광주지방법원 2026타경3140. 광주광역시 서구 농성동 센트럴광천더퍼스트오피스텔 주건축물제1동 9층 907호입니다. 감정평가상 이용상태는 오피스텔이고 사건 용도는 근린시설로 분류돼 있습니다. 등기상 현재 소유자는 박송철이며, 2022.12.16 소유권이전과 동시에 주식회사신한은행의 채권최고액 120,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고 2026.03.27 임의경매개시결정은 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
문제는 등기보다 점유 확인입니다. 현황조사에는 주승호가 보증금 5,000,000원, 월세 450,000원으로 기재돼 있지만 점유부분은 1221호입니다. 경매 대상은 907호이므로 단순히 이 기재만으로 본건의 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수 없습니다. 반대로 전입신고일 자체가 확인되지 않아 곧바로 “임차인 없음”이라고 단정하는 것도 안전하지 않습니다. 따라서 본건은 대항력 가능·미상으로 놓고 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 호수·점유관계를 대조하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경3140 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 농성동 417-10 센트럴광천더퍼스트오피스텔주건축물제1동 9층907호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층 지상20층 · 본건 9층 |
| 소유자 | 박송철 |
| 감정가 / 최저가 | 152,000,000원 / 152,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 277,516,107원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 신한은행 근저당
등기상 선순위 핵심은 2022.12.16 설정된 주식회사신한은행 근저당권 120,000,000원입니다. 2026.03.27 경매개시결정은 그 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 앞선 한국투자부동산신탁주식회사 명의의 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 같은 날 박송철에게 소유권이 이전됐습니다.
② 임차·점유 — ‘1221호’ 표기를 그대로 907호에 적용하면 안 된다
| 점유자 | 점유부분 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주승호 | 1221호 | 5,000,000원 | 450,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
주승호의 전입신고일과 확정일자는 확인되지 않습니다. 따라서 대항력 有나 우선변제권 有로 단정할 근거가 없습니다. 특히 점유부분이 본건 907호가 아니라 1221호로 적혀 있어, 이 임차관계가 실제 본건에 관한 것인지부터 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 신건의 싸고 비쌈은 미정
현재 감정가와 최저매각가는 모두 152,000,000원이고 유찰 횟수는 0회입니다. 그러나 동일 건물·유사 호실의 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래, 가격 추세 자료가 확인되지 않아 이 금액이 최근 시세보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 신건이라는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 152,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,928,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 29,072,000원 |
152,000,000원 매각 가정에서 집행비용 2,928,000원, 신한은행 근저당 120,000,000원이 배당되고 소유자 잔여는 29,072,000원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주종합버스터미널 남동측 인근으로 상업·업무용 부동산, 아파트, 오피스텔, 근린상가가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 일반적인 교통상황은 무난한 편입니다.
- 도로. 왕복 2차선 및 광대로변에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·방화지구이며 중로1류와 소로2류에 접하고 어린이공원에 저촉됩니다.
- 토지. 사다리형 평지이며 상업용 건부지로 이용 중이고 공시지가는 2,426,000원/㎡입니다.
- 시설. 일반적인 위생·급배수·승강기·소방·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 호수 대조. 경매대상 907호와 현황조사 점유부분 1221호가 다른 이유를 매각물건명세서·현황조사 원문에서 확인합니다.
- 전입 확인. 주승호의 전입신고일이 확인되지 않으므로 대항력을 확정하지 말고 실제 주민등록·점유관계를 재확인합니다.
- 시세 확인. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 152,000,000원의 가격 경쟁력을 별도로 검증합니다.
- 관리비 확인. 오피스텔의 공용부분 관리비 체납 여부를 관리주체에 확인합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설, 감정평가상 이용상태는 오피스텔이므로 실제 건축물대장상 용도와 이용 가능 범위를 대조합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인합니다.
맺으며 — 등기는 단순하지만 점유는 확인 전까지 미정
등기만 보면 구조는 어렵지 않습니다. 2022.12.16 신한은행 근저당 120,000,000원이 말소기준이고 뒤의 경매개시결정은 소멸하며, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 현황조사에 기재된 주승호의 점유부분은 1221호로 본건 907호와 다르고, 전입신고일도 확인되지 않습니다. 따라서 이 사건을 단순히 “임차인 없음”으로 처리하는 것은 이릅니다. 등기상 위험은 낮지만 점유관계는 확인이 필요한 사건입니다. 여기에 최근 실거래 자료까지 없어 신건 152,000,000원의 가격 메리트도 아직 확정할 수 없습니다. 입찰 판단의 순서는 907호 실제 점유 확인 → 대항력 확인 → 최근 시세 대조입니다.
