렇다고 214호가 임차인 없는 공실이라고 확정해서도 안 됩니다.

가격 측면에서도 신건 최저가 120,000,000원을 비교할 실거래 시세가 확인되지 않았습니다. 유찰 시 가격이 낮아진다는 이유만으로 저렴하다고 판단할 수 없으며, 지식산업센터의 이용 규제와 실제 매수 수요도 살펴야 합니다.

결론적으로 등기상 권리 소멸 구조는 확인되지만, 임차인 호수 불일치와 대상 호실의 점유 관계, 시세 및 이용 제한 검증이 남아 있는 물건입니다. 입찰 판단은 해당 사실관계가 확인된 뒤 실제 취득 비용과 가격 적정성을 기준으로 내려야 합니다.