수원지방법원 2025타경53766. 배곧동 파크뷰2 1층 113호로, 사건 용도는 대지이고 집합건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다. 등기부상 현재 소유자는 공귀태이며, 2024.05.22 설정된 부천중앙새마을금고 근저당권이 말소기준권리입니다. 채권최고액은 936,000,000원이고, 원래 채무자는 금화건설주식회사였으나 2024.10.28 계약인수로 채무자가 공귀태로 변경됐습니다.
이 근저당에는 파크뷰2 106호와 112호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 이후 선화산업주식회사 가압류와 인천광역시 서구·국·시흥시의 압류, 경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 데이터상 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기권리 자체보다 점유관계와 세금배당, 공동담보의 실제 배당 진행을 확인하는 편이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53766 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 배곧동 133 파크뷰2 1층 113호 |
| 물건종류 / 이용 | 대지 · 집합건물 1층 113호 · 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점) |
| 소유자 | 공귀태 |
| 감정가 / 최저가 | 299,000,000원 / 299,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 부천중앙새마을금고 / 872,986,960원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 토지 관련 | 준주거지역 · 상업용 · 평지 · 공시지가 1,808,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2024.05.22 부천중앙새마을금고 근저당권입니다. 그 뒤 2025.01.21 선화산업주식회사 가압류, 인천광역시 서구·국·시흥시의 압류, 2025.11.18 임의경매개시결정과 이후 압류가 이어졌고 데이터상 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 가정에서 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
② 점유·임차인 — 106호·112호 기록과 113호를 구분
현황조사에는 실제 임차 주체가 2건 기재되어 있으며 모두 보증기관 대위·승계가 아닌 실제 조사 임차인입니다. 다만 임차 부분이 각각 106호와 112호로, 이 사건 주소인 113호와 다릅니다. 두 임차인의 전입일은 모두 말소기준권리인 2024.05.22보다 뒤여서 데이터상 대항력은 없습니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김민경 | 106호 | 2025.04.11 | 5,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
| 주식회사 건화토건 (대표자 공귀태) | 112호 | 2025.09.23 | 5,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 299,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,986,000원 |
| 2. 근저당 · 부천중앙새마을금고 | 936,000,000원 | 294,014,000원 |
| 3. 가압류 · 선화산업주식회사 | 62,006,700원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 998,006,700원 중 채권자 예상배당은 294,014,000원, 미배당은 703,992,700원입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 후순위 배당이 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 배곧초등학교 북서측 인근으로 아파트 단지, 단독주택, 다가구주택, 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근과 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 이용. 철근콘크리트구조 3층 건물의 1층 호실이며, 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 12m의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역이며, 토지는 상가 건부지로 이용되고 있습니다.
- 공부. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 113호 실제 점유 확인. 현황조사 임차 기록은 106호·112호이므로 대상 113호와 분리해 확인하세요.
- 공실 조사 재확인. 감정평가에서는 평가대상 기호 모두 공실로 조사됐으나 현황조사 내용과 차이가 있으므로 현장을 다시 확인하세요.
- 공동담보 확인. 부천중앙새마을금고 근저당에는 106호와 112호가 공동담보로 기재되어 있습니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 5건이 있어 당해세 해당 여부와 실제 배당순서를 원본으로 확인하세요.
- 가격 판단 별도. 확인 가능한 실거래 비교 없이 감정가·최저가만으로 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 대지이고 집합건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)이므로 실제 사용·임대계획과 용도 적합성을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금 관련 배당자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “확인할 것이 없음”은 다르다
이 사건의 등기권리 구조는 비교적 명확합니다. 2024.05.22 부천중앙새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸해 매수인 인수는 0원입니다. 다만 현재 회차에서도 채권 미배당이 703,992,700원에 이르고 국세·지방세 압류 5건이 있으며, 공동담보로 106호·112호가 연결돼 있습니다.
점유 부분도 단순히 “임차인 있음”으로 묶어 볼 사건은 아닙니다. 현황조사의 두 임차인은 106호와 112호이고 모두 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없지만, 이 사건 대상은 113호입니다. 감정평가의 공실 조사와 현황조사 기록을 호수별로 교차 확인한 뒤 113호의 실제 점유와 세금배당을 확정하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
