광주지방법원 2026타경3140. 광주광역시 서구 농성동 센트럴광천더퍼스트오피스텔 12층 1221호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류되어 있지만, 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다.

등기부에서 핵심이 되는 권리는 2022년 12월 16일 설정된 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 120,000,000원이며, 이 권리가 말소기준권리입니다. 신한은행이 신청한 임의경매개시결정도 매각으로 소멸할 예정입니다.

다만 이 사건은 등기상 근저당이 소멸한다는 이유만으로 모든 인수 위험이 해소되는 구조가 아닙니다. 주승호라는 실제 임차인이 확인되지만 전입신고일이 미상이어서, 임차인의 대항력과 보증금 인수 여부를 별도로 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차관계는 별도 확인

등기상 권리 흐름은 비교적 단순합니다. 한국투자부동산신탁 명의의 신탁 관련 등기는 이미 말소되어 있으며, 2022년 12월 16일 박송철에게 소유권이 이전되었습니다.

같은 날 설정된 신한은행 근저당권 120,000,000원이 말소기준권리이고, 이후 2026년 3월 27일 신한은행의 임의경매개시결정이 등기되었습니다. 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다.

② 임차인 분석 — 5,000,000원 보증금의 인수 여부가 핵심

현황조사와 매각물건명세서에서 확인되는 실제 임차인은 주승호 1명입니다. 해당 임차인의 보증금은 5,000,000원, 월세는 450,000원입니다.

대항력·우선변제·승계 상태는 확정 판정이 아닙니다. 전입신고일이 확인되지 않았으므로 대항력이 있다고 단정하거나 없다고 단정할 수 없습니다.

③ 가격 분석 — 최저가 127,000,000원, 시세 판단은 보류

이 물건은 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 127,000,000원입니다.

다만 동일 건물 또는 인근 유사 오피스텔의 비교 실거래가격이 확인되지 않아, 감정가가 실제 시장가격보다 저렴한지 판단할 근거는 부족합니다.

소유자의 과거 취득 거래가액은 134,502,386원으로 확인됩니다. 그러나 이 금액은 과거 거래가액일 뿐 현재 시세를 직접 나타내지는 않습니다. 따라서 과거 거래가액과 감정가의 차이만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 127,000,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다는 가정으로 산출한 배당 추정입니다. 신한은행 근저당권은 채권최고액 120,000,000원을 기준으로 계산되어 있습니다.

위 배당은 추정치입니다. 집행비용은 2,578,000원으로 계산되었으며, 당해세와 임차인의 최우선변제는 반영하지 않았습니다. 실제 배당순위와 금액이 달라지면 신한은행 배당액 및 소유자 잔여액도 변동할 수 있습니다. 소유자 잔여액 4,422,000원은 확정 교부액이 아닙니다.

⑤ 회차별 배당 시나리오 — 낙찰가와 채권 회수의 변화

유찰에 따른 최저매각가 변화를 가정하면 신한은행의 근저당권 기준 예상 회수액은 다음과 같이 달라집니다. 각 시나리오는 실제 향후 매각기일이나 낙찰 결과를 확정하는 자료가 아닙니다.

미배당액은 근저당권 채권최고액을 기준으로 한 시나리오상 부족액입니다. 실제 채권 회수액이나 매수인 인수채무를 확정한 수치가 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 변동할 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광주광역시 서구 농성동 광주종합버스터미널 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 상업·업무용 부동산, 아파트, 오피스텔, 근린상가 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하며, 감정평가상 일반적인 교통상황은 무난한 편으로 조사되었습니다.
• 도로. 왕복 2차선 도로 및 광대로변에 접하고 있습니다. 토지대장상 도로접면은 중로각지입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 20층 건물입니다. 일반적인 위생·급배수·승강기·소방·난방설비가 갖추어져 있습니다.
• 토지. 사다리형 평지이며 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 1,979.0㎡, 공시지가는 2,426,000원/㎡입니다.
• 용도 및 규제. 일반상업지역·방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역 등에 해당합니다. 어린이공원 저촉 및 중로·소로 접합 사항이 있습니다.
• 건축물 사항. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 상업·업무시설과 오피스텔이 혼재한 입지이나, 해당 호실과 유사한 물건의 최근 실거래가격 및 거래량이 확인되지 않아 실제 매각 유동성은 추가 검토가 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인 전입신고일. 주승호의 전입신고일이 미상입니다. 해당 임대차의 법적 성격과 실제 대항력 발생 시점을 확인하고, 말소기준권리 설정일인 2022.12.16과 비교해야 합니다.
• 확정일자 및 배당요구. 우선변제 여부와 배당요구 상태를 확인해야 합니다. 대항력 있는 임차인이 배당으로 보증금을 전액 회수하지 못하는 경우의 인수 가능성을 검토해야 합니다.
• 임대차계약서. 보증금 5,000,000원, 월세 450,000원의 계약 내용과 실제 점유 형태를 대조해야 합니다. 임대차의 존속 여부도 확인 대상입니다.
• 실질취득금액. 배당 추정상 인수액 0원만을 근거로 자금계획을 확정하지 말고, 임차인 보증금 중 실제 승계할 금액이 존재하는지 확인한 뒤 낙찰가와 합산해야 합니다.
• 시세 검증. 동일 건물의 유사 호실 실거래가격, 최근 거래 추세 및 현재 매물 호가를 조사해야 합니다. 과거 취득가 134,502,386원을 현재 시세로 대체해서는 안 됩니다.
• 매각기일. 현재 예정된 매각기일은 2026.10.06입니다. 입찰 전 기일 변경·취하·정지 여부를 확인해야 합니다.
• 용도 확인. 근린시설 분류와 감정평가상 오피스텔 이용상태를 건축물대장 및 현장 사용 형태와 대조해야 합니다.
• 미납 관리비. 관리사무소에서 체납 내역과 매수인에게 부담될 수 있는 공용부분 관리비를 확인해야 합니다.
• 배당 변동. 당해세와 임차인의 최우선변제 가능성을 확인해야 합니다. 현재 소유자 잔여 추정액 4,422,000원은 확정금액이 아닙니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본과 실제 점유 상태를 확인해야 합니다.

맺으며 — “근저당 소멸 예정 ≠ 인수 위험 없음”

이 사건의 등기상 권리 흐름은 단순한 편입니다. 신한은행 근저당권 120,000,000원이 말소기준권리이고, 경매개시결정과 함께 매각으로 소멸할 예정입니다.

그러나 실제 임차인 주승호 1명이 있으며, 보증금은 5,000,000원입니다. 전입신고일과 우선변제 여부가 확인되지 않았으므로 매수인의 임차보증금 인수액은 미확정입니다. 예상배당표에 표시된 인수액 0원은 이 위험을 해소하지 못합니다.

가격 역시 감정가와 최저매각가가 동일한 127,000,000원 신건이지만, 최근 비교 실거래 시세가 확인되지 않아 저가 매수 여부를 판단할 수 없습니다. 유찰 시 최저매각가가 내려가더라도 실제 시세와 인수액을 확인하기 전에는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.