한 줄 평 3회 유찰로 최저가는 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 권리상 매수인 인수 부담은 0원이지만, 근린시설 특성상 임차인·공실·환금성이 핵심 검토 대상입니다.
감정가
890,000,000원
근린시설
최저가
305,270,000원
3회 유찰
매수인 인수
0원
권리상 인수 없음
핵심지표
임차 4건
대항력 없음 확인
창원지방법원 2025타경31401. 진주시 가좌동 KTX 진주역 인근 더퍼스트웰가시티 1층 114호 근린시설입니다. 감정가는 8억9천만원이지만 3회 유찰 후 현재 최저가는 3억527만원입니다. 가격만 보면 큰 폭으로 조정된 물건이지만, 근린시설은 아파트와 달리 임차관계와 영업 지속 가능성이 낙찰 후 가치에 직접 영향을 줍니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경31401 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 가좌동 2064-1 더퍼스트웰가시티 1층114호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설 용도 · 2019.08.30 사용수익 허가 |
| 소유자 | 서미석 |
| 감정가 / 최저가 | 890,000,000원 / 305,270,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 진주동부농업협동조합 / 978,217,169원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다
말소기준권리는 2023.07.26 설정된 진주동부농업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 유한회사우리주류 근저당, 경남신용보증재단 가압류, 서울보증보험 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매수인이 등기상 인수하는 권리는 없습니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 확인은 필요
| 임차인 | 호수 | 보증금 | 대항력 | 배당요구 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 장영지 | 114호 | 20,000,000원 | 없음 | 2025.12.04 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 심준보 | 131호 | 미상 | 없음 | 서동원 | 135호 | 15,000,000원 | 없음 | 주식회사 서린 | 135호 | 50,000,000원 | 없음 | ⚠️ 임차 리스크 임차인들은 모두 말소기준권리 이후 전입으로 대항력 없음으로 확인됩니다. 다만 심준보 임차인은 보증금이 미상이며, 135호는 복수 임대관계가 확인되어 실제 점유·계약관계 재확인이 필요합니다. ③ 예상배당표 (매각가 305,270,000원 가정)
매각대금 배분 감정가 vs 최저가 3회 유찰 후 최저가는 감정가 대비 34.3% 수준입니다. ✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. ⛔ 운영·환금성 관점 근린시설은 낙찰가격만으로 판단하기 어렵습니다. KTX 진주역 인근 입지는 장점이나, 공실 여부와 임대수익 지속 가능성을 반드시 확인해야 합니다. ④ 입지·환금성 메모
⑤ 입찰 체크리스트
맺으며 — “가격은 내려왔지만, 운영을 봐야 한다”이 물건은 3회 유찰로 가격 조정 폭이 큽니다. 등기상 인수 위험은 없지만, 근린시설은 임차인의 존재와 실제 영업 가능성이 낙찰 후 가치에 영향을 줍니다. 낮아진 최저가만 볼 것이 아니라 임대현황과 상권 지속성을 확인한 뒤 접근해야 하는 물건입니다. 사건 개요
같은 단지 10건 동시 경매
소재지
경상남도 진주시 가좌동 2064-1 더퍼스트웰가시티 1층114호
법원·사건
창원지방법원
진주지원
·2025타경31401
부동산임의경매
매각기일·장소
2026-08-31 10:00
·제101호 법정
물건
더퍼스트웰가시티 1층114호
철근콘크리트구조 62.13㎡
물건상태
매각준비
이 사건의 다른 매물총 3건 중 2건상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사 법원 집행관
경상남도 진주시 가좌동 2064-1 더퍼스트웰가시티 1층114호
2025-12-03 11:28
경상남도 진주시 가좌동 2064-1 더퍼스트웰가시티 1층131호
경상남도 진주시 가좌동 2064-1 더퍼스트웰가시티 1층135호
법원 집행관의 현장 조사 내역입니다. 임차인·점유 현황·미납 관리비 등의 핵심 리스크는
매각물건명세서 본문
와 함께 반드시 교차 확인하세요.
기일 타임라인
결과 대기
4차 매각기일
2026-08-31
10:00
제101호 법정
최저매각가
3억 527만원
▼ 66% 감정가 8억 9,000만
입찰 보증금
3,052만원
최저가의 10%
매각결정기일
D+7
2026-09-07
14:00
낙찰자에 대한 매각허가/불허가 결정
4회차 추이
· ▼ 66%
8억 9,000만→3억 527만
매회 -30% 자동감액
다음 예상 2억 1,368만원
회차 전체 보기 (4회)
토지 정보 VWorld866평
2,864㎡
상업지역
용도지역
광대
★★★★★ 접면
안전
저촉 없음
기본
지목
대
· 토지대장
면적
2,864.0㎡
≈
866.4평
소유
개인
소재
경상남도 진주시 가좌동 · 2064-1
특성
일반상업지역
이용상황
상업나지
지형
평지
사다리형
도로접면 등급
광대소각
광대 (>25m)
중로 (12~25m)
소로 (8~12m)
세로 (<8m)
맹지
개별공시지가
공시 총액 (단가 × 면적)
67억 4,185만원
2,354,000원/㎡ × 2,864.0㎡
▼
감정가 13%
2026년 기준
2,354,000원/㎡
▲
+51.5%
· 연평균 +7.4%
· 2019년 대비
적용 규제
호재 (4)
경관녹지
접함
광로3류(폭 40m~50m)
접함
대로2류(폭 30m~35m)
접함
중로2류(폭 15m~20m)
접함
기본 분류 (2)
자연녹지지역
접함
일반상업지역
추가 규제 (3)
철도
접함
가축사육제한구역
지구단위계획구역
※ VWorld 토지(임야)대장 · 토지특성 · 이용계획 통합. 공시지가는 정부 1월 고시값(실거래·낙찰가 아님). 저촉·접합은 규제선 걸침/접함 — 도시계획시설·토지거래허가구역·문화재보호구역은 입찰 후 손실에 직결. 위치 / 로드뷰경상남도 진주시 가좌동 2064-1 더퍼스트웰가시티 1층114호 이 위치에는 로드뷰 데이터가 없습니다.
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