광주지방법원 2026타경30852. 담양읍 객사리 ‘일신프레뷰연립주택’ 103동 1층104호로, 감정평가 이용상태는 주거용입니다. 소유자는 진명개발주식회사이며 2020.02.25 거래가액 272,700,000원으로 소유권을 이전받았습니다. 등기부에는 2020년에 설정된 새마을금고·광주은행 근저당권들이 있었지만 2022.06.24 일부해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 핵심은 그 이후가 아니라, 그보다 앞선 2022.06.24 전세권과 대항력 임차인 인수 계산입니다.

현재 남아 있는 등기 중 경매상 말소기준으로 제시된 것은 2025.11.06 근로복지공단 가압류 8,367,290원입니다. 그런데 전세금 220,000,000원의 주식회사에이취.에이취레저 전세권은 2022.06.24 설정돼 이 기준보다 앞섭니다. 제공된 명세 내용도 이 전세권에 대해 “말소되지 않고 매수인에게 인수됨”이라고 명시합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 권리를 먼저 봐야 한다

2020년에 설정됐던 서석새마을금고 2,040,000,000원, 동명새마을금고 1,200,000,000원, 광주은행 100,000,000원 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 이후 2025.11.06 근로복지공단 가압류가 들어왔고, 2026.04.03 최근순의 강제경매개시결정, 2026.06.15 국민건강보험공단 압류가 뒤따랐습니다. 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차인 — 대항력·우선변제·승계 확인

조사된 실제 임차인은 2명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 공혜윤은 2022.03.31 전입으로 말소기준인 2025.11.06보다 앞서고, 데이터상 대항력 있음으로 판정돼 있습니다. 배당요구는 2026.05.29 했지만 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권은 확인되지 않았고, 사건의 배당 시뮬레이션에서는 보증금 250,000,000원 전액을 매수인 인수로 계산합니다.

③ 가격 판단 — 최저가보다 ‘실질취득액’을 봐야 한다

현재 최저매각가는 감정가와 같은 295,000,000원입니다. 그러나 배당 시뮬레이션이 반영한 매수인 인수액 250,000,000원을 더하면 현재 회차의 실질취득액은 545,000,000원입니다. 즉 화면에 보이는 2.95억이 실제 자금부담 전체가 아닙니다.

특히 1회 유찰 이후에는 낙찰가가 공혜윤 보증금 250,000,000원보다 낮아집니다. 대항력 인수형에서는 낙찰가가 낮아져도 미배당 인수액이 늘 수 있으므로 최저가가 떨어졌다는 이유만으로 취득원가가 같은 비율로 내려간다고 보면 안 됩니다. 또한 이 사건은 별도로 선순위 전세권 220,000,000원 인수 표기까지 존재해, 단순 유찰률만으로 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 295,000,000원 가정)

배당 시뮬레이션상 채권총액은 478,367,290원, 채권자 배당액은 290,070,000원, 미배당은 188,297,290원입니다. 공혜윤 보증금 250,000,000원은 배당하지 않고 매수인 인수로 계산합니다. 한편 전세권 220,000,000원은 위 배당 시뮬레이션에서는 배당되지만, 별도 명세 내용에는 해당 전세권이 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 적혀 있어 두 자료의 처리 방식이 일치하지 않습니다. 입찰 전 원문 확인이 반드시 필요한 부분입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 다세대·연립주택으로 감정평가상 주거용 이용 중입니다. 103동104호는 5층 건물 중 1층, 남향입니다.
• 입지. 전라남도 담양군 담양읍 객사리 소재 일신프레뷰연립주택 내에 있고, 주위는 후면 주택지대입니다.
• 교통. 단지 서측 인근에 주요 간선도로가 통과해 교통상황은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물이며 위생·급수·난방·소화전·엘리베이터 설비가 설치돼 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 토지면적 2,343㎡, 공시지가 309,900원/㎡이며 부정형 연립주택 건부지입니다.
• 도로. 단지 북측으로 진출입로가 개설돼 있고 도로접면은 세로한면(가)입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 규모. 일신프레뷰는 41세대, 2020.01.15 준공으로 확인됩니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 전세권 원문 확인. 2022.06.24 전세금 220,000,000원의 전세권이 실제 본건 103동104호에 인수되는지 매각물건명세서 원문으로 확인해야 합니다.
• 임차인 호수 매칭. 공혜윤은 101동101호, 정선교는 103동102호로 조사돼 본건 103동104호와 다릅니다. 사건 내 각 물건번호와 임차인·배당표를 정확히 대응시켜야 합니다.
• 인수액 250,000,000원 반영. 확인 전에는 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액을 제외하지 말고, 현재 회차 실질취득을 545,000,000원 기준으로 검토해야 합니다.
• 유찰 착시 경계. 1회 유찰 최저가 236,000,000원, 2회 유찰 188,800,000원으로 내려가지만 인수형 보증금이 있다면 낙찰가 하락만큼 총 취득부담이 줄지 않을 수 있습니다.
• 신청채권 미배당. 현재 회차에서도 최근순의 250,000,000원 청구 중 예상배당은 61,702,710원으로 전액 변제가 되지 않습니다.
• 체납·최우선변제 확인. 당해세·최우선변제·미납 관리비 등 실제 배당과 매수인 부담을 바꿀 수 있는 항목은 원본에서 추가 확인해야 합니다.
• 실거래 직접 확인. 비교 가능한 최근 실거래가 확인되지 않아 감정가나 실질취득액의 시세 적정성은 별도 조사해야 합니다.

맺으며 — 이 사건의 승부처는 ‘최저가’가 아니라 ‘인수권리의 실제 적용’

신건 최저가는 295,000,000원이지만, 제공된 배당 시뮬레이션을 그대로 적용하면 공혜윤 보증금 250,000,000원이 매수인에게 넘어와 실질취득액은 545,000,000원입니다. 게다가 말소기준보다 앞선 2022.06.24 전세권 220,000,000원에 대해 매수인 인수라는 명세 기재가 존재합니다.

반면 임차인 조사 호수는 101동101호·103동102호이고 본건은 103동104호이며, 전세권은 배당 시뮬레이션에서는 220,000,000원이 배당되는 것으로 계산돼 명세 기재와 처리 방식이 충돌합니다. 따라서 이 물건은 “2.95억 신건”이라는 숫자만 보고 판단할 유형이 아닙니다. 103동104호에 실제 귀속되는 임차권·전세권·배당관계를 물건번호별 원문으로 확정하는 것이 입찰 전 최우선 과제입니다. 그 확인 전에는 유찰에 따른 최저가 하락도 가격 메리트로 평가하기 어렵습니다.