서울중앙지방법원 2025타경103165. 청담동 헤스티아 4층 401호입니다. 사건의 핵심은 감정가 2,873,630,000원에서 최저매각가가 1,471,298,000원까지 내려와 있다는 숫자가 아닙니다. 말소기준권리는 2024.09.05. 갑구 11번 강제경매개시결정이고, 그보다 앞선 2020.04.29. 서현진 명의 전세권 2,500,000,000원이 존재합니다. 서현진은 2020.05.04. 주민등록, 2020.05.15. 점유개시가 확인되고 임차보증금은 2,625,000,000원입니다.
따라서 이 사건은 단순한 “최저가 할인” 경매로 보면 안 됩니다. 서현진의 보증금이 현재 최저가보다 크므로, 대항력 인수 구조가 유지되는 한 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 커지고 낙찰가 + 인수액의 실질 부담은 약 2,625,000,000원 수준으로 수렴합니다. 게다가 KIM S****, STROE A****, KIM M****은 모두 말소기준권리 이전 전입으로 조사됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 별도 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103165 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 청담동 56-16 헤스티아 4층 401호 |
| 등기 표시 | 서울특별시 강남구 청담동 56-16, 56-23 헤스티아 · 도산대로102길 14-12 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 감정요항표상 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 이혜진 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 2,873,630,000원 / 1,471,298,000원 |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 청구액 | 1,262,026,553원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 등기부 발행 | 2026.09.23 · 서울중앙지방법원 등기국 |
| 단지 참고 | 헤스티아 · 4세대 · 2012.11.26 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전세권이 먼저 보인다
현재 등기에서 가장 중요한 선순위 권리는 을구 14번 서현진 전세권입니다. 2020.04.29. 전세금 2,500,000,000원으로 설정됐고, 말소기준인 2024.09.05. 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 이후 2024.09.12.에는 같은 서현진 명의로 임차보증금 2,625,000,000원의 주택임차권등기가 추가됐습니다. 임대차계약일은 2020.03.31. 및 2022.03.25., 주민등록일은 2020.05.04., 점유개시일은 2020.05.15.입니다.
② 임차인·점유자 — 확정된 위험과 미상 위험을 분리해야 한다
| 성명 | 전입 / 주민등록 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서현진 | 2020.05.04 | 2,625,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 없음 | 매수인 인수 가능 |
| KIM S**** | 2023.04.04 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| STROE A**** | 2023.04.26 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| KIM M**** | 2023.04.04 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 박진혁 | 2025.05.15 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
박진혁은 2025.05.15. 전입으로 말소기준권리 이후라 현재 자료에서는 대항력이 없는 것으로 정리됩니다. 반면 KIM S****, STROE A****, KIM M****은 모두 2024.09.05.보다 앞서 전입했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 세 사람은 대항력 有로 확정할 대상이 아니라 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다.
③ 가격 판단 — 최저가 14.71억이 곧 취득원가가 아니다
현재 최저매각가는 1,471,298,000원이고 감정가는 2,873,630,000원입니다. 그러나 서현진의 대항력 있는 임차보증금은 2,625,000,000원입니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당액이 늘기 때문에, 서현진의 권리가 그대로 인정된다는 전제에서는 실질취득이 약 2,625,000,000원 수준으로 고정됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,471,298,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 17,112,980원 |
| 인수 · 임차인 서현진 보증금 | 2,625,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 14번 전세권 · 서현진 | 2,500,000,000원 | 1,454,185,020원 |
| 3. 갑구 11번 경매개시결정 · 주식회사 한울건설 | 1,262,026,553원 | 0원 |
| 4. 갑구 13번 경매개시결정 · 서현진 | 1,262,026,553원 | 0원 |
| 5. 갑구 15번 경매개시결정 · 주식회사상상인저축은행 | 1,262,026,553원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 6,286,079,659원, 예상배당 1,454,185,020원, 미배당 4,831,894,639원. 서현진의 전세권과 임차보증금은 동일인 명의이므로 실제 인수액 판단에서는 동일채권 여부를 확인한 뒤 중복을 제거해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 실질 부담은 다르게 움직인다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 1,471,298,000원 | 1,454,185,020원 | 4,831,894,639원 |
| 1회 유찰 시 | 1,177,038,400원 | 1,162,868,016원 | 5,123,211,643원 |
| 2회 유찰 시 | 941,630,720원 | 929,814,413원 | 5,356,265,246원 |
현재 회차에서 1회, 2회 유찰 시나리오로 갈수록 표면상 매각가는 낮아지지만 채권 미배당은 4,831,894,639원 → 5,123,211,643원 → 5,356,265,246원으로 커집니다. 서현진 보증금 2,625,000,000원이 낙찰가보다 계속 큰 구간에서는 “유찰 = 총 취득비용의 동일 비율 하락”으로 해석해서는 안 됩니다.
