광주지방법원 2026타경30852. 담양읍 객사리 일신프레뷰연립주택 103동 1층102호로, 감정 이용상태는 주거용입니다. 현재 소유자는 진명개발주식회사이며 2019.12.30 매매를 원인으로 2020.02.25 소유권을 이전받았고, 등기부 거래가액은 286,700,000원입니다. 2020년에 설정됐던 서석새마을금고·동명새마을금고· 광주은행 근저당은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다.
문제는 그 뒤입니다. 최근순 명의의 전세권이 2021.12.22 설정돼 있고 전세금은 250,000,000원입니다. 이어 2025.12.09 같은 이름으로 임차보증금 250,000,000원의 주택임차권등기가 기입됐습니다. 매각물건명세서에는 을구 3번 전세권은 말소되지 않고 매수인에게 인수되며, 을구 7번 주택임차권도 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30852 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 담양군 담양읍 객사리 92 일신프레뷰연립주택 103동 1층102호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 주거용 · 철근콘크리트구조 5층 건물 중 103동 1층102호 · 남향 |
| 소유자 | 진명개발주식회사 · 거래가액 286,700,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 325,000,000원 / 325,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘인수’가 핵심
등기상 2020년 근저당들은 2022년에 이미 말소됐습니다. 이후 남은 핵심은 최근순 명의 250,000,000원 전세권과 250,000,000원 주택임차권입니다. 강제경매개시결정은 2026.04.03, 국민건강보험공단 압류는 2026.06.15 접수됐고 두 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인·점유 관계 — 실제 임차인 3명, 보증기관 승계 없음
| 성명 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 공혜윤 | 101동101호 | 2022.03.31 | 해당 없음 | 250,000,000원 | 대항력 有 우선변제 미확인 승계 없음 |
| 정선교 | 103동102호 | 2025.12.15 | 해당 없음 | 250,000,000원 | 대항력 有 우선변제 미확인 승계 없음 |
| 최근순 | 주거용 건물의 전부 | 2021.12.09 | 2024.09.02 | 250,000,000원 | 대항력 有 우선변제 승계 없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 없어 조사자료상 실제 임차인은 3명입니다. 다만 공혜윤의 점유부분은 101동101호로 적혀 있어 본건 103동102호와 호수가 다릅니다. 반면 정선교는 103동102호, 최근순은 주거용 건물 전부로 기재돼 있습니다. 배당 시뮬레이션에서는 공혜윤과 정선교의 보증금 각 250,000,000원을 매수인 인수로 반영하고 있으므로, 입찰 전 각 임차인의 실제 목적물과 권리 중복 여부를 원문에서 대조해야 합니다.
③ 가격 판단 — 최저가 3.25억보다 실질취득 8.25억을 봐야 한다
현재 회차 매각가 가정은 325,000,000원이고, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 500,000,000원입니다. 따라서 현재 회차에서 단순 합산한 실질취득 부담은 825,000,000원입니다. 신건 최저가만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 되는 구조입니다.
일신프레뷰는 41세대, 사용승인 기준일은 2020.01.15로 정리돼 있으나, 현재 비교 가능한 실거래 금액 표본은 제시되지 않았습니다. 따라서 이 사건은 시세 대비 할인율을 근거로 점수를 올릴 수 없고, 우선 실질취득액과 인수권리의 확정이 선행돼야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 325,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,350,000원 |
| 1. 임차인 최근순 보증금 | 250,000,000원 | 250,000,000원 |
| 인수 · 공혜윤 보증금 | 250,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 정선교 보증금 | 250,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 3번 전세권 · 최근순 | 250,000,000원 | 69,650,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 최근순 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 가정에서 집행비용 5,350,000원, 최근순 임차보증금 250,000,000원, 전세권 69,650,000원으로 매각대금 325,000,000원이 모두 소진됩니다. 별도로 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 500,000,000원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 담양읍 객사리 소재 일신프레뷰연립주택 내에 위치하며 주위는 후면 주택지대입니다.
- 교통. 단지 서측 인근에 주요 간선도로가 통과해 교통상황은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물로 외벽은 석재 및 시멘몰탈페인트, 내벽은 벽지·타일 등 마감이며 위생·급수·난방·소화전·엘리베이터 설비가 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 평지의 부정형 토지이며 연립주택 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 2,343.0㎡, 공시지가는 309,900원/㎡입니다.
- 접근. 단지 북측으로 진출입로가 개설돼 있으며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수 500,000,000원부터 확인. 현재 최저가 325,000,000원보다 인수액이 더 큽니다. 최저가가 아니라 실질취득 부담을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 공혜윤 호수 확인. 공혜윤은 101동101호로 기재돼 본건 103동102호와 다릅니다. 배당 시뮬레이션에는 인수 250,000,000원으로 반영돼 있으므로 실제 목적물 대응 여부 확인이 필수입니다.
- 정선교 대항력 확인. 103동102호, 전입 2025.12.15, 보증금 250,000,000원으로 기재돼 있고 대항력 있는 임차인으로 분류돼 있습니다.
- 최근순 전세권·임차권 중첩 확인. 전세권 250,000,000원과 주택임차권 보증금 250,000,000원이 같은 이름으로 존재합니다. 배당과 인수의 실제 중복 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 유찰만 기다린다고 해결되지 않음. 2회 유찰 시에도 매수인 인수액이 545,712,000원으로 계산돼 있습니다. 낙찰가 하락과 인수액 변화를 함께 봐야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 임차권등기명령 및 배당요구 관련 서류를 직접 대조해 인수액을 확정해야 합니다.
맺으며 — “3.25억짜리 신건”으로 보면 안 된다
겉으로 보이는 최저매각가는 325,000,000원이지만, 이 사건의 중심은 가격표가 아니라 인수권리입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 500,000,000원이고, 현재 회차의 단순 실질취득 부담은 825,000,000원입니다. 여기에 매각물건명세서가 을구 3번 전세권과 을구 7번 주택임차권의 인수 가능성을 직접 적시하고 있습니다.
또한 조사 임차인 중 공혜윤은 본건과 다른 호수로 표기돼 있고, 최근순은 전세권·주택임차권·배당요구가 겹쳐 있습니다. 따라서 이 사건은 싸게 낙찰받는 문제보다 누구의 어떤 보증금과 전세권을 실제로 얼마나 인수하는지 확정하는 문제가 먼저입니다. 원본 확인 전에는 최저가만으로 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다.
