수원지방법원 2025타경53766. 경기도 시흥시 배곧동 파크뷰2 제1층 제112호입니다. 사건의 용도 표기는 대지이며, 등기증명서는 집합건물로 발급되어 있습니다. 매각물건명세서 비고에 기재된 집합건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다. 주거용 아파트가 아닌 상업용 공간이라는 점이 가격과 활용성을 판단할 때의 출발점입니다.

등기상 소유자는 공귀태입니다. 부천중앙새마을금고는 2024년 5월 설정된 채권최고액 936,000,000원의 근저당권자이자 이번 임의경매 신청채권자입니다. 신청 청구액은 872,986,960원으로, 신건 최저가를 크게 웃돕니다. 다만 이 근저당에는 파크뷰2 106호와 113호가 공동담보로 기재되어 있으므로, 채권최고액 전부를 112호만의 독립 채무액이나 확정 배당액으로 해석해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후의 권리는 소멸 예정

핵심은 2024.05.22 부천중앙새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 936,000,000원이며, 106호와 113호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 해당 근저당권은 현 소유자 공귀태가 2024.06.25 소유권을 취득하기 전에 설정됐습니다. 이후 2024.10.28 근저당권 변경등기로 채무자가 공귀태로 변경되었습니다.

말소기준 이후에는 한강에이앤씨와 선화산업의 가압류, 국세·지방세 압류, 임의경매개시결정 등이 이어졌습니다. 이들 등기상 권리는 매각으로 소멸할 예정입니다. 신탁등기 역시 2023.12.14 이미 말소된 상태입니다.

② 임차인·점유 분석 — 112호 임차인은 대항력 없음

112호에 관해 조사된 실제 임차인은 주식회사 건화토건(대표자 공귀태)입니다. 보증금 5,000,000원, 월차임 500,000원이며, 전입 관련 신고일은 2025.09.23입니다. 말소기준인 2024.05.22보다 뒤이므로 조사 결과상 대항력 없음으로 분류되어 있습니다.

확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 따라서 우선변제권 행사 여부나 실제 보증금 배당액을 단정할 수 없습니다. 다만 조사된 신고 시점 및 대항력 판정에 따르면, 위 보증금은 매수인이 승계하는 금액으로 산정되지 않습니다.

③ 가격 분석 — 신건 299,000,000원의 적정성은 미검증

이 물건의 감정가와 최저매각가는 모두 299,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로, 감정가 전액에서 입찰이 시작됩니다. 그러나 비교 가능한 상가의 최근 실거래가격, 최신 거래가격 및 가격 추세가 확인되지 않아 감정가 대비 할인 여부만으로 가격 경쟁력을 판단할 수 없습니다.

특히 집합건축물대장상 용도가 일반음식점인 상업용 부동산이므로, 주거용 부동산의 시세나 가격 변동을 그대로 적용하는 것은 적절하지 않습니다. 동일 건물 및 인근 유사 상가의 거래가격과 임대수익을 별도로 비교해야 합니다.

유찰 시나리오는 제시된 회차별 산정값입니다. 실제 유찰 여부나 향후 매각가격을 확정하는 것은 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 299,000,000원 가정)

신건 최저가에 매각된다는 가정에서는 집행비용 4,986,000원을 공제하고, 나머지 294,014,000원이 근저당권자에게 배당되는 것으로 산정됩니다. 후순위 가압류권자에게 돌아갈 배당금과 소유자 잔여금은 없습니다.

산정된 채권 총액은 1,016,288,200원, 채권자 예상배당 총액은 294,014,000원, 미배당액은 722,274,200원입니다. 특히 신청채권자인 부천중앙새마을금고도 청구액 872,986,960원에 비해 배당액이 부족한 상태입니다.

