서울중앙지방법원 2025타경103165. 강남구 청담동 도산대로102길 14-12에 위치한 헤스티아 301호입니다. 소유자는 이혜진이며, 상상인저축은행의 청구금액 1,262,026,553원에 따른 강제경매가 진행 중입니다. 그러나 신청채권자보다 먼저 살펴봐야 할 권리는 별도로 있습니다. 2021년 3월 10일 설정된 윤재훈의 전세금 26억원 전세권입니다. 이 권리는 2025년 2월 28일 압류보다 앞서 설정됐으며, 등기상 말소되지 않은 상태입니다.
과거 설정됐던 신한은행·하나은행 등의 근저당권과 기존 전세권들은 등기부상 말소 처리되어 있습니다. 반면 윤재훈의 전세권은 여전히 남아 있고, 현황조사에는 다른 이름의 주민등록 전입자들도 확인됩니다. 따라서 이 사건을 단순히 낙찰대금만 내면 모든 권리가 정리되는 일반적인 경매물건으로 접근해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103165 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 청담동 56-16 헤스티아 제3층 제301호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강남구 도산대로102길 14-12 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 감정평가상 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 이혜진 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 3,420,000,000원 / 3,420,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 주식회사 상상인저축은행 |
| 청구금액 | 1,262,026,553원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 말소기준권리 | 갑구 6번 · 2025.02.28 국(삼성세무서장) 압류 |
| 선순위 전세권 | 을구 20번 · 윤재훈 · 전세금 2,600,000,000원 |
| 등기 발급일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 핵심
말소기준으로 산정된 권리는 2025년 2월 28일 국(삼성세무서장)의 압류입니다. 이후 설정된 소유권이전청구권가등기 및 본건 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 다만 2021년 설정된 윤재훈의 전세권은 이보다 앞섭니다. 해당 권리는 단순한 후순위 소멸 권리로 취급할 수 없으며, 실제 배당 및 매각물건명세서에 따른 인수 여부를 별도로 확인해야 합니다.
신건 예상배당에서는 전세금 전액 배당을 가정하지만, 실제 배당요구 여부·전세권 소멸 조건·매각물건명세서의 인수 문구를 확인하기 전에는 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다.
등기상 회생절차개시 관련 기록과 파산선고 기록도 확인됩니다. 2025년 8월 회생절차가 개시됐다가 같은 해 11월 폐지됐으며, 12월 파산선고가 이루어졌습니다. 보전처분과 회생절차개시등기는 이후 말소됐습니다. 매각절차의 진행 상태와 별개로, 이러한 이력은 원본 사건기록을 확인해야 할 사유입니다.
② 점유·임차관계 — 전입자 4명, 보증금 미확정
현황조사에 기재된 전입자는 4명입니다. 다만 주민등록 전입 사실만으로 각각 독립된 임차계약이 존재하거나 대항력이 완성됐다고 단정할 수 없습니다. 임대차계약, 보증금, 확정일자 및 실제 점유관계가 확인되지 않아 실제 임차인 수와 승계 대상 금액은 미확정입니다.
| 전입자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| KIM S***** | 2023.04.04 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 가능성 확인 |
| STROE A***** | 2023.04.26 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 가능성 확인 |
| KIM M***** | 2023.04.04 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 가능성 확인 |
| 박진혁 | 2025.05.15 | 미상 | 후순위 전입 | 미확인 | 선순위 인수 아님 |
전입일과 2025.02.28 말소기준권리를 비교한 잠정 분류입니다. 보증금 및 확정일자가 확인되지 않았으며 실제 임대차관계·점유 개시일·배당요구 여부에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.
박진혁의 전입일은 2025.05.15로 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 기재된 전입일을 기준으로는 선순위 대항력을 인정하기 어렵습니다. 그러나 실제 점유 형태와 명도 대상 여부는 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,420,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 36,600,000원 |
| 1. 을구 20번 전세권 · 윤재훈 | 2,600,000,000원 | 2,600,000,000원 |
| 2. 갑구 9번 · 상상인저축은행 | 1,262,026,553원 | 783,400,000원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 미배당 합계 | 3,862,026,553원 | 478,626,553원 미배당 |
현재 최저매각가 34.2억원으로 매각된다고 가정하면 집행비용을 제외하고 윤재훈 전세금 26억원에 전액 배당하는 구조입니다. 신청채권자인 상상인저축은행에는 783,400,000원이 배당되어 청구금액 일부가 미배당으로 남습니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.
