서울중앙지방법원 2025타경103165. 서울 강남구 청담동 도산대로99길 68에 위치한 청담브르넨 5층 502호입니다. 철근콘크리트구조 지상 7층 건물에 있는 아파트로, 현재 감정가와 최저매각가가 모두 6,540,000,000원인 신건입니다.
이 물건에서 가장 먼저 확인할 것은 고액의 근저당권과 전세권입니다. 2022년 광명동부새마을금고 근저당권이 설정됐고, 이후 정지훈 명의로 설정된 전세권은 주식회사나는 앞으로 이전됐습니다. 전세금은 후속 변경등기에서 5,500,000,000원으로 변경됐습니다.
말소기준권리 이후 설정된 전세권은 원칙적으로 매각에 따른 소멸 대상이지만, 전세권 등기만으로 실제 점유관계와 별도의 임대차 권리까지 모두 확인된 것은 아닙니다. 특히 전입 조사에서 확인된 사람들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 등기상 권리와 실제 점유관계를 구분해 검토할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103165 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 청담동 114-9 청담브르넨 5층 502호 도로명주소: 서울특별시 강남구 도산대로99길 68 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 지상 7층 중 5층 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 외벽 석재붙임마감 등 |
| 소유자 | 이혜진 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 6,540,000,000원 / 6,540,000,000원 (신건·0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사상상인저축은행 / 1,262,026,553원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 말소기준권리 | 2022.01.11 광명동부새마을금고 근저당권 (을구 1번) |
| 등기부 발급일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 근저당 변경과 전세권이 핵심
말소기준권리는 2022.01.11 설정된 광명동부새마을금고 근저당권입니다. 당초 채권최고액은 6,000,000,000원이었으나, 2022.06.20 변경등기에서 2,520,000,000원으로 변경됐습니다.
전세권은 최초 2022.06.20 정지훈 명의로 전세금 5,000,000,000원에 설정됐습니다. 2024.05.30 주식회사나는 앞으로 이전됐으며, 같은 날 존속기간이 2026.05.30까지로 변경됐습니다. 2024.08.13에는 전세금이 5,500,000,000원으로 변경됐습니다.
전세권의 최초 설정일은 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 현재 등기상 전세권은 매각으로 소멸하는 후순위 권리로 분석됩니다. 다만 전세권자와 실제 거주자의 관계, 별도 임대차계약 존재 여부, 전세권의 배당관계는 입찰 전 확인이 필요합니다.
② 점유·임차 관계 — 전입 조사 4명
현황조사에서 전입자가 4명 확인됐습니다. 모두 말소기준일인 2022.01.11 이후 전입했으므로, 기재된 전입일을 기준으로는 선순위 대항력이 인정되지 않습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 실제 점유 및 계약관계 역시 추가 확인이 필요합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 박진혁 | 2025.05.15 | 미상 | 후순위 전입 | 우선변제 미확인 승계 신고 없음 |
| KIM S***** | 2023.04.04 | 미상 | 후순위 전입 | 우선변제 미확인 승계 신고 없음 |
| STROE A***** | 2023.04.26 | 미상 | 후순위 전입 | 우선변제 미확인 승계 신고 없음 |
| KIM M***** | 2023.04.04 | 미상 | 후순위 전입 | 우선변제 미확인 승계 신고 없음 |
기재된 전입일에 근거한 대항력 판단과 실제 명도 가능성은 별개의 문제입니다. 전입자들이 실제 거주하는지, 각자의 임대차계약 및 보증금이 무엇인지, 전세권과 어떤 관계에 있는지 확인한 후 입찰 여부를 결정해야 합니다.
③ 시세 비교 — 단일 거래의 면적 차이에 주의
청담브르넨(BRUNNEN청담)은 2019.10.11 준공된 8세대 규모의 소규모 아파트입니다. 확인된 최근 거래는 2026년 6월 거래 1건으로, 거래금액은 5,200,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 202.79㎡ | 3층 | 5,200,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 비교면적 불일치 | 1건 | 5,200,000,000원 |
최근 12개월 평균 역시 단일 거래에서 산출된 값으로, 동일 면적의 충분한 거래 표본을 확보한 평균과는 다릅니다. 개별 호수의 면적, 층, 향, 내부 상태 및 고급 주거시설의 개별적 특성이 가격에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
현재 상태에서는 최저가가 적정 시세보다 저렴하다는 근거가 확보되지 않았습니다. 따라서 전체 실거래 평균 대비 비율만으로 신건의 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 6,540,000,000원 가정)
다음은 현재 산출된 배당 시뮬레이션입니다. 근저당권의 최초 채권최고액이 적용돼 있으므로, 변경등기에 따른 최종 배당액 조정이 필요할 수 있는 참고 계산입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 67,800,000원 |
| 1. 광명동부새마을금고 근저당 | 6,000,000,000원 | 6,000,000,000원 |
| 2. 을구 6번 전세권 변경 | 미상 | 0원 |
| 3. 을구 7번 전세권 변경 | 5,500,000,000원 | 472,200,000원 |
| 4. 강제경매 신청채권자 · 상상인저축은행 | 1,262,026,553원 | 0원 |
| 5. 임의경매개시결정 · 광명동부새마을금고 | 1,262,026,553원* | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
* 광명동부새마을금고 경매개시결정 행에도 신청채권자 청구액 1,262,026,553원이 동일하게 사용돼 있습니다. 실제 별도 채권액 또는 중복 반영 여부를 확인해야 합니다. 을구 6번과 7번은 기존 전세권의 변경등기이므로 독립된 별도 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
이 시뮬레이션에서 총 매각대금 6,540,000,000원 중 집행비용 67,800,000원, 근저당 배당 6,000,000,000원, 전세권 관련 배당 472,200,000원이 배분됩니다. 신청채권자인 상상인저축은행에는 배당이 발생하지 않는 것으로 계산됐습니다.
