창원지방법원 2025타경546. 대상 주소는 경상남도 사천시 사남면 월성리 85-2 월성프라자 1층 102호입니다. 사건상 용도는 대지로 분류되어 있고, 감정평가 이용상태는 기호 1 사무실, 기호 2·3 공실로 조사됐습니다. 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 3층 건물이며, 주변은 대단지아파트·근린생활시설·단독주택이 혼재합니다.
소유자는 심승보이며 2019년 12월 27일 매매를 원인으로 거래가액 240,000,000원에 취득했습니다. 같은 날 사남농업협동조합이 채권최고액 180,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 현재 경매의 말소기준입니다. 사건 청구액은 793,695,276원으로 기재되어 있으나, 등기상 해당 근저당의 채권최고액은 180,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경546 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 사남면 월성리 85-2 월성프라자 1층 102호 |
| 도로명주소 | 경상남도 사천시 사남면 월성1길 15-33 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정평가상 기호 1 사무실, 기호 2·3 공실 |
| 소유자 | 심승보 (2019.12.27. 매매 · 거래가액 240,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 226,000,000원 / 80,998,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 사남농업협동조합 / 793,695,276원 |
| 말소기준권리 | 2019.12.31. 사남농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 등기는 소멸
2017년 사천축산업협동조합 근저당은 이후 변경등기를 거쳐 2019년 12월 31일 일부포기로 말소됐습니다. 현재 기준이 되는 권리는 같은 날 설정된 사남농업협동조합 근저당 180,000,000원입니다. 이후 사천시 압류, 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차·점유관계 — 103호는 ‘대항력 가능·미상’
| 점유자 | 조사 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 농업회사법인(주)상원 허태원 | 1층 101호 | 2024.06.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 농업회사법인(주)성산 심승보 | 1층 103호 | 2018.12.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사상 실제 점유자로 기재된 사람은 2명입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 101호의 농업회사법인(주)상원 허태원은 전입일 2024.06.11로 말소기준 2019.12.31보다 늦어 대항력이 없습니다.
반면 103호의 농업회사법인(주)성산 심승보는 전입일이 2018.12.26으로 말소기준보다 앞섭니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 이를 곧바로 ‘대항력 있는 임차인’으로 확정할 수는 없고, 정확하게는 대항력 가능·미상입니다. 보증금 규모를 알 수 없어 실제 매수인 인수액 역시 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다.
③ 가격 — 35.84%까지 내려왔지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
감정가는 226,000,000원, 현재 최저매각가는 80,998,000원으로 감정가의 35.84%입니다. 4회 유찰이라는 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 하지만 동일 용도·인근 실거래 시세 자료가 없으므로 이 비율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 단정할 수 없습니다.
특히 감정평가상 이용상태가 사무실·공실이고 사건 용도 역시 대지로 분류되어 있어, 일반적인 주거용 아파트처럼 단순한 동일평형 거래 비교가 가능한 물건이 아닙니다. 4회 유찰 자체도 시장의 응찰 수요가 약했다는 사실과 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 80,998,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,857,964원 |
| 2. 근저당 · 사남농업협동조합 | 180,000,000원 | 79,140,036원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 사남농업협동조합 채권최고액 180,000,000원 중 79,140,036원이 배당되고 100,859,964원이 미배당으로 남습니다. 배당표상 매수인 인수는 0원으로 계산되어 있으나, 이는 보증금이 확인되지 않은 103호 점유관계의 최종 법적 인수 여부를 확정하는 의미가 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 사천시 사남면 월성리 소재 사천리가아파트 동측에 위치하며, 주변은 대단지아파트·근린생활시설·단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 관내 일반적인 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 3층 건물로, 외벽은 석재붙임·스톤코트 등, 위생·소방·승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 감정평가상 부정형 완경사지의 상업용 건부지로 이용 중이며 남서측 도로에 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 450,500원/㎡입니다.
- 토지 규모. 토지면적 770.0㎡, 지목 대. 가축사육제한구역·비행안전제6구역(전술)에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 102호 점유를 먼저 특정. 조사된 점유자는 101호·103호입니다. 실제 매각 대상 102호의 점유자와 점유 범위를 매각물건명세서·현황조사 원문에서 확인해야 합니다.
- 103호 보증금 확인. 2018.12.26 전입은 말소기준보다 앞섭니다. 보증금·확정일자·임대차계약 관계를 확인하기 전까지 대항력 가능·미상으로 보수적으로 계산해야 합니다.
- 35.84% 할인율만 믿지 않기. 실거래 시세 자료가 없어 최저가 80,998,000원이 시장가격보다 낮다고 단정할 수 없습니다.
- 4회 유찰 원인 확인. 이용상태, 점유관계, 호수별 권리·사용관계와 현장 수요를 함께 점검해야 합니다.
- 세금·최우선변제 확인. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 등기부 최신본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.30입니다. 입찰 판단 시 최신 등기와 매각물건명세서를 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 점유관계 확정이 먼저”
이 사건의 숫자만 보면 감정가 226,000,000원에서 80,998,000원까지 내려온 4회 유찰 물건입니다. 등기부도 말소기준 이후 권리가 정리되는 구조여서 표면적인 권리 흐름은 복잡하지 않습니다.
그러나 결론을 단순히 ‘인수 0원·감정가 대비 35.84%’로 끝내면 안 됩니다. 현황조사에는 대상 주소 102호와 다른 101호·103호 점유자가 기재되어 있고, 그중 103호 점유자는 말소기준보다 빠른 전입일을 갖고 있으면서 보증금과 확정일자가 미상입니다. 따라서 이 물건은 점유·임대차관계가 확정되기 전까지 인수위험을 닫을 수 없는 사건입니다.
시세 자료도 없어 현재 최저가를 ‘싸다’고 평가할 근거가 없습니다. 등기상 권리는 정리형, 가격은 판단 보류, 점유관계는 확인 필수. 4회 유찰이라는 할인율보다 102호의 실제 점유와 103호 임대차의 법적 관계를 먼저 확정하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
