창원지방법원 2025타경576. 경상남도 산청군 신등면 간공리 55에 소재하는 단독주택 및 토지의 임의경매 사건입니다. 건물은 2010.12.01 사용승인된 경량철골구조 아스팔트싱글지붕 단층 주택으로, 소유자는 정규성입니다. 산청군농업협동조합이 신청한 경매이며 청구금액은 82,863,766원입니다.
말소기준권리는 2010.12.14 설정된 산청군농업협동조합의 근저당권입니다. 이후 농림수산업자신용보증기금관리기관 및 산청군농업협동조합의 가압류가 설정됐으나 모두 매각으로 소멸하는 권리입니다. 등기상 권리 흐름은 비교적 명확합니다. 문제는 최저가가 감정가의 약 24%에 도달할 만큼 유찰이 반복된 농촌 소재 부동산의 실제 이용가치와 매각 가능성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경576 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 산청군 신등면 간공리 55 도로명주소: 경상남도 산청군 신등면 상능로504번길 151 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 경량철골구조 아스팔트싱글지붕 단층 · 2010.12.01 사용승인 |
| 토지 참고사항 | 확인된 토지 면적 252.0㎡ · 지목 대 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 정규성 (2010.12.09 소유권보존) |
| 감정가 | 85,192,900원 |
| 최저매각가 | 20,455,000원 (4회 유찰 · 감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 산청군농업협동조합 / 82,863,766원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외건물 ㄱ~ㄷ 및 태양광설비 ① 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 2010년 농협 근저당이 말소기준
말소기준은 을구 1번 산청군농업협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 65,000,000원입니다. 간공리 55 소재 토지가 공동담보로 기재되어 있습니다. 이후 설정된 가압류 3건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기상 확인되는 저당권과 가압류를 낙찰자가 그대로 승계하는 구조는 아닙니다.
② 가격 분석 — 감정가의 24%, 그러나 시세 할인율은 아니다
이 물건은 감정가 85,192,900원에서 4회 유찰되어 현재 최저매각가가 20,455,000원입니다. 최초 감정가와의 격차가 크지만, 이 수치는 과거 감정평가액 대비 하락률을 보여줄 뿐 현재 시장에서 실제 거래될 수 있는 가격과의 차이를 의미하지는 않습니다.
| 회차별 시나리오 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 20,455,000원 | 24.01% | 57,503,287원 |
| 5회 유찰 시 | 14,318,500원 | 16.81% | 63,529,330원 |
| 6회 유찰 시 | 10,022,950원 | 11.77% | 67,747,560원 |
향후 유찰이 추가되면 매각대금은 낮아지지만, 채권자에게 배당되지 못하는 금액은 오히려 증가합니다. 이는 채무자와 채권자 사이의 미변제 채권 문제로, 위 표의 채권 미배당액이 곧 매수인 인수액이 되는 것은 아닙니다. 각 회차의 매수인 인수 추정액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 20,455,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 768,190원 |
| 1. 근저당 · 산청군농업협동조합 | 65,000,000원 | 19,686,810원 |
| 2. 가압류 · 농림수산업자신용보증기금관리기관 | 8,534,694원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 산청군농업협동조합 | 2,480,272원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 산청군농업협동조합 | 1,175,131원 | 0원 |
| 채권 합계 | 77,190,097원 | 19,686,810원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 약 768,190원으로 추정했으며, 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 근저당 채권액은 채권최고액 기준입니다. 신청채권자의 청구액 82,863,766원과 배당표상 채권 합계 77,190,097원은 산정 기준이 다르므로 구분해야 합니다. 실제 배당은 확정 채권액 및 법원의 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 산청군 신등면 간공리 연산마을 내 및 인근에 위치합니다. 주변은 농촌주택, 농경지, 순수임야 등으로 형성된 순수농촌지대입니다.
- 교통. 기호(1)은 차량 접근이 불가능하고 기호(2,4,5)는 차량 출입이 가능합니다. 면소재지 외곽에 위치하며 관내 대중교통 사정은 불편한 편입니다. 각 목적물의 진입 동선을 구분해 확인해야 합니다.
- 건물. 기호(3)은 단독주택으로 이용 중이며, 경량철골구조 아스팔트싱글지붕 단층 건물입니다. 외벽은 사이딩판넬, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 새시창이며 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 확인된 토지의 지목은 대, 면적은 252.0㎡이며 계획관리지역으로 표시됩니다. 공시지가는 37,800원/㎡입니다. 지형은 평지·부정형이고 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도 및 규제. 매각대상 토지에는 보전관리지역·계획관리지역·생산관리지역, 가축사육제한구역, 소하천구역 및 소하천예정지 등이 구분되어 기재되어 있습니다. 토지별 규제 범위를 확인해야 합니다.
- 환금성. 농촌주택 및 토지라는 이용 특성과 일부 차량 접근 제한을 고려하면 일반적인 도심 주거용 부동산과 다른 매수 수요를 예상해야 합니다. 반복 유찰 이력과 실제 처분 가능성을 함께 검토할 필요가 있습니다.
- 부속 시설. 제시외건물 ㄱ~ㄷ과 태양광설비 ①이 일괄매각에 포함됩니다. 현장 시설의 존치·작동·유지관리 상태를 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 감정가 할인 착시 점검. 현재 최저가 20,455,000원은 감정가 대비 24.01%입니다. 실제 거래 가능한 가격과 감정평가액을 동일시하지 말고, 현장 상태 및 지역 거래 수준을 확인한 뒤 입찰가를 산정해야 합니다.
- 매각대상 전체 확인. 일괄매각에 포함되는 각 토지 및 건물의 범위를 매각물건명세서·감정서·지적도와 대조하고 제시외건물 및 태양광설비의 현황을 확인하세요.
- 점유·명도 조사. 현재 임대관계가 미상이므로 실제 점유자, 주민등록 전입 및 임대차 여부를 재확인해야 합니다. 대항력이나 보증금 인수 가능성을 단정하지 말고 원본 조사서와 현장 확인을 병행하세요.
- 진입로 확인. 차량 접근이 불가능한 기호(1)과 차량 출입이 가능한 기호(2,4,5)의 위치를 현장에서 각각 확인하세요.
- 토지이용 규제 확인. 관리지역 구분, 소하천구역·예정지, 가축사육제한구역과 인접 산지 관련 사항을 목적물별로 확인하세요.
- 건물 및 부속설비 조사. 경량철골구조 주택의 유지보수 상태, 지붕·급배수·난방설비와 태양광설비의 실제 이용 상태를 확인하세요.
- 원본 대조. 건물등기뿐 아니라 일괄매각 대상 토지의 등기사항, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — “24%라는 숫자보다 실제 활용 가치가 먼저”
산청 신등면 단독주택·토지는 4회 유찰로 최저가가 20,455,000원까지 낮아진 사건입니다. 2010년 산청군농업협동조합 근저당이 말소기준이며 이후 가압류가 모두 소멸하는 구조로, 등기상 인수액은 0원으로 추정됩니다.
그러나 등기상 권리가 정리되는 것과 부동산의 경제적 매력은 별개입니다. 현재 임대관계가 미상이고, 일부 토지는 차량 접근이 불가능하며, 토지별 이용 제한도 서로 다릅니다. 농촌주택의 환금성까지 고려하면 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 결정하기는 어렵습니다. 권리 구조는 비교적 단순하지만, 현장조사와 토지별 활용 가능성 확인이 선행되어야 하는 물건입니다.