채권최고액 기준의 단순 배당 추정으로, 실제 확정 채권액 및 공동담보 배당 관계에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 최종 배당은 법원의 배당 절차에 따릅니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 시흥시 배곧동 소재 배곧초등학교 북서측 인근입니다. 주변에는 아파트단지, 단독주택, 다가구주택 및 각종 근린생활시설이 혼재하며, 주위환경은 보통으로 조사됐습니다.
• 교통. 차량의 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조의 지상 3층 건물 중 1층입니다. 외벽은 벽돌치장 및 통유리마감 등이며, 위생·급배수·급탕·승강기·소방설비가 기재되어 있습니다.
• 도로. 건물 북동측으로 폭 약 12m의 포장도로와 접합니다.
• 용도. 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다. 실제 사용 가능 범위와 내부 시설 상태는 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
• 토지 및 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역에 해당하며, 중로3류(폭 12m~15m)에 접합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 표기는 외국인 등의 주택거래에 한정되어 있습니다.
• 토지 현황. 상가 건부지이며 토지면적은 1,829.3㎡, 공시지가는 1,808,000원/㎡입니다. 이는 개별 112호의 전유면적이나 토지 지분면적을 뜻하지 않습니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없고, 감정요항표상 공부와의 차이도 없는 것으로 기재되어 있습니다.
• 환금성. 일반음식점 용도의 상업용 공간으로, 실제 임대수요·공실 여부·유사 상가 거래가격 확인이 필요합니다. 감정가와 최저가만으로 환금성이 높다고 판단할 근거는 부족합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각 대상 확인. 사건상 용도 표기와 집합건축물대장상 용도를 함께 확인하고, 매각물건명세서 및 감정평가서 원본에서 112호의 전유부분·대지권·매각 범위를 대조하세요.
• 말소기준 확인. 2024.05.22 부천중앙새마을금고 근저당권을 기준으로 권리의 설정 시점과 매각 후 말소 여부를 확인하세요.
• 공동담보 확인. 파크뷰2 106호 및 113호가 공동담보로 기재되어 있으므로, 공동담보목록과 채권 변동·배당 관계를 점검하세요.
• 세금 압류 확인. 서인천세무서·의정부세무서·시흥시 관련 압류의 실제 세액과 우선 배당 가능성을 확인하세요. 후순위 등기라는 이유만으로 모든 세금 배당을 배제해서는 안 됩니다.
• 112호 임차관계 재확인. 주식회사 건화토건의 실제 점유, 임대차계약서, 사업자등록·확정일자, 배당요구 여부를 확인하세요. 106호 임대차와 혼동하지 않아야 합니다.
• 명도 및 공실 상태. 현황조사와 감정평가 당시 점유 내용이 다르므로 현재 점유자와 실제 사용 상태를 직접 확인하세요.
• 가격 검증. 동일 건물 및 인근 유사 상가의 최근 거래가격, 실제 임대료, 공실 및 관리비 부담을 비교한 뒤 입찰가를 결정하세요.
• 관리비·시설 확인. 공용부분 관리비 체납 가능성, 내부 인테리어와 설비 상태, 일반음식점 용도로 사용 가능한 시설 조건을 확인하세요.
• 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 기일 변경 여부를 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원과 가격 메리트는 다르다”

시흥 배곧 파크뷰2 112호는 말소기준 근저당 이후 설정된 가압류·압류가 매각으로 소멸하는 구조이고, 조사된 112호 임차인 역시 대항력 없는 것으로 분류됩니다. 제시된 배당 시나리오에서 매수인 인수금은 0원입니다.

하지만 이것만으로 신건 최저가 299,000,000원이 적정하다고 판단할 수는 없습니다. 국세·지방세 압류 4건의 실제 배당 관계, 공동담보 구조, 현황조사와 감정평가 사이의 점유 차이가 확인되어야 합니다. 또한 일반음식점 용도의 근린생활시설이라는 점에서 동일·유사 상가의 거래가격과 임대수익 검증이 중요합니다.

현재 확인되는 것은 등기상 인수 위험이 제한적이라는 사실이지, 가격이 저렴하다는 사실은 아닙니다. 따라서 권리상 인수는 0원으로 산정되지만, 점유·세금 확인과 가격 검증이 끝나기 전까지 신건 가격의 매력은 판단 보류하는 것이 적절합니다.