전세금 5,500,000,000원 중 시뮬레이션상 배당되는 금액은 472,200,000원으로, 전세권 관련 미배당이 발생합니다. 그러나 해당 전세권은 말소기준권리 이후에 설정된 권리이므로 전세권 미배당액을 곧바로 매수인 인수액으로 계산해서는 안 됩니다. 별도 대항력 있는 임대차가 존재하는지는 추가 확인해야 합니다.
⑤ 유찰 회차별 자금·배당 시나리오
| 구분 | 최저매각가 | 채권 미배당 추정 | 매수인 인수 추정 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 6,540,000,000원 | 7,551,853,106원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 5,232,000,000원 | 8,846,773,106원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 4,185,600,000원 | 9,882,709,106원 | 0원 |
현재 시뮬레이션에서는 유찰이 진행돼도 매수인 인수 추정액은 0원으로 유지됩니다. 채권자에게 배당되지 못하는 금액이 증가하는 것과 매수인에게 채무가 승계되는 것은 서로 다른 문제입니다.
다만 위 시나리오는 확인된 전세권을 후순위 소멸권리로 처리한 계산입니다. 전세권과 별개로 인수 대상 임대차가 존재하는 것으로 확인된다면 매수인의 실질취득비용은 달라질 수 있습니다. 따라서 매각물건명세서와 실제 점유관계 확인이 우선입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청담초등학교 동측 인근에 위치하며, 주변에는 아파트·연립주택·다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고, 인근에 버스정류장과 수인분당선 압구정로데오역이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 7층 건물로, 위생·급배수·난방·도시가스·화재탐지 및 경보·승강기·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측과 남서측으로 각각 약 5미터 수준의 포장도로와 접하는 것으로 조사됐습니다.
- 토지. 청담동 114-9 및 114-10의 2필지 일단 토지로, 대체로 평탄한 장방형의 아파트 건부지입니다. 용도지역은 제2종일반주거지역(7층 이하)입니다.
- 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역, 중점경관관리구역, 과밀억제권역 등이 기재돼 있습니다. 토지거래허가구역의 경매 취득 적용관계와 취득 후 이용 관련 사항은 별도 확인이 필요합니다.
- 교육환경. 상대보호구역 및 일부 절대보호구역 관련 내용이 확인됩니다. 감정요항표에도 교육청 확인이 필요한 사항으로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 8세대 규모의 소규모 고가 아파트이며, 확인된 최근 거래는 다른 면적의 단일 거래입니다. 매도 시 비교거래와 매수 수요를 일반 대단지보다 개별적으로 검토할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 근저당권 변경등기. 광명동부새마을금고 근저당권 최초 채권최고액 6,000,000,000원과 2022.06.20 변경등기상 2,520,000,000원의 관계를 확인하고 실제 유효한 채권액을 대조하세요.
- 전세권 원본 확인. 정지훈 명의 최초 전세권, 주식회사나는 앞으로의 이전, 전세금 5,500,000,000원 변경 및 존속기간 변경 내역을 확인하세요. 실제 전세권자와 점유자의 관계도 확인해야 합니다.
- 임차·점유 관계. 현황조사상 전입자 4명의 실제 거주 여부, 임대차계약, 보증금과 확정일자, 배당요구 여부를 확인하세요. 전입자 간 동일 세대 여부와 전세권과의 관계도 점검해야 합니다.
- 경매 사건 관계. 현재 강제경매 사건과 별도로 등기된 광명동부새마을금고의 2026타경100128 임의경매개시결정, 종전 2024타경114060 사건의 말소 경위를 대조하세요.
- 회생절차 이력. 서울회생법원의 2025회단182 회생절차개시 및 이후 폐지·등기말소 내용을 확인하세요.
- 동일 면적 시세. 202.79㎡ 거래를 72.6㎡ 비교 기준에 직접 적용하지 말고, 동일하거나 실질적으로 비교 가능한 면적·층·상태의 거래를 확보하세요.
- 토지거래허가구역. 취득 및 향후 처분 과정에서 적용되는 구체적인 규제사항을 확인하세요.
- 명도와 관리비. 실제 점유자의 인도 가능 시점, 협의 비용, 체납 관리비 및 공용부분 미납액 등을 확인하세요.
- 최종 서류 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 사건 진행내역을 확인하세요.
맺으며 — “후순위 소멸과 실제 인수위험은 구분해야 한다”
청담브르넨 502호는 감정가 65.4억 원의 신건으로, 말소기준권리는 2022년 광명동부새마을금고 근저당권입니다. 전입 조사된 4명 모두 그 이후 전입했으며, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 이 물건은 단순한 무임차 주택과는 다릅니다. 최초 50억 원에서 55억 원으로 변경된 전세권, 근저당권의 채권최고액 변경등기, 과거 경매 및 회생절차 이력이 함께 존재합니다. 특히 변경된 근저당 금액이 예상배당에 제대로 반영됐는지를 확인해야 합니다.
가격 측면에서도 최근 거래 52억 원은 면적이 다른 단일 거래이므로 65.4억 원의 적정성을 판단하기에 부족합니다. 현재 확인된 정보만으로는 신건의 가격상 이점을 인정하기 어렵습니다.
결론적으로 후순위 권리 소멸 구조는 확인되지만, 전세권·점유·배당금액에 대한 추가 검증이 필요한 물건입니다. 동일 면적 시세를 확보하고 실제 인수 여부 및 유효 채권액을 확정한 뒤 입찰가격을 검토하는 것이 적절합니다.
