대전지방법원 2025타경20438. 부여군 부여읍 염창리의 여러 토지와 축사 등 동식물관련시설을 함께 매각하는 사건입니다. 공부상 축사인 건물들은 현장 방문 시 사육하지 않고 있었고, 토지 상당 부분은 현황상 목장용지로 이용됩니다. 감정가 1,588,562,160원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가는 1,046,100,000원까지 낮아졌습니다.
하지만 이 사건의 승부처는 할인율이 아닙니다. 목록1·2·3·5·9에 설정된 2011.03.23. 제4315호 지상권과 목록4의 1993.02.13. 제1946호 지상권이 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 배당표에 표시된 매수인 인수액 0원은 금전채무 기준일 뿐, 지상권으로 인한 토지 이용·처분 제한까지 없다는 뜻이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경20438 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 부여군 부여읍 염창리 246-4 · 충청남도 부여군 부여읍 염창로15번길 22-11 |
| 등기 표시 | 염창리 409-2, 431, 246-4, 246-13, 246-14, 409-1, 409-9, 414-1, 431-5, 432 · 2동 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 축사 및 목장용지 중심 · 현장 방문 당시 사육하지 않음 |
| 소유자 | 최정림 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,588,562,160원 / 1,046,100,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 그린엔지니어링 / 487,300,880원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 목록1,13 농지취득자격증명 필요 · 제시외 건물 ㉠,㉡ 매각 포함 · 제시외 태양열 집열판 ㉢ 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 금전 인수 0원과 권리 인수는 다르다
권리 산정상 기준점은 2005.10.06. 부여축산업협동조합 근저당권 140,000,000원으로 제시되어 있습니다. 이후의 근저당권과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기에는 2005년 설정된 1번 근저당권이 2015.03.10. 말소되고, 2015.02.27. 설정된 2번 근저당권도 2024.09.12. 말소된 내용이 함께 기재되어 있습니다. 실제 존속 권리와 배당순위는 각 토지·건물의 최신 등기 원본 및 채권계산서를 서로 대조해야 합니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 류영현 기호(14) 건물 일부 및 기호(15) 건물 전부 · 축사 | 2018.07.17 | 2,500원 | 2025.11.06 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
류영현의 전입일은 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없는 것으로 판정되어 보증금이 매수인에게 승계되지는 않습니다. 배당요구는 했으나 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 실제 점유 신고 임차인은 1명입니다.
② 가격 판단 — 감정가 대비 할인과 시세 할인은 다르다
현재 최저매각가는 1,046,100,000원으로 감정가 1,588,562,160원의 65.85%입니다. 그러나 확인된 실거래 비교값이 없으므로 이 할인율은 오직 감정가 대비 수치일 뿐입니다. 축사·목장용지·농지 혼합형 부동산은 토지별 용도지역, 농지취득 가능성, 지상권 범위, 시설 상태와 영업 활용성에 따라 가격 편차가 크므로 최저가만 보고 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
추가 유찰 시 가정 매각가는 732,270,000원과 512,588,999원으로 낮아지지만, 채권자 미배당액은 각각 349,753,580원과 567,237,771원으로 커집니다. 이 미배당액은 원칙적으로 매수인의 금전 인수액이 아니라 채권자의 회수 부족액입니다. 지상권 인수 위험은 낙찰가가 내려가더라도 별도로 남습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,046,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 12,861,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 부여축산업협동조합 | 140,000,000원 | 140,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 부여축산업협동조합 | 35,000,000원 | 35,000,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 부여축산업협동조합 | 410,000,000원 | 410,000,000원 |
| 4. 경매신청채권자 · 주식회사 그린엔지니어링 | 487,300,880원 | 448,239,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,072,300,880원 중 채권자 배당액은 1,033,239,000원이며, 미배당액은 39,061,880원입니다. 배당상 매수인 금전 인수액은 0원이나, 명세서상 지상권 2건은 금액으로 환산되지 않은 인수권리입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 기호1~13·19~21 토지는 부여읍 염창리 팔학골 마을 동측 인근으로, 농경지·목장용지·단독주택·임야가 혼재합니다. 기호22 토지는 규암면 수목리 반산저수지 서측 인근입니다.
