창원지방법원 2025타경546. 사천시 사남면 월성리 월성프라자 1층 103호 집합건물입니다. 등기상 현재 소유자는 심승보이고, 2018.12.12. 거래가액 600,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 사남농업협동조합이 채권최고액 694,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다. 신청채권자의 청구액은 793,695,276원이며, 배당 시나리오는 등기상 근저당 채권최고액 694,000,000원을 기준으로 계산되어 있습니다.
권리 구조만 보면 매수인이 떠안을 등기상 권리는 확인되지 않습니다. 2024.12.24. 사천시 압류, 2025.02.24. 임의경매개시결정, 2025.04.16. 국민건강보험공단 압류는 모두 말소기준권리 뒤에 들어와 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 감정평가상 사무실 및 공실 상태가 확인된 월성프라자 집합건물이고, 4회 유찰된 만큼 권리보다 수요·환금성·실사용 가능성을 더 엄격하게 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경546 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 사남면 월성리 85-2 월성프라자 1층 103호 · 도로명 경상남도 사천시 사남면 월성1길 15-33 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 대지 · 감정평가상 사무실 및 공실 상태 |
| 소유자 | 심승보 (2018.12.12. 소유권이전 · 거래가액 600,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 539,000,000원 / 193,178,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 사남농업협동조합 / 793,695,276원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 등기 발급 | 2026.08.30 · 창원지방법원 사천등기소 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2017.06.23. 사천축산업협동조합의 채권최고액 1,690,000,000원 근저당은 등기부상 이미 말소되었고, 2018.12.12. 사남농업협동조합의 근저당권이 현재의 말소기준입니다. 이 근저당에는 월성프라자 제1층 제101호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 그 뒤에 설정된 사천시 압류, 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 모두 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차인 — 본건 103호 전입은 말소기준 이후
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 농업회사법인(주)상원 허태원 | 1층 101호 | 2024.06.11 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
| 농업회사법인(주)성산 심승보 | 1층 103호 | 2018.12.26 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
현황조사에는 점유자 2건이 확인되지만, 이 중 본건 103호와 직접 관련된 점유자는 농업회사법인(주)성산 심승보입니다. 전입일 2018.12.26.은 말소기준일 2018.12.12.보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않지만, 대항력 없는 후순위 점유자의 보증금이 매수인에게 승계되는 구조로 보기는 어렵고, 배당 시나리오 역시 매수인 인수 0원으로 계산되어 있습니다.
③ 가격 — 4회 유찰의 숫자보다 환금성을 먼저 본다
감정가는 539,000,000원, 현재 최저매각가는 193,178,000원으로 감정가의 35.84%입니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 154,542,400원, 6회 유찰 시 123,633,920원입니다.
하지만 이 사건에는 최근 실거래 가격을 직접 대조할 근거가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단해서는 안 됩니다. 특히 감정평가상 주변은 대단지아파트·근린생활시설·단독주택이 혼재하고, 본건 건물은 3층 규모의 월성프라자이며 사무실 및 공실 상태가 확인됩니다. 4회 유찰이라는 결과 자체가 현재 가격대에서의 시장 소화력과 환금성 검증이 필요하다는 신호입니다.
④ 예상배당표 (매각가 193,178,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,504,492원 |
| 2. 근저당 · 사남농업협동조합 | 694,000,000원 | 189,673,508원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 193,178,000원 가정 시 사남농업협동조합 근저당의 미배당액은 504,326,492원입니다. 5회 유찰 시 542,421,194원, 6회 유찰 시 572,896,955원으로 증가합니다. 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 사천리가아파트 동측에 위치하며 주위는 대단지아파트, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 관내 일반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가서에는 기호 1은 사무실, 기호 2 및 3은 공실 상태로 기재되어 있으며, 이해관계인 부재로 외부관찰·관련 공부·탐문을 종합해 판단했습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 3층 건물 내 1층 101호·102호·103호로, 위생설비·소방설비·승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 부정형 완경사지의 상업용 건부지로 이용 중이며 남서측으로 도로에 접합니다. 토지면적은 770.0㎡, 공시지가는 450,500원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·비행안전제6구역(전술)에 포함되고, 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다.
- 위반 여부. 감정자료상 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 103호 현장 점유 재확인. 현황조사상 농업회사법인(주)성산 심승보가 103호에 전입되어 있으므로 실제 사용·점유 상태와 명도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 101호 기록과 분리. 농업회사법인(주)상원 허태원은 101호 점유로 조사되어 본건 103호와 호수별 관계를 분리해 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 103호 점유자의 전입은 후순위라 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 원본 매각물건명세서와 현황조사서에서 최종 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 사남농업협동조합 근저당에 월성프라자 1층 101호가 공동담보로 기재되어 있으므로 배당관계 원본을 함께 확인해야 합니다.
- 공실·사무실 상태 확인. 감정 당시 일부 호실이 공실로 파악됐으므로 내부 상태, 실제 사용 가능 면적, 수선 필요 여부를 직접 확인해야 합니다.
- 환금성 검증. 4회 유찰된 상업용 집합건물인 만큼 주변 임대료, 공실 기간, 동일 건물·인근 상가의 매매와 임대 수요를 별도로 조사해야 합니다.
- 세금·비용 확인. 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표 및 체납 관련 사항을 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격 판단은 쉽지 않다
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2018.12.12. 사남농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 후순위 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 본건 103호 점유자의 전입일 2018.12.26.도 말소기준 이후라 대항력이 없으며, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
그렇다고 현재 최저가 193,178,000원이 곧바로 좋은 가격이라는 뜻은 아닙니다. 감정가 539,000,000원 대비 35.84%까지 내려왔지만 이미 4회 유찰되었고, 감정상 사무실 및 공실 상태가 확인된 상업용 집합건물입니다. 권리는 통과, 가격·환금성은 보수적으로 검증. 이 물건의 승부처는 낮아진 최저가 자체가 아니라 103호의 실제 점유·내부상태와 월성프라자의 임대·재매각 수요를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
