의정부지방법원 2026타경70094. 포천공구유통단지 제20동 지하층비06호의 근린시설입니다. 등기상 현재 소유자는 정영옥이고, 말소기준권리는 2024.03.18 설정된 와부농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 156,000,000원이며, 이 권리에는 포천공구상가 제21동 제1층 제107호·제108호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 이후 설정된 정진권 근저당권과 양경숙·주식회사제주은행 가압류, 와부농업협동조합의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
등기보다 먼저 확인할 부분도 있습니다. 2014년 가처분과 2017년 주식회사한국토지신탁 명의의 신탁등기가 존재했으나 현재 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 따라서 현재 권리분석의 기준점은 2024.03.18 근저당권입니다. 현재 회차 매각가를 72,000,000원으로 가정한 배당표에서는 집행비용을 제외한 70,304,000원이 와부농업협동조합에 배당되고, 후순위 채권에는 배당 여력이 남지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70094 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 소흘읍 이동교리 374-65 포천공구유통단지 20동 지하층비06호 |
| 도로명 | 경기도 포천시 소흘읍 호국로287번길 9-34 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 근린생활시설로 이용중 · 내부상태 미확인 |
| 소유자 | 정영옥 |
| 감정가 / 최저가 | 72,000,000원 / 72,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 와부농업협동조합 / 117,751,231원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 2024.03.18 근저당권이 기준
말소기준 이전에 있었던 가처분과 신탁은 이미 등기부에서 말소됐습니다. 현재 기준이 되는 권리는 와부농업협동조합의 2024.03.18 근저당권이며, 그 뒤의 2024.06.20 정진권 근저당권, 2025.07.11 양경숙 가압류, 2025.10.15 주식회사제주은행 가압류, 2026.01.22 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
② 임차관계 — 대항력 없음 판정, 다만 호수 표기 확인
| 임차인 | 점유부분 | 전입신고 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 노을 | 108호 | 2025.06.10 | 3,000,000원 | 300,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
주식회사 노을의 전입신고일은 2025.06.10으로 말소기준권리인 2024.03.18보다 뒤입니다. 조사결과상 대항력 없음으로 분류돼 있고, 보증기관의 대위·승계 신고도 아닙니다. 따라서 제시된 배당 시나리오에서 매수인 인수는 0원입니다.
③ 가격 — 신건 72,000,000원, 시세 비교는 보류
감정가와 현재 최저매각가는 모두 72,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 다만 포천공구유통단지 20동에 대해 비교 가능한 최근 실거래 금액이나 최근 낙찰금액이 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 판단할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 72,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,696,000원 |
| 1. 근저당 · 와부농업협동조합 | 156,000,000원 | 70,304,000원 |
| 2. 근저당 · 정진권 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 양경숙 | 145,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사제주은행 | 88,180,983원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 509,180,983원 가운데 예상배당은 70,304,000원이며, 미배당액은 438,876,983원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 포천시 소흘읍 이동교리 포천공구유통단지 내에 위치하며, 인근에는 다세대주택과 중소규모 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 공부상 근린생활시설로 이용 중이며 내부상태는 확인되지 않았습니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층·지상2층 건물 중 지하층비06호이며, 기본적인 위생설비·급배수설비·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 남서측 하향 완경사를 대체로 평탄하게 조성한 세장형 토지이며 주상용건부지로 이용 중이고, 단지 내 포장도로에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역이며 성장관리권역·준보전산지·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역·성장관리계획구역 등에 포함되고 제한보호구역에 저촉됩니다.
- 건물 정보. 포천공구유통단지 20동은 9호 규모이며 준공일은 2019.08.09로 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차 호수 대조. 현황조사의 주식회사 노을 점유 부분이 108호로 기재되어 있어 본건 지하층비06호와의 관계를 현황조사·매각물건명세서 원본에서 확인하세요.
- 공동담보 확인. 와부농업협동조합 및 정진권 근저당권에는 다른 호실이 공동담보로 기재되어 있으므로 공동담보 목록과 배당관계를 확인하세요.
- 가격 원본 확인. 비교 가능한 실거래·최근 낙찰금액이 없어 감정가 72,000,000원이 실제 시장가격에서 어느 수준인지 별도 조사해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가에서도 내부상태를 확인하지 못했으므로 사용상태와 수리 필요 여부를 현장에서 확인하세요.
- 토지 규제 확인. 계획관리지역 외 다수 규제사항이 기재되어 있으므로 실제 영업·사용 계획과의 적합성을 확인하세요.
- 배당 외 부담 확인. 제시된 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 관련 원본을 대조하세요.
맺으며 — 권리보다 가격·점유 확인이 관건
등기상 핵심은 비교적 명확합니다. 2024.03.18 와부농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차 기재 역시 말소기준보다 늦은 2025.06.10 전입신고로 대항력 없음 판정이며, 배당 시나리오에서 매수인 인수는 0원입니다.
다만 이 사건은 권리만 보고 끝내기 어렵습니다. 임차인의 점유 부분이 108호로 적혀 있어 경매 대상 지하층비06호와의 실제 관계를 확인해야 하고, 가격 측면에서는 비교 가능한 실거래 자료가 없어 신건 72,000,000원이 시장가격 대비 유리한지 판단할 근거가 부족합니다. 따라서 입찰 전 실제 점유관계, 공동담보, 내부상태, 실거래·낙찰 사례를 함께 확인하는 것이 핵심입니다.