- 교통. 각 토지는 마을진입로에 접하거나 그 인근에 있고 차량 접근이 가능합니다. 인근 공도에 시내버스 정류장이 있어 교통 접근성은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 기호14·15는 동식물관련시설 및 한우사로 실제 1동의 건물이며 사용승인일은 2005.08.09.입니다. 기호16은 사용승인일 1944.05.26., 기호17은 1994.05.26.이고, 기호18 제6동은 현장조사 당시 소재불명입니다.
- 현황 이용. 목록1·13은 공부상 전이나 현황은 목장용지, 목록4·7·8은 공부상 잡종지이나 목장용지, 목록6은 목장용지 및 일부 답, 목록9는 공부상 대이나 목장용지입니다.
- 규제. 계획관리지역·농림지역·생산녹지지역이 포함되며, 가축사육제한구역으로 일부제한 모든 축종 제한이 적용됩니다. 기호21은 농업진흥구역, 기호22는 농업보호구역입니다.
- 환금성. 일반 주택이 아니라 다수 토지와 축사 시설의 일괄매각입니다. 사육이 중단된 상태이고 지상권과 농지 규제가 있어 활용 목적이 맞는 매수자로 수요가 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 지상권 원문 확인. 목록1·2·3·5·9의 제4315호와 목록4의 제1946호 등기부를 발급해 지상권자, 목적, 범위, 지료, 말소 가능성을 확인하세요.
- 농지취득자격증명. 목록1·13은 매각결정기일까지 증명서를 제출해야 하며, 미제출 시 매수보증금이 몰수됩니다.
- 토지별 이용 가능성. 계획관리지역·농림지역·생산녹지지역, 농업진흥구역·농업보호구역 및 가축사육제한구역 규제를 목록별로 확인하세요.
- 실제 점유 확인. 소유자 직접 운영 조사와 류영현 점유 신고가 함께 존재합니다. 기호14·15의 점유 범위와 인도 대상을 현장에서 대조하세요.
- 건물 현황 확인. 기호14·15는 공부상 제2동이나 실제 1동이고, 기호18은 소재불명입니다. 제시외 건물 ㉠·㉡의 구조와 경계를 확인하세요.
- 태양열 시설. 지붕 위 태양열설비가 있으나 제시외 태양열 집열판 ㉢은 매각에서 제외됩니다. 소유관계와 철거·사용 협의 가능성을 확인하세요.
- 배당표 재검증. 등기에는 일부 근저당권 말소 기재가 있으므로 최신 등기, 매각물건명세서, 채권계산서를 대조해 실제 존속 권리와 배당순위를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 65.85%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고 토지별 가치, 시설 철거·보수비, 지상권 영향을 반영한 개별 평가를 진행하세요.
맺으며 — 할인율보다 ‘쓸 수 있는 땅인가’가 먼저다
이 물건의 금전 기준 실질취득액은 최저가와 같은 1,046,100,000원이고, 대항력 임차인의 보증금 승계도 없습니다. 그러나 이것만으로 권리상 깨끗하다고 결론 내릴 수는 없습니다. 명세서가 지상권 2건의 인수를 명시하고 있으며, 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수, 모든 축종 제한, 축사 미사용, 현황과 공부상 용도의 차이, 소재불명 건물과 매각 제외 태양열 집열판까지 확인됩니다.
실거래 비교자료도 없어 최저가가 감정가의 65.85%라는 사실만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 가격 할인보다 권리와 활용성 검증이 먼저인 물건입니다. 지상권 말소 가능성과 농지취득자격, 토지별 규제, 시설의 실제 인도 범위를 해결하지 못한다면 낮아진 최저가도 안전마진이 되지 않습니다.