단, 이는 윤재훈 전세권에 전액 배당한다는 가정에 따른 계산입니다. 실제 배당요구 여부와 배당순위가 확인된 결과는 아닙니다. 특히 말소기준이 된 국세 압류의 채권액, 당해세, 임차인 우선변제 및 최우선변제 등이 반영되지 않았으므로 실제 배당표는 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 미배당 증가
| 회차 | 최저매각가 | 채권 미배당 | 전세권 배당 상황 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 3,420,000,000원 | 478,626,553원 | 2,600,000,000원 전액 배당 가정 |
| 1회 유찰(80%) | 2,736,000,000원 | 1,155,786,553원 | 2,600,000,000원 전액 배당 가정 |
| 2회 유찰(64%) | 2,188,800,000원 | 1,697,514,553원 | 전세금 전액 배당 불가능 |
유찰로 최저매각가가 내려가면 후순위 채권자의 미배당액은 증가합니다. 특히 2회 유찰 가정에서는 집행비용을 제외한 배당가능액이 2,164,512,000원으로, 윤재훈의 전세금 2,600,000,000원에도 미치지 못합니다.
⑤ 가격 판단 — 거래사례 대조부터 필요
헤스티아는 2012년 준공된 4세대 규모의 집합건물입니다. 이번 감정가는 3,420,000,000원이며 신건 최저매각가도 동일합니다. 다만 대상 호실과 면적이 일치하는 실거래 비교자료가 확인되지 않아 최근 거래가 대비 할인율이나 적정 입찰가를 산정할 수 없습니다.
따라서 감정가 34.2억원이라는 수치만으로 시세보다 저렴하다고 평가하지 않습니다. 가격을 검토할 때는 대상 호실의 실제 면적과 이용상태를 먼저 확정한 뒤, 동일하거나 비교 가능한 거래사례를 대조해야 합니다. 아울러 선순위 권리의 실제 인수금액이 확정된다면 낙찰가와 인수금액을 합산한 실질취득비용을 기준으로 판단해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강남구 청담동 소재 청담초등학교 동측 인근의 주거지역입니다. 주변에는 아파트·연립주택·다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장과 수인분당선 압구정로데오역이 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통으로 기재되어 있습니다.
- 건물. 기본적인 위생·급배수·난방·도시가스·화재탐지 및 경보·승강기·주차장 설비가 기재되어 있습니다. 대상 호실의 층수 및 내부구조 설명은 원본 확인이 필요합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등의 지정 사항이 확인됩니다. 개별 물건의 적용 범위는 대상 지번의 원본 공부를 기준으로 확인해야 합니다.
- 환금성. 4세대 규모의 소규모 집합건물로, 직접 비교 가능한 동일 면적의 거래사례를 확인해야 합니다. 단지 전체 통계만으로 개별 호실의 환금성을 확정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 전 체크리스트
- 윤재훈 전세권. 2021.03.10 설정된 전세금 2,600,000,000원 전세권의 현재 권리관계, 배당요구 여부 및 매각 후 소멸·인수 여부를 매각물건명세서와 사건기록으로 확인해야 합니다.
- 점유관계. 말소기준권리 이전에 전입한 KIM S*****, STROE A*****, KIM M*****의 실제 임대차관계·보증금·확정일자·점유 상태를 확인해야 합니다.
- 국세 압류. 삼성세무서장의 압류가 말소기준으로 산정되어 있습니다. 실제 조세채권액과 배당순위를 확인해야 합니다.
- 가등기. 정해민 명의 소유권이전청구권가등기의 원인과 법적 성격을 확인해야 합니다.
- 매각절차 상태. 2026.08.25 기각결정정본 발송 기록이 있으므로 해당 결정의 대상과 본건 매각기일의 실제 진행 여부를 사건기록에서 확인해야 합니다.
- 물건 동일성. 사건 소재지 301호와 감정평가 요항에 나타난 502호 표시의 불일치를 원본 자료로 대조해야 합니다.
- 명도·관리비. 실제 점유자와 명도 대상, 공용부분 미납 관리비 및 기타 인수 가능 비용을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·배당요구 관련 기록을 확인하고 입찰 전 전문가 검토를 거치는 것이 필요합니다.
맺으며 — “34.2억보다 먼저 확인할 것은 26억 전세권”
청담 헤스티아 301호는 신건 최저가가 34.2억원인 물건입니다. 현재 회차 배당 계산에서는 윤재훈 전세금 26억원을 전액 배당하고 매수인 인수액을 0원으로 가정하고 있습니다.
그러나 윤재훈 전세권은 말소기준권리보다 앞서 설정됐고, 실제 배당 및 소멸 조건이 최종 확인되지 않았습니다. 여기에 전입자 4명의 임대차관계도 확인되지 않아 법률상 인수 위험이 남아 있습니다. 특히 유찰이 진행되면 선순위 전세권조차 전액 배당받지 못하는 상황이 발생할 수 있습니다.
결론은 실질취득비용 확정 보류입니다. 현재의 예상배당액만으로 인수 위험이 없다고 단정할 수 없으며, 정확한 시세 비교도 어려운 상태입니다. 전세권 처리, 전입자 보증금, 가등기 성격 및 물건 표시를 확인한 뒤에야 낙찰가와 실제 취득부담을 합산한 가격 판단이 가능합니다.
