의정부지방법원 2026타경70094. 경기도 포천시 소흘읍 이동교리 포천공구상가 21동 1층 108호를 대상으로 하는 근린시설 경매입니다. 소유자는 정영옥이며, 2024년 3월 18일 설정된 와부농업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 이후 정진권의 근저당권과 양경숙·제주은행의 가압류가 설정되었고, 와부농업협동조합이 임의경매를 신청했습니다.

매각 후 인수할 것으로 분류된 등기상 권리는 없습니다. 그러나 말소되는 권리가 많다는 사실과 해당 물건을 시세보다 저렴하게 취득한다는 것은 전혀 다른 문제입니다. 특히 이번 경매는 채권총액에 비해 매각대금이 작고, 신청채권자의 채권도 전액 변제되지 않는 배당 구조입니다. 이러한 채권 부족분은 제시된 분석상 매수인에게 승계되지 않지만, 가격 적정성은 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후의 권리는 소멸

와부농업협동조합의 근저당권 채권최고액은 156,000,000원입니다. 이 근저당권에는 해당 108호 외에도 포천공구상가 21동 107호와 포천공구유통단지 20동 지하층 비06호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 공동담보 관계가 있으므로 다른 담보물의 진행 상황과 실제 채권 잔액은 별도 확인이 필요합니다.

2024년 12월 27일 설정된 정진권 근저당권의 채권최고액은 120,000,000원입니다. 이어 양경숙의 가압류 청구금액 145,000,000원, 제주은행의 가압류 청구금액 88,180,983원이 설정되었습니다. 이 권리들은 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

② 임차인 분석 — 대항력 없는 법인 임차인 1명

현황조사에서 확인된 실제 임차인은 주식회사 노을 1명입니다. 108호를 임차하고 있으며 보증금은 3,000,000원, 월차임은 300,000원입니다.

전입신고일 2025.06.10은 말소기준권리 설정일 2024.03.18보다 늦습니다. 우선변제 여부는 확정일자와 배당요구 등의 확인이 필요합니다.

③ 가격 분석 — 신건 66,000,000원의 적정성은 미확정

감정가는 66,000,000원이고 첫 매각기일의 최저매각가격도 동일합니다. 아직 유찰이 없는 신건으로, 현재 최저가격은 감정가의 100%입니다.

다만 같은 상가의 비교 가능한 실거래가격이 확인되지 않아 감정가와 시장가격의 차이를 계산할 수 없습니다. 따라서 66,000,000원이 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 근거는 부족합니다.

유찰 시나리오는 실제 유찰 결과가 아닌 가정입니다. 제시된 권리분석상 각 회차 매수인 인수액은 모두 0원입니다.

④ 예상배당표 (매각가 66,000,000원 가정)

집행비용 1,588,000원을 먼저 공제하면 와부농업협동조합에 64,412,000원이 배당되고, 후순위 채권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원으로 추정됩니다. 채권액은 근저당권 채권최고액 또는 가압류 청구금액 기준입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정표이므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 회차별 채권 부족 구조

신청채권자인 와부농업협동조합의 청구액은 117,751,231원입니다. 신건 매각가를 가정해도 예상배당액은 64,412,000원으로 청구액 전액에 미치지 못합니다. 유찰 시 배당액은 더 줄어드는 구조입니다.

이는 채권자의 회수 부족을 보여주는 지표입니다. 매수인에게 미배당 채권이 그대로 승계되는 것을 의미하지 않으며, 상가의 시장가치를 입증하는 지표도 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 포천시 소흘읍 이동교리 포천공구유통단지 내에 위치합니다. 주변에는 다세대주택과 중소규모 근린생활시설 등이 소재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕의 지하 1층·지상 2층 건물 중 1층 108호입니다. 기본적인 위생설비·급배수설비·난방설비 등을 갖추고 있습니다.
• 도로. 단지 내 포장도로에 접합니다. 토지는 남서측 하향 완경사를 대체로 평탄하게 조성한 세장형 토지로, 주상용 건부지로 이용되고 있습니다.
• 토지 규제. 계획관리지역이며 성장관리권역·성장관리계획구역·토지거래계약에 관한 허가구역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 포함됩니다. 준보전산지에는 접합니다.
• 공시지가. 288,800원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
• 내부 상태. 공부상 근린생활시설로 이용 중이나 감정평가 시 내부 상태는 확인하지 못했습니다. 실제 시설 상태와 수리 필요 여부를 확인해야 합니다.
• 환금성. 공구상가 내 근린시설이라는 용도와 실제 점포 수요를 고려해야 합니다. 비교 실거래가 확인되지 않아 매각 적정가격과 재매각 가능성을 객관적으로 판단하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각기일 확인. 2026.10.06 매각 예정입니다. 입찰 전 최종 매각기일과 최저매각가격의 변경 여부를 확인하세요.
• 말소기준 확인. 2024.03.18 와부농업협동조합 근저당권을 기준으로 후순위 근저당권과 가압류의 말소 여부를 최신 등기부 및 매각물건명세서와 대조하세요.
• 공동담보 점검. 21동 107호와 20동 지하층 비06호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 각 담보물의 진행 상황과 채권 잔액, 배당 관계를 확인하세요.
• 임차인 점유 확인. 주식회사 노을의 임대차계약, 실제 점유, 확정일자, 배당요구 및 인도 일정을 확인하세요.
• 시세 검증. 동일 상가 또는 비교 가능한 근린시설의 실거래 및 매물가격을 확보하고 감정가 66,000,000원과 비교하세요.
• 임대수익 확인. 확인된 임대조건은 보증금 3,000,000원, 월차임 300,000원입니다. 실제 계약·차임 지급 상태와 향후 임대 가능성을 검증하세요.
• 내부 실사. 내부 상태가 확인되지 않았으므로 설비·마감·수리 필요 여부 및 실제 영업 가능 상태를 점검하세요.
• 토지이용 규제. 계획관리지역과 토지거래허가구역 등 각종 규제의 실제 적용 범위 및 취득·이용 제한을 확인하세요.
• 관리비·세금. 미납 관리비 중 승계될 수 있는 공용부분 비용과 세금 관련 사항을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 대조한 후 최종 판단하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 메리트”

포천공구상가 21동 108호의 핵심은 권리상 매수인 인수액이 0원으로 산정된다는 점입니다. 말소기준인 와부농업협동조합 근저당권 이후의 권리들은 매각으로 소멸하는 구조이고, 주식회사 노을도 대항력이 없는 것으로 조사되었습니다.

그러나 예상 미배당 채권 444,768,983원이라는 큰 금액은 채권자의 회수 부족을 나타낼 뿐, 매수인의 인수액이나 상가의 적정 시세가 아닙니다.

더 중요한 문제는 66,000,000원이라는 신건 최저가격이 시장에서 적정한지 확인되지 않았다는 사실입니다. 비교 실거래와 내부 상태가 확인되지 않은 상황에서는 가격 경쟁력을 인정하기 어렵습니다. 회차별 인수액은 0원으로 유지되지만, 유찰 할인만으로 투자 매력도가 높아지는 것도 아닙니다.

결론적으로 등기상 인수 부담은 낮지만 가격·점유·내부 상태·환금성 검증이 남아 있는 근린시설입니다. 입찰 판단의 핵심은 실제 거래시세와 점포 상태를 확인해 적정 취득가격을 산정하는 데 있습니다.