⑥ 후순위 권리 — 대부분 매각 소멸, 가등기는 종류 확인
- 2025.02.28. 압류. 국·삼성세무서장 명의 압류는 말소기준권리 이후로 매각 소멸 대상입니다.
- 2025.04.14. 강제경매개시결정. 채권자 서현진의 후순위 경매개시결정은 매각 소멸 대상입니다.
- 2025.05.27. 가등기. 하나현 명의 소유권이전청구권가등기가 존재하며 말소기준권리 이후로 정리돼 있으나, 가등기의 성격은 원본 확인이 필요합니다.
- 2025.06.20. 강제경매개시결정. 주식회사상상인저축은행의 경매개시결정도 말소기준권리 이후입니다.
- 회생·파산 이력. 2025.08.01. 회생절차개시, 2025.11.20. 회생절차폐지, 2025.12.05. 파산선고가 등기돼 있습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 청담초등학교 동측 인근으로 아파트·연립주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재한 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 수인분당선 압구정로데오역이 소재합니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·도시가스·화재탐지 및 경보·승강기·주차장 설비가 기재돼 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함돼 있습니다.
- 공시지가. 토지 자료의 공시지가는 13,150,000원/㎡입니다.
- 규모 참고. 헤스티아는 4세대로 기재돼 있어 대단지 아파트와 같은 거래량을 전제로 환금성을 판단하기 어렵습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 서현진 권리 중복성 확인. 전세권 2,500,000,000원과 임차보증금 2,625,000,000원이 동일한 채권관계인지 반드시 원본으로 대조해야 합니다.
- 미상 점유자 3명 확인. KIM S****, STROE A****, KIM M****의 임대차계약서·보증금·점유범위·확정일자를 확인해야 합니다.
- 최저가보다 실질취득액 기준. 서현진의 대항력이 유지되면 현재 최저가가 아니라 약 2,625,000,000원 수준을 기본 취득부담으로 놓고 판단해야 합니다.
- 가등기 확인. 2025.05.27. 하나현 명의 가등기의 성격과 처리 내용을 매각물건명세서·등기 원본으로 확인해야 합니다.
- 최근 시세 확인. 최근 12개월 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않아 현재 자료만으로 시세보다 싸다고 판단할 수 없습니다.
- 회생·파산 관련 확인. 회생절차폐지와 파산선고 이후 경매 진행관계 및 처분권한을 관련 결정문과 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “14.71억 경매”가 아니라 “26.25억 권리구조”로 봐야 한다
이 사건의 표면 숫자는 감정가 2,873,630,000원, 최저매각가 1,471,298,000원입니다. 그러나 권리분석의 중심에는 서현진의 전세권 2,500,000,000원과 임차보증금 2,625,000,000원이 있습니다. 특히 보증금이 현재 낙찰가보다 크기 때문에 최저가 하락이 그대로 실질취득가 하락으로 이어지지 않는 대항력 인수형입니다.
여기에 말소기준 이전에 전입한 KIM S****, STROE A****, KIM M****의 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 서현진 기준 약 2,625,000,000원도 전체 위험의 상한이 아니라 확인 가능한 핵심 기준액으로 보는 편이 맞습니다. 최근 실거래 자료도 확인되지 않아 시세 대비 저가라고 말할 근거가 없습니다. 이 물건은 “얼마나 싸게 낙찰받느냐”보다 누구의 보증금을 얼마까지 실제로 인수하는지 확정하는 것이 먼저인 사건입니다.
