매력지수 C등급 · 권리상 인수 위험은 낮지만 토지·창고시설·환금성 리스크로 보수 접근이 필요한 물건
대항력 임차인 인수는 없으나 자연녹지·하천구역·침수위험 등 토지 제약과 실거래 비교 부재로 가격 메리트 판단이 제한되어 C 등급
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 3회 유찰로 최저가는 크게 낮아졌지만, 이 물건은 단순 건물 경매가 아니라 토지와 창고시설 활용성을 함께 봐야 합니다. 대항력 있는 임차인 인수 위험은 없고 매수인 인수액은 0원이지만, 자연녹지·하천구역·침수위험지구 등 토지 제약이 최종 판단의 핵심입니다.
감정가
362,272,000원
평가액
최저가
124,259,000원
3회 유찰
실질취득
124,259,000원
인수 0원
핵심지표
토지검토
환금성 주의
창원지방법원 2025타경815 사건은 경상남도 사천시 사천읍 구암리 1517-6 소재 물건입니다. 등기상 소유자는 백인옥이며, 현재 기준 말소기준권리는 2018년 1월 25일 설정된 사천축산업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 근저당, 가압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
사건번호
창원지방법원 2025타경815
소재지
경상남도 사천시 사천읍 구암리 1517-6
용도 / 이용상태
기타 + 토지 · 창고시설(사무실) 이용
소유자
백인옥
감정가 / 최저가
362,272,000원 / 124,259,000원
매각기일
2026.08.31
① 권리 흐름 — 인수 위험은 낮다
말소기준권리 이후의 권리는 매각으로 소멸 예정입니다. 배당에서는 선순위 근저당권이 대부분을 흡수하며 후순위 권리는 미배당 가능성이 높습니다. 매수인이 별도로 인수하는 권리는 0원으로 분석됩니다.
② 임차인 분석
점유자
위치
대항력
우선변제
승계
신정혁
1층 104호
없음
확인 불가
없음
주식회사 경남환경자원
확인 없음
없음
확인 불가
없음
⚠️ 임차 관련 주의두 점유자는 전입 시점이 말소기준권리 이후로 확인되어 대항력은 없습니다. 다만 보증금은 확인되지 않아 현장 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (최저가 124,259,000원 기준)
배당항목
채권액
예상배당
집행비용
-
2,539,626원
사천축산업협동조합 근저당
286,000,000원
121,719,374원
고상연 근저당
60,000,000원
0원
백경숙 근저당
150,000,000원
0원
삼성카드 가압류
4,016,203원
0원
매각대금 배분
회차별 미배당 부담
⛔ 핵심 리스크 실거래 비교 자료가 없어 가격 메리트는 단순 최저가만으로 판단하기 어렵습니다. 특히 토지와 창고시설은 용도와 활용 가능성에 따라 가치 편차가 큽니다.
④ 입지·환금성 메모
이용상태. 경량철골구조 판넬지붕 지상 1층 창고시설(사무실)로 이용 중입니다.
토지. 자연녹지지역, 잡종지이며 토지면적은 783㎡입니다.
제한사항. 하천구역, 침수위험지구, 가축사육제한구역, 비행안전구역 등 확인이 필요합니다.
교통. 차량 출입 가능하며 인근 버스정류장이 있으나 교통상황은 보통입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
토지이용계획과 하천구역 저촉 여부를 반드시 확인하세요.
창고시설 활용 목적이라면 실제 영업·사용 가능 여부를 현장 확인하세요.
공유지분 토지 및 일부 토지 조건은 감정평가 내용을 다시 확인해야 합니다.
보증금 미상 점유자의 현황조사 내용을 입찰 전 확인하세요.
맺으며 — “낮은 최저가보다 중요한 것은 활용성”
이 사건은 권리관계만 보면 비교적 단순합니다. 말소기준 이후 권리는 소멸하고 매수인 인수 부담도 없습니다. 다만 기타 + 토지 물건은 아파트처럼 단순 비교가 어렵습니다. 3회 유찰이라는 숫자보다 토지 규제와 창고시설 활용 가능성이 실제 낙찰 판단을 좌우하는 물건입니다.
사건 개요
소재지
경상남도 사천시 사천읍 구암리 1517-6
법원·사건
창원지방법원
진주지원·2025타경815
부동산임의경매
매각기일·장소
2026-08-31 10:00
·제101호 법정
물건
일반건물
경량철골조 판넬지붕 단층 창고시설 / 55.00㎡외 1건 (아래 "물건 전체 내역" 참조)
