의정부지방법원 2026타경70094. 포천시 소흘읍 이동교리 포천공구상가 21동 1층 107호 근린시설입니다. 등기상 현재 소유자는 정영옥이며, 말소기준권리는 2024.03.18. 설정된 와부농업협동조합 근저당권 156,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 정진권 근저당권 300,000,000원, 주식회사제주은행 가압류 88,180,983원, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리관계만 보면 매수인이 떠안을 등기상 금액은 0원입니다. 다만 이 사건에서 반드시 분리해 봐야 할 부분은 점유 조사입니다. 현황조사에는 주식회사 노을이 2025.06.10. 전입한 것으로 나타나지만 점유 부분이 108호로 적혀 있습니다. 본건은 107호이므로 해당 조사가 본건 점유를 의미하는지 원문과 현장을 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70094 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 소흘읍 이동교리 374-9 포천공구상가 21동 1층107호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공부상 근린생활시설로 이용중 · 내부상태 확인 못함 |
| 소유자 | 정영옥 |
| 감정가 / 최저가 | 66,000,000원 / 66,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 와부농업협동조합 / 117,751,231원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2024.03.18. 와부농업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2025.05.07. 정진권 근저당권, 2025.10.15. 주식회사제주은행 가압류, 2026.01.22. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2014.03.21. 가처분과 2017.03.17. 신탁등기는 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 점유관계 — 107호와 108호 표기를 분리해서 확인
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 노을 | 108호 | 2025.06.10 | 3,000,000원 | 300,000원 | 대항력 없음 | 확정일자 없음 |
주식회사 노을의 전입일은 말소기준권리인 2024.03.18.보다 뒤인 2025.06.10.이므로 제공된 조사내용상 대항력은 없습니다. 다만 가장 중요한 점은 점유 부분이 108호로 기재되어 있다는 것입니다. 이 사건 매각대상은 107호이므로 해당 점유자가 실제로 본건을 점유하는지 여부는 현황조사서 원문과 현장 확인으로 구분해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 66,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,588,000원 |
| 1. 근저당 · 와부농업협동조합 | 156,000,000원 | 64,412,000원 |
| 2. 근저당 · 정진권 | 300,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사제주은행 | 88,180,983원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 66,000,000원 가정 시 집행비용 1,588,000원을 제외한 64,412,000원이 선순위 와부농업협동조합에 배당되고, 후순위 근저당권과 가압류에는 배당재원이 남지 않습니다. 총 채권 미회수액은 479,768,983원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 66,000,000원 | 64,412,000원 | 479,768,983원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 52,800,000원 | 51,449,600원 | 492,731,383원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 42,240,000원 | 41,079,680원 | 503,101,303원 | 0원 |
유찰이 진행되면 매각가와 선순위 채권자 배당액은 함께 낮아지고 채권자의 미회수액은 커집니다. 그러나 제공된 시나리오에서 매수인 인수액은 현재 회차·1회 유찰·2회 유찰 모두 0원입니다. 채권자의 미배당과 매수인의 인수책임은 구분해서 봐야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 포천공구유통단지 내에 위치하며 인근에는 다세대주택 및 중소규모 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 공부상 근린생활시설로 이용 중이며 내부상태는 확인되지 않았습니다.
- 구조. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층·지상2층 건물 중 107호이며, 외벽은 법랑 판넬 붙임 등, 내벽은 몰탈위 페인팅 및 일부 타일 등, 창호는 샷시 창호입니다.
- 설비. 기본적인 위생설비·급배수설비·난방설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지. 남서측 하향 완경사의 토지를 대체로 평탄하게 조성한 세장형 토지로서 주상용건부지로 이용 중이며, 단지 내 포장도로에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역이며 성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역·성장관리계획구역에 포함되고 준보전산지에 접합니다.
- 토지 지표. 토지면적 53.0㎡, 공시지가 288,800원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 107호 실제 점유 확인. 현황조사상 주식회사 노을의 점유 부분이 108호로 표시돼 있으므로 본건 107호의 실제 사용·점유관계를 현장에서 확인하세요.
- 대항력 구분. 조사된 주식회사 노을의 전입일 2025.06.10.은 말소기준 2024.03.18. 이후로, 제공된 판정상 대항력은 없습니다.
- 가격 비교. 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 66,000,000원만으로 저가 여부를 판단하지 말고 주변 근린시설 거래·임대수익을 별도로 대조하세요.
- 내부 상태. 감정평가에서도 내부상태를 확인하지 못했으므로 시설 상태와 실제 사용현황을 확인하세요.
- 토지 규제. 계획관리지역과 토지거래계약에관한허가구역 등 표시된 토지이용 제한을 실제 취득·사용 목적과 대조하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 실제 점유현황을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘점유 확인과 가격 검증’이 핵심
등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2024.03.18. 와부농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당권·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 현황조사에 나타난 주식회사 노을의 점유 부분은 본건 107호가 아닌 108호입니다. 따라서 이 사건은 권리 인수보다 본건 107호의 실제 점유관계 확인이 선행돼야 합니다.
또한 동일·유사 물건의 실거래 자료가 없어 감정가 66,000,000원이 시세 대비 유리한지는 판단할 수 없습니다. 현재 제공된 자료만으로는 등기상 인수위험은 낮지만, 점유와 가격 검증을 끝낸 뒤 응찰가를 정해야 하는 근린시설로 보는 것이 일관된 결론입니다.
