광주지방법원 2026타경3140. 광주 서구 농성동 센트럴광천더퍼스트오피스텔 주건축물제1동 12층 1222호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 등기부상 소유자는 박송철이며, 2021.10.29 매매를 원인으로 2022.12.16 소유권을 취득했고 거래가액은 134,502,386원입니다. 같은 날 설정된 신한은행 근저당권 120,000,000원이 말소기준권리이고, 2026.03.27 신한은행의 임의경매개시결정이 뒤따랐습니다.
등기 권리관계만 보면 구조는 단순합니다. 기존 신탁등기는 이미 말소됐고, 말소기준권리인 신한은행 근저당과 그 이후의 경매개시결정은 매각으로 정리됩니다. 하지만 이 사건은 등기보다 점유조사 내용의 호수가 더 중요합니다. 현황조사에 나타난 주승호의 사용 부분은 1221호인데 경매 대상은 1222호입니다. 따라서 이 기록만으로 주승호를 본건 1222호의 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수도, 반대로 본건에 임차인이 전혀 없다고 단정할 수도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경3140 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 농성동 417-10 센트럴광천더퍼스트오피스텔 주건축물제1동 12층 1222호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔 이용 |
| 소유자 | 박송철 (2021.10.29 매매 원인, 2022.12.16 소유권이전 · 거래가액 134,502,386원) |
| 감정가 / 최저가 | 127,000,000원 / 127,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 277,516,107원 |
| 말소기준권리 | 2022.12.16 주식회사신한은행 근저당권 · 채권최고액 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하다
갑구 1번 한국투자부동산신탁의 신탁 소유권은 등기부상 이미 말소됐고, 2022.12.16 박송철 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 신한은행 근저당권 120,000,000원이 이 사건의 말소기준권리입니다. 이후 2026.03.27 신한은행의 임의경매개시결정이 기입됐으며, 등기 데이터상 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·점유 — ‘1221호’ 기재를 본건과 혼동하면 안 된다
| 성명 | 사용 부분 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주승호 | 1221호 | 5,000,000원 | 450,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
주승호는 현황조사에 보증금 5,000,000원, 월세 450,000원으로 기재되어 있으나 사용 부분이 1221호입니다. 본건은 1222호이므로 이 기록을 본건 임차인으로 그대로 합산하거나 인수금액으로 계산해서는 안 됩니다. 또한 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않아 대항력은 가능·미상, 우선변제 여부 역시 미상으로 보는 것이 맞습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 아닙니다.
③ 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 말할 근거가 없다
이 사건은 감정가와 최저매각가가 모두 127,000,000원인 신건입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 평균·최근 12개월 평균·최신 거래가격·가격 추세 자료가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 100%라는 사실만으로 현재 최저가가 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 127,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,578,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 4,422,000원 |
현재 회차 127,000,000원 가정 시 근저당 채권최고액 120,000,000원은 전액 배당되고 소유자 잔여는 4,422,000원으로 계산됩니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시뮬레이션이며, 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 현황조사상 1221호 점유기재와 본건 1222호의 관계는 별도 확인이 필요합니다.
현재 회차에서는 매각대금에서 집행비용 2,578,000원을 제외한 뒤 신한은행 근저당 120,000,000원이 모두 배당되고 4,422,000원이 남습니다. 반면 1회 유찰 후 매각가 101,600,000원에서는 채권자 배당액이 99,377,600원으로 줄어 20,622,400원의 미배당이, 2회 유찰 후 81,280,000원에서는 배당액 79,416,960원으로 40,583,040원의 미배당이 발생합니다. 다만 이 미배당액은 곧바로 매수인이 인수한다는 뜻은 아니며, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산되어 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주종합버스터미널 남동측 인근이며, 주변은 상업·업무용 부동산, 아파트, 오피스텔, 근린상가가 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 일반적인 교통상황은 무난한 편으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용되고 있습니다. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 20층 건물입니다.
- 도로·토지. 사다리형 평지의 건부지이며 왕복 2차선 및 광대로변에 접합니다. 토지는 일반상업지역이고 공시지가는 2,426,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역에 포함되고 어린이공원에 저촉됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 1221호·1222호 대조. 현황조사상의 주승호 사용 부분은 1221호입니다. 본건 1222호의 실제 점유자와 임차관계를 현장 및 원본 문서에서 확인해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 주승호의 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력과 우선변제 여부를 확정적으로 판단하면 안 됩니다.
- 가격 별도 검증. 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가 127,000,000원이 시세 대비 저렴한지 판단할 근거가 없습니다. 권리가 단순하다는 이유만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
- 청구액과 담보한도 구분. 경매 신청 청구액은 277,516,107원이지만 등기된 신한은행 근저당 채권최고액은 120,000,000원입니다. 현재 배당 시뮬레이션은 이 채권최고액을 기준으로 계산됩니다.
- 관리비·세금 확인. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 체납 관리비와 조세채권을 별도 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 현장 점유상태를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 등기는 단순하지만, 점유관계 확인 전에는 ‘깨끗하다’고 끝낼 수 없다
이 사건의 등기 구조는 분명합니다. 2022.12.16 신한은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 경매개시결정도 매각으로 정리되며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 현황조사에는 주승호·1221호가 기재되어 있고 대상 물건은 1222호입니다. 전입일과 확정일자도 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 추가 권리가 아니라 현황조사 기재가 본건 점유와 어떤 관계인지 확인하는 것입니다.
가격 역시 보수적으로 봐야 합니다. 현재 최저가는 감정가와 같은 127,000,000원이지만 최근 실거래 비교자료가 없으므로 신건이 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 등기상 말소구조는 단순, 배당상 인수는 0원, 그러나 점유관계와 가격 검증은 미완료. 이 세 가지를 분리해서 판단하는 것이 이 사건 권리분석의 핵심입니다.
