창원지방법원 2025타경546. 사천시 사남면 월성리 월성프라자 1층 101호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이고, 감정평가 이용상태에서는 본건에 해당하는 기호 1을 사무실로 판단했습니다. 소유자 심승보는 2018.11.26. 매매를 원인으로 2018.12.12. 소유권을 이전받았고 거래가액은 275,000,000원입니다. 같은 날 사남농업협동조합이 채권최고액 694,000,000원의 근저당을 설정했고, 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다.
이후 2024.12.24. 사천시 압류, 2025.02.24. 사남농업협동조합의 임의경매개시결정, 2025.04.16. 국민건강보험공단 압류가 이어졌으나 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 회차 예상배당에서도 매수인이 별도로 떠안을 금액은 0원으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경546 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 사남면 월성리 85-2 월성프라자 1층 101호 |
| 도로명주소 | 경상남도 사천시 사남면 월성1길 15-33 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 1층 101호 사무실 |
| 소유자 | 심승보 · 2018.11.26. 매매 · 거래가액 275,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 236,000,000원 / 84,582,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 사남농업협동조합 / 793,695,276원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 등기소 / 발급일 | 창원지방법원 사천등기소 / 2026.08.30 |
① 권리 흐름 — 2018.12.12. 근저당이 기준
과거 경남은행 근저당 2건과 사천축산업협동조합 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 판단 기준은 2018.12.12. 설정된 사남농업협동조합 채권최고액 694,000,000원 근저당입니다. 이 근저당은 월성프라자 1층 103호와 공동담보로 기재되어 있습니다. 그 뒤에 발생한 사천시 압류, 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차 관계 — 본건 101호 신고는 대항력 없음
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 농업회사법인(주)상원 허태원 | 1층 101호 | 2024.06.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 농업회사법인(주)성산 심승보 | 1층 103호 | 2018.12.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
말소기준일은 2018.12.12.입니다. 본건 101호의 농업회사법인(주)상원 허태원은 2024.06.11. 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 103호의 농업회사법인(주)성산 심승보 역시 2018.12.26.로 기준일보다 늦습니다. 보증기관 승계나 대위신고로 표시된 건도 없습니다.
③ 가격 — 4회 유찰만으로 시세 저평가를 단정할 수 없다
감정가는 236,000,000원이고 현재 최저매각가는 84,582,000원입니다. 현재 회차는 4회 유찰 상태이며 최저가는 감정가의 35.84% 수준입니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 67,665,600원, 6회 유찰 시 54,132,480원으로 제시되어 있습니다.
다만 이 사건은 현재 확인 가능한 동일 물건의 최근 실거래 시세 기준이 없어, 감정가와 최저가의 차이만으로 “시세보다 싸다”고 평가할 근거는 부족합니다. 특히 4회 유찰 자체가 가격·수요 측면에서 보수적인 검토가 필요하다는 신호이므로, 실제 응찰 전에는 인근 사무실·근린생활시설의 최근 거래와 임대수익 수준을 별도로 대조해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 84,582,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,922,476원 |
| 2. 근저당 · 사남농업협동조합 | 694,000,000원 | 82,659,524원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 84,582,000원 가정 시 사남농업협동조합 예상배당은 82,659,524원이고, 채권최고액 기준 미배당액은 611,340,476원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상남도 사천시 사남면 월성리 소재 사천리가아파트 동측에 위치하며, 주변은 대단지아파트·근린생활시설·단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 관내 일반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 기호 1은 사무실입니다. 현장 조사 당시 이해관계인이 부재해 외부관찰·관련 공부·탐문 등을 종합해 판단했습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 3층 건물 내 1층 101호이며, 위생설비·소방설비·승강기설비 등이 구비되어 있습니다.
- 토지. 부정형 완경사지의 상업용 건부지로 이용 중이며 남서측 도로에 접합니다. 토지면적은 770.0㎡, 공시지가는 450,500원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·비행안전제6구역(전술)에 포함되고, 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다.
- 위반사항. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 101호 점유관계 확인. 농업회사법인(주)상원 허태원의 전입은 2024.06.11.로 대항력은 없지만, 보증금과 우선변제 여부를 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 103호 기재 범위 대조. 현황조사에는 1층 103호 농업회사법인(주)성산 심승보도 기재되어 있고, 말소기준 근저당 역시 103호를 공동담보로 표시하고 있으므로 본건 101호와의 관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 배당 변동요인 확인. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당금과 채권 미배당액은 달라질 수 있습니다.
- 시세 직접 대조. 4회 유찰과 감정가 대비 35.84%만으로 저평가를 판단하지 말고, 인근 사무실·근린생활시설의 실제 거래와 임대수요를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격 판단은 별도
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2018.12.12. 사남농업협동조합 근저당이 말소기준이고 그 이후 압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 본건 101호의 점유 신고도 2024.06.11.로 기준일 뒤여서 대항력이 없으며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 감정가 236,000,000원에서 4회 유찰돼 84,582,000원까지 내려왔다는 사실은 분명하지만, 이를 현재 시세와 직접 비교할 근거가 없으므로 “35.84%니까 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다. 권리는 통과하더라도 사무실 수요, 4회 유찰의 원인, 점유·임대관계와 실제 거래가격을 확인한 뒤 접근해야 하는 물건입니다.
