수원지방법원 2025타경53766. 경기도 시흥시 배곧동 133 파크뷰2 1층 106호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이고, 감정평가 내용상 토지는 상가 건부지이며 집합건축물대장상 해당 호실 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다. 감정평가 당시 106호를 포함한 조사 대상은 폐문부재였고 관리사무소 확인상 공실로 조사됐지만, 현황조사·매각물건명세서에는 106호 김민경의 점유관계가 확인됩니다.
등기 흐름에서 특히 주의할 부분은 말소기준권리 표기입니다. 계산값은 2019.11.22 시흥시 압류를 말소기준으로 제시하지만, 등기에는 바로 그 3번 압류가 2019.12.20 해제로 말소된 기록이 있습니다. 이후 현존하는 담보권은 2024.05.22 부천중앙새마을금고 근저당권이며, 채권최고액은 936,000,000원입니다. 따라서 입찰 전 등기사항전부증명서 원본에서 실제 매각으로 소멸할 권리의 기준을 다시 대조하는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53766 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 배곧동 133 파크뷰2 1층 106호 · 경기도 시흥시 배곧4로 32-33 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점) · 감정평가 당시 공실 조사 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 3층 중 1층 106호 |
| 소유자 | 공귀태 |
| 감정가 / 최저가 | 366,000,000원 / 366,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 부천중앙새마을금고 / 872,986,960원 |
| 근저당 채권최고액 | 936,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 기록을 먼저 대조
2025.01.21 선화산업주식회사 가압류 62,006,700원, 2025.02.21 서구(인천광역시) 압류, 2025.05.09 국(서인천세무서장) 압류, 2025.07.01 시흥시 압류, 2025.11.18 임의경매개시결정, 2026.05.08 시흥시 압류, 2026.06.19 국(의정부세무서장) 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 국세·지방세 압류가 여러 건 있어 당해세가 있으면 배당 순서와 후순위 미배당액은 달라질 수 있습니다.
② 점유·임차관계 — 106호는 대항력 없음
| 점유자 | 호수 | 사용 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김민경 | 106호 | 주거 | 2025.04.11 | 5,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
| 주식회사 건화토건 (대표자 공귀태) | 112호 | — | 2025.09.23 | 5,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
대상 호실 106호의 김민경은 2025.04.11 전입으로 조사됐으며 보증금 5,000,000원, 월세 500,000원입니다. 현존 부천중앙새마을금고 근저당 설정일인 2024.05.22보다 전입이 늦어 자료상 대항력은 없습니다. 따라서 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
현황조사에는 같은 건물 112호의 주식회사 건화토건(대표자 공귀태)도 함께 기재되어 있으나, 대상 호실은 106호이므로 서로 구분해 봐야 합니다. 또한 106호는 점유자의 사용이 ‘주거’로 조사된 반면 집합건축물대장상 용도는 ‘제2종근린생활시설(일반음식점)’이므로 실제 사용 상태와 적법한 용도 여부를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 366,000,000원이나 최저매각가 366,000,000원이 주변 시세보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 현재 회차는 감정가의 100%인 신건이며, 1회 유찰 시 292,800,000원, 2회 유찰 시 234,240,000원으로 제시되어 있지만 유찰 가격만으로 가격 메리트를 단정할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 366,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,924,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 부천중앙새마을금고 | 936,000,000원 | 360,076,000원 |
| 3. 갑구 8번 가압류 · 선화산업주식회사 | 62,006,700원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액은 998,006,700원, 채권자 예상배당은 360,076,000원, 미배당은 637,930,700원입니다. 이 미배당은 채권자 측 잔액이며 배당 시나리오상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 국세·지방세 당해세 및 임차인 최우선변제 여부에 따라 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 배곧초등학교 북서측 인근으로 아파트 단지, 단독주택, 다가구주택, 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근 및 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 12m의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 토지면적 1,829.3㎡, 지목 대, 상업용, 평지이며 공시지가는 1,808,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 중로3류와 접합니다.
- 건물. 위생·급배수·급탕·승강기·소방설비가 있으며 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 원본 대조. 2019.11.22 시흥시 압류와 2019.12.20 말소 기록의 관계를 최신 등기사항전부증명서에서 확인합니다.
- 106호 점유 확인. 김민경의 실제 점유 여부, 계약관계, 배당요구 여부와 명도 가능성을 현장에서 확인합니다.
- 용도 확인. 집합건축물대장상 일반음식점과 현황조사상 주거 사용 사이의 차이를 확인합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류가 여러 건이므로 당해세 존재 여부와 배당순서를 매각 전 확인합니다.
- 가격 검증. 비교 실거래 자료가 없으므로 동일 건물·인근 근린생활시설의 실제 매매가와 임대조건을 별도로 조사합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당액이 크더라도 현재 제공된 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — 인수 0원과 권리 확인은 별개의 문제
이 사건의 배당 시나리오만 보면 매수인 인수액은 현재 회차부터 2회 유찰 시까지 모두 0원입니다. 106호 김민경 역시 전입일이 현존 근저당보다 늦어 대항력이 없는 것으로 정리됩니다. 그러나 말소기준 계산값과 실제 말소등기 사이에 확인할 지점이 있고, 세금 압류가 다수 존재하며, 공부상 일반음식점과 현황상 주거 점유가 엇갈립니다.
또한 실거래 시세 자료가 없어 감정가 366,000,000원의 가격 경쟁력은 판단할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 인수액 자체보다 등기 원본·세금 배당순위·106호 실제 점유 및 용도·비교 시세 확인이 입찰 전 핵심입니다.
