창원지방법원 2025타경815. 사건 용도는 대지이고 감정 이용상태는 창고시설(사무실)입니다. 등기상 현재 소유자는 백인옥이며, 2021.08.09 임의경매로 인한 매각으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 사천축산업협동조합의 채권최고액 82,800,000원 근저당이 설정됐고, 이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
등기 자체는 단순해졌습니다. 2012년부터 2020년까지 존재했던 가압류·압류·경매개시결정과 종전 근저당들은 2021.08.09 임의경매 매각을 거치며 말소됐습니다. 현재 경매에서 사천축산업협동조합 근저당과 2025.07.18 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기 소멸과 임차인 인수 문제는 별개입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경815 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 사천읍 수석리 258-6 1층 104호 |
| 도로명 | 경상남도 사천시 사천읍 진삼로 1477-10 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 창고시설(사무실) |
| 소유자 | 백인옥 |
| 감정가 / 최저가 | 221,000,000원 / 75,803,000원 |
| 유찰 | 3회 · 현재 회차 감정가 34.3% |
| 신청채권 청구액 | 501,314,990원 |
| 말소기준권리 | 2021.08.09 사천축산업협동조합 근저당 · 채권최고액 82,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차인은 별도 확인
현재 말소기준은 2021.08.09 사천축산업협동조합 근저당입니다. 2025.07.18 같은 조합이 임의경매개시결정을 받아 이번 경매가 진행됐으며, 두 권리는 매각으로 소멸합니다. 과거 등기부의 가압류·압류·종전 경매 및 근저당은 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신정혁 | 1층 104호 · 주거 | 2024.07.31 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| 주식회사 경남환경자원 | 확인 필요 | 2018.03.19 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
신정혁의 전입일은 2024.07.31로 말소기준일보다 뒤이므로 제공된 조사상 대항력은 없습니다. 반면 주식회사 경남환경자원은 기준일보다 앞섭니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 2명으로 보아야 하며, 두 임차인의 보증금을 합산할 자료는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 75,803,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,764,454원 |
| 을구 8번 근저당 · 사천축산업협동조합 | 82,800,000원 | 74,038,546원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 근저당 채권최고액 82,800,000원 중 74,038,546원이 배당되고 8,761,454원이 미배당됩니다. 근저당 미배당액 자체는 매수인이 인수하는 금액으로 잡혀 있지 않지만, 선순위 점유자의 보증금 문제는 별도로 확인해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 권리 확인은 그대로
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 75,803,000원 | 74,038,546원 | 8,761,454원 |
| 4회 유찰 시 | 53,062,100원 | 51,706,982원 | 31,093,018원 |
| 5회 유찰 시 | 37,143,470원 | 36,074,888원 | 46,725,112원 |
현재 최저가가 감정가 대비 크게 낮아진 것은 사실이지만, 이 사건에는 실거래 비교자료가 없고 선순위 점유자의 보증금도 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다. 추가 유찰로 낙찰가가 내려가더라도 선순위 점유 보증금 확인이라는 핵심 과제는 사라지지 않습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항 및 토지정보 기준)
- 이용상태. 감정 당시 창고시설(사무실)로 이용 중입니다. 경량철골구조 판넬지붕 지상 1층, 외벽은 샌드위치판넬 등, 창호는 샷시 창호 등이며 기본적인 전기설비가 되어 있습니다.
- 주위환경. 단독주택, 근린생활시설, 전·답 농경지, 임야 등이 혼재하는 주택지·상가지·농경지대가 함께 나타나는 지역입니다.
- 교통. 본건 또는 인근까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 토지는 평지·부정형이며 소로 한 면에 접하고, 토지정보상 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 용도지역은 일반상업지역이며 토지면적은 781.0㎡, 공시지가는 1,216,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술), 일반상업지역에 포함되고 소로2류에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 주식회사 경남환경자원 보증금 확인. 2018.03.19 전입은 말소기준보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·점유관계가 확인되기 전에는 인수금액을 0원으로 두면 안 됩니다.
- 신정혁 계약관계 확인. 2024.07.31 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자 및 배당관계는 확인해야 합니다.
- 최저가와 총취득비용을 구분. 75,803,000원은 입찰 최저가일 뿐, 선순위 보증금이 존재하면 실제 부담액은 달라집니다.
- 신청채권과 근저당 범위 대조. 신청채권 청구액은 501,314,990원이고 등기상 말소기준 근저당 채권최고액은 82,800,000원입니다. 배당요구·채권계산서와 원본을 대조해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 실제 임차인 2명의 현 점유 상태와 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 비주거 현황 확인. 사건 용도는 대지, 감정 이용상태는 창고시설(사무실)이므로 실제 사용현황과 건축·토지 관계를 원본 서류와 대조해야 합니다.
맺으며 — “34.3%”보다 먼저 볼 숫자는 선순위 전입일이다
이 사건의 눈에 띄는 숫자는 감정가 221,000,000원 대비 최저가 75,803,000원입니다. 하지만 권리분석에서 더 중요한 숫자는 2018.03.19입니다. 주식회사 경남환경자원의 전입이 2021.08.09 말소기준보다 앞서 있고 보증금이 확인되지 않아, 매수인의 인수 가능액을 현재 확정할 수 없습니다. 반면 2024.07.31 전입한 신정혁은 기준일 이후라 대항력이 없습니다.
따라서 이 물건은 “3회 유찰로 싸진 물건”이라고 결론내릴 단계가 아닙니다. 선순위 점유 보증금이 얼마인지 확인한 뒤 낙찰가와 합산해 실질취득비용을 다시 계산해야 하는 물건입니다. 등기상 말소 구조는 단순하지만, 선순위 점유의 금액이 비어 있는 상태에서 입찰하면 가장 중요한 비용 항목을 모른 채 가격을 정하는 셈입니다.
