광주지방법원 2026타경30852. 담양읍 객사리 일신프레뷰연립주택 101동 1층101호로, 감정 이용상태는 주거용입니다. 소유자는 진명개발주식회사이며 2019.12.30 매매를 원인으로 2020.02.25 소유권을 이전받았고, 거래가액은 282,100,000원입니다. 현재 등기상 근저당권은 남아 있지 않고, 2020년에 설정됐던 서석새마을금고·동명새마을금고·광주은행 근저당권은 2022.04.12 말소됐습니다.
현재 권리분석의 기준은 2025.02.27 국 압류입니다. 그런데 본 호실 임차인 공혜윤의 전입일은 2022.03.31로 이보다 빠릅니다. 공혜윤은 2026.05.29 배당요구를 했지만, 배당계산상 우선변제권은 없고 예상배당도 0원입니다. 따라서 보증금 250,000,000원은 낙찰대금과 별도로 매수인이 부담하는 인수금으로 잡혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30852 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 담양군 담양읍 객사리 92 일신프레뷰연립주택 101동 1층101호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 주거용 · 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 중 1층101호 · 남동향 |
| 소유자 | 진명개발주식회사 (2019.12.30 매매, 2020.02.25 소유권이전 · 거래가액 282,100,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 308,000,000원 / 308,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 최근순 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 말소기준 | 2025.02.27 갑구 3번 압류 · 국(처분청 광주세무서장) |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
등기상 과거 근저당권들은 이미 2022.04.12 말소됐고, 현재 경매에서 말소기준 역할을 하는 것은 2025.02.27 압류입니다. 이후 2026.04.03 강제경매개시결정과 2026.06.15 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기권리가 아니라 말소기준보다 앞선 임차인입니다.
② 임차인 분석 — 본 호실 보증금 2.5억 승계
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 공혜윤 | 101동101호 | 2022.03.31 | 250,000,000원 | 2026.05.29 | 대항력 有 우선변제 無 승계 250,000,000원 |
③ 가격 판단 — 최저가보다 실질취득을 봐야 한다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 308,000,000원입니다. 그러나 대항력 임차인 보증금 250,000,000원을 전액 승계하는 구조이므로 현재 회차의 실질취득은 558,000,000원으로 올라갑니다. 이는 감정가 308,000,000원의 181.2% 수준입니다.
일신프레뷰는 2020.01.15 사용승인된 41세대 규모이고, 본 건과 직접 비교할 동일 평형 최근 실거래 가격은 가격 판단 근거로 사용하지 않습니다. 따라서 “감정가 대비 몇 % 할인” 같은 표현으로 가격 매력을 만들 수 없으며, 현재 회차에서는 오히려 인수금을 더한 실제 부담액을 우선해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 예상배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 308,000,000원 | 250,000,000원 | 0원 | 52,888,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 246,400,000원 | 242,150,400원 | 7,849,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 197,120,000원 | 193,560,320원 | 56,439,680원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 308,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,112,000원 |
| 인수 · 임차인 공혜윤 보증금 | 250,000,000원 | 0원 |
| 2. 경매개시결정 · 최근순 | 250,000,000원 | 250,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 52,888,000원 |
현재 회차에서는 신청채권자 최근순의 청구금액 250,000,000원이 전액 배당되고 소유자에게 52,888,000원이 남는 계산입니다. 공혜윤 보증금은 배당 0원으로 계산돼 매수인 인수 250,000,000원으로 남습니다. 집행비용은 5,112,000원이며, 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 전라남도 담양군 담양읍 객사리 소재 일신프레뷰연립주택(2차) 101동에 위치하며, 주위는 후면 주택지대입니다.
- 교통. 단지 서측 인근에 주요 간선도로가 통과하고, 교통상황은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물이며, 본 호실은 1층101호·남동향입니다. 위생·급수·난방·소화전·엘리베이터 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 지목 대, 토지면적 2,343㎡, 공시지가 309,900원/㎡이며 부정형 연립주택 건부지로 이용 중입니다.
- 도로·상태. 단지 북측으로 진출입로가 개설돼 있고 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 일신프레뷰는 41세대, 2020.01.15 사용승인 단지입니다. 직접 비교 가능한 실거래 가격을 근거로 삼지 않으므로 환금성 판단도 보수적으로 접근해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 공혜윤의 대항력 재확인. 전입일 2022.03.31이 말소기준 2025.02.27보다 앞섭니다. 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유 상태를 함께 대조해야 합니다.
- 보증금 250,000,000원 인수 반영. 현재 배당계산상 공혜윤 예상배당은 0원이고 보증금 전액이 매수인 인수로 잡혀 있습니다. 응찰가 계산에서 반드시 별도 부담으로 반영해야 합니다.
- 압류채권 확인. 2025.02.27 국 압류와 2026.06.15 국민건강보험공단 압류가 존재합니다. 배당순위와 실제 배당액은 최종 기록을 확인해야 합니다.
- 동·호 구분. 정선교는 103동102호로 조사돼 있으므로 본 호실 101동101호의 인수 계산과 혼동하지 않아야 합니다.
- 가격 기준. 현재 회차에서는 최저가 308,000,000원이 아니라 실질취득 558,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
맺으며 — “3.08억짜리 신건”으로 보면 안 된다
이 사건은 등기부만 보면 현재 근저당권이 없고, 말소기준 이후 압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 경매의 핵심은 선순위 대항력 임차인 공혜윤입니다. 2022.03.31 전입으로 말소기준 2025.02.27보다 앞서고, 예상배당은 0원, 보증금 250,000,000원은 매수인에게 승계됩니다.
따라서 현재 신건에서 308,000,000원에 낙찰된다고 가정하면 실제 부담은 558,000,000원입니다. 감정가 308,000,000원보다 250,000,000원이 더 들어가며 실질취득은 감정가의 181.2%입니다. 직접 비교할 실거래 가격을 근거로 가격 메리트를 인정하기도 어렵습니다. 이 물건은 최저가가 아니라 인수보증금을 포함한 실질취득액을 먼저 보는 사건입니다